香港股市5月的第一个交易日，并未迎来开门红。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2020年5月6日讯】香港股市5月的第一个交易日，并未迎来开门红。5月4日港股开盘后，内地房地产股（内房股）、内险股、中资券商股全线下挫，其中SOHO中国、融创中国、中国恒大等跌幅较大。
内房股，即内地房地产股，其所属的内地企业股已经占据港股上市公司数量半数以上，占港股市值占比近八成。而港股又与国际资金有着紧密的联系，因此内地股的一举一动都预示着某些信号。
内房股与中国内地楼市有哪些关系？
1、长期看，内地楼市的繁荣与否会直接从港股内房股股价上面反映出来。从克而瑞内房股领先指数可以看出，在去年的年中，大约是内地房企融资收紧政策出台和房地产信托被约谈的时候，内房股指数经历了短暂的调整。而随着去年下半年至最近深圳房价过热被调控之前，内房股指数在低息环境下稳步上升。
2、短期看，内房股走势是房企盈利的体现，因为股票本来就反映着企业价值和盈利。去年内房股指数的回暖，也是房企盈利增长的体现。
根据克而瑞证券研究院对25家样本房企的数据研究表明，2019年25家样本房企营收24794.6亿元，同比增长20.7%；归母净利润2719.2亿元，同比增长8.9%。
内房股大跌，影响几何？
内房股在香港股市的“印象”其实蛮好的：估值较低，分红却不低，业绩增速也不差，许多资金都想绕过A股投资港股内房股。尤其在其经历短期较大调整后，抄底资金摩拳擦掌。
但是内地经济与房地产紧密相连，内房股下跌，原因有很多，影响也有很多。搞清楚原因再抄底也不迟。
1、如果内房股持续的调整，注意，是持续调整，那么这意味着这些房企的融资要出问题了。因为股价下跌，股权质押贷款就越少，如果没有“余粮”补充质押物的话，房企就要面临平仓还债的风险。
2、房地产是资金密集型行业，融资成本高低决定着房企的盈利能力。2019年融创和恒大部分海外债的融资利率分别高达7.95%，10.50%，而且A股上市地产公司融资成本比港股内房股低很多。所以如果股价下跌，意味着它们在短期或长期内不被资金所看好，高昂的融资成本会缩减房企的盈利空间，进而缩减分红派息等。
据统计，融创中国、碧桂园等龙头房企ROE位居行业前列，融创中国过去4年公司净利润翻了8倍，股价也涨了8倍；碧桂园在近几年也有不错的业绩，其中2017年到达了最高峰，净利润同比增长126%，营业收入同比增长49%。
但是低市盈率也不一定意味着极具投资价值。首先由于房企负债率高，一旦踩雷就很容易掉入估值陷阱。或者融资收紧，一些中小房企的投资风险就会上升。其次，一些房企经常会发行一些永续债，相当于是一种无期限的债，这样的话就会导致净负债率指标失真（负债率被稀释），误导投资者。
总的来说，地产股的估值高与低都是相对的。放在过去地产发展的黄金十年，再高的PE都被认为是合理的；放在当下，即使盈利增长，资金也不敢轻举妄动。
但是如果抛开其他因素的话，当下优质龙头地产股是被低估的，不管是A股还是港股。
因为房地产在中国永远是一个有利润的行业，而且由于房价的调整和调控，资金雄厚的龙头房企黄金时代才刚刚到来。比如2019年三季度A股全部房企盈利统计数据显示，前五名的净利润占全部房企利润的45%，而且开发商的整体数量也在大幅降低。
多说一句，房企从融资、拿地、销售到回款，存在着周转的问题，所以业绩上的亮眼可能是过去几年盈利的表现，这点需要注意。
在当下房住不炒的政策指导下，房地产很难再出现量价齐升的大牛市。告诫那些想抄底内房股的朋友谨慎些，有时候看上去便宜的东西，往往是最昂贵的。
