香港首富李嘉诚与李泽钜父子旗下长实近日罕见披露地产王国物业版图。（图片来源：ANTHONY WALLACE/AFP/Getty Images）
【看中国2021年4月29日讯】据港媒报导，香港首富李嘉诚父子旗下长江实业集团（长实）罕有全盘披露整个地产王国物业版图，估值5,000亿港元，较其1,800亿市值高出1.8倍，还未计算其基建、飞机租赁、股权投资等生意；其中，中港物业应占逾4,200亿元，占整个地产王国85%。有分析指，李嘉诚父子正进行的交易和回购计划其实不需要披露地产项目资料，却选择巨细无遗地公布，向外释出一个重要讯号。
据《苹果日报》报导，长实为促成与基金会关连交易及194亿元的回购计划，罕有在香港联合交易所披露一份长达885页的报告。报告动用5家估值师楼进行估值，罕有毫无保留地公开李嘉诚与李泽钜父子地产王国下所有物业的估值及租金，遍布香港、中国大陆、英国、新加坡、澳洲及巴哈马等。
截至2021年2月28日，长实全部物业应占价值为4,950亿港元。除了高于公司市值，也高过公司最新资产净值3,546亿元。
中港物业占地产王国85%
《苹果》引述报告指，长实整个地产王国中，中港两地的物业占85%，应占价值达4,240亿元。其中在香港有127项物业，共值2,989亿元，占比67%。该集团最高价值的物业为总部长江集团中心，价值332.5亿元，单每月租金收入已达1.31亿元。
长实在香港有9处过百亿元的物业。估值第二高的是“波老道21号”一期，顶层大宅落实以近4.6亿元易手，呎价达13.6万元，打成为全亚洲分层呎价最贵的“楼王”。当“波老道21号”余下2期建成后，估值将达359亿元，比长江中心更贵。港铁上盖黄竹坑站第三期的发展权，估值也逾147亿元。
李泽钜2019年从李嘉诚手上接掌长实大旗后，曾表示集团有很多“宝贝”未被外界所知，特别是酒店业务。报告指长实拥有的15座酒店共值736亿元，最值钱的是红磡海韵轩、海湾轩“双子酒店”。而长实的百亿物业中就包括多座兴建中的项目及酒店，显示未来估值还会进一步攀升。
71项中国物业 回应卖盘传闻
中国物业方面，长实在中国大陆有71项物业，应占权益1,115亿人民币（约1,338亿港元），占其地产王国版图的27%。其中超过百亿人民币的物业有3项，最贵是上海普陀区高逸尚城等地段，总值185亿人民币，长实占60%权益。其次是兴建中的北京朝阳区逸翠园2期，价值近170亿人民币。第三则是重庆市南岸区烟雨路御峰的相关发展项目，价值近150亿人民币。
去年大陆《财新》曾报导长实欲出售北京上海的两处物业，其后长实回应指“市场很多人对其项目感兴趣，不代表我们需要出售相关资产”，疑似否认出售物业。《苹果》报导指，李泽钜多次表明长实只有继续增持，从没走资计划，今次报告详细列出中港资产规模，似乎也是为附和他的说法。
海外地产700亿 占版图一成
海外方面，长实的海外物业应占价值共708亿元，占总体物业版图14%，涵盖英国（13个项目）、爱尔兰（1个）、新加坡（2个）、澳洲（4个）和巴哈马群岛（6个）；其中英国物业就占全球物业应占价值13%，价值逾652亿港元。
李嘉诚早年就开始不断在英国收购资产，《港区国安法》生效前，被称为“香港城”的Convoys Wharf项目于英国获批，目前估值1.95亿英镑，但落成后将升值11倍至24.1亿英镑。该项目占地16.1万平方米，拟兴建3,500间住宅，也会有商业、酒店、文化及码头用途，估计2030年完成。长实在英国的其它项目还包括楼宇项目Chelsea Waterfront、2,671间Greene King酒馆等。
分析：主动披露资产给谁看？
李嘉诚父子为何在此时巨细无遗地公布其地产王国版图？这涉及长实近日宣布发行总值170亿元新股，收购李嘉诚基金会旗下的4个基建资产的股权。不过，《苹果日报》专栏作家股荣撰文分析，长实向李嘉诚基金会收购英国公用项目资产，其实根本不需要披露其数千亿地产项目资料。他认为背后原因并非单纯要展示资产有价、股价被低估，而是向外释出重要讯号。
长实公布的885页报告由戴德梁行、世邦魏理仕、高力等5家估值师楼进行估值，可谓不惜工本。股荣写道，长实每次出售中港资产，都被人与走资套现扯上关系，小粉红更高喊“别让超人跑了”；今次在毋须对外披露下主动曝光所有地产项目资产，目标或者只有一个，就是给中共看的，“在此际任何事都政治正确大前提下，让人确信集团在中港仍坐拥200项物业、数千亿元计资产，继续坚持在中港投资、发展。”尤其是戴德梁行统计李嘉诚在四地205个项目中，中港物业占比达到97%或4,200亿元，或者就是李泽钜想“有心人”看到的最关键数字及事实。
近年来李嘉诚曾成为中共“批斗”的对象。2015年，中共官媒新华社旗下“了望智库”发表题为〈别让李嘉诚跑了〉的声讨檄文，叫嚣称李嘉诚在过去20年投资内地获得财富，如今中国经济遭遇危机的敏感时刻，李氏不停抛售中国资产，是对当初招安“关照”的过桥抽板云云。这一轮猛烈攻击让李嘉诚发出“不寒而栗，深感遗憾”之叹。
而中共在香港实施《国安法》、近月推动“爱国者治港”以来，对香港地产发展商而言更是“压力山大”。尤其是中共国家副总理韩正3月在中共全国两会向港区人大代表提出要解决房屋问题，香港便卷起一阵“斗地主”阴风，从“土共”工联会到“新香港人”紫荆党都扬言要打破地产商垄断。外媒彭博社形容，凭房地产致富的香港四大富豪家族——郭得胜家族、李兆基家族、李嘉诚家族和郑裕彤家族，已被北京瞄准。而在北京整顿香港选举制度之际，香港地产商在特首选举委员会中优势不再，李嘉诚作为首席名誉会长的“潮属社团总会”也未能入选选委会的同乡社团界别，引起外界关注。
