疫情一旦结束，就是房价下跌的开始……（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2020年2月20日讯】最近和不少地产朋友聊了聊，疫情下的房地产市场。从他们不停的叹气和紧锁的眉头中，笔者总结出了以下几个观点。可能有对有错，鉴于多数人已经好多天不出门闲的发慌了，我们可以一起讨论一下。
01
疫情结束后，房企会降价卖房。
我不敢说疫情结束之后，所有的楼盘价格一律下调，这样太不靠谱。但是，有相当可观数量的新盘会打价格战。为什么这么笃定呢？
老实说，让房企出血其实并不容易。因为绝大部分开发商宁可多发债，多借钱也不会降价促销。因为市场上的小白向来是买涨不买跌的，房价涨的时候，即使连夜排队，需要百万验资也要买，房价跌的时候，即使开发商哭着喊着已经是赔到底裤的价格，大部分人也不认账。
更何况，如果降价的楼盘是老楼盘，前期买了房的业主，那是要砸售楼处维权的。这都是以前真实发生过的事情。所以，开发商不会轻易降价，除非到了发债融资难、销售回款也难，除了降价没有其他办法的时候。
02
即使出台利好政策，也一时无法解决房企的燃眉之急。
比较关注房地产的朋友可能知道，最近这些天，很多地区出台了一系列的对房地产利好的政策，不乏一些媒体和销售炒作，但总结下来，无非就是以下两种情况：
1.地方上发布减缓土地出让金交付、放开预售资金的监管等等政策。
2.部分城市房地产协会要求取消限购限贷等措施，积极救市。
以目前的情况来看，这种利好是极其有限的。地方上的政策，根本目的是缓解房企现金流压力，防止出现资金链断裂的风险；至于房地产协会的一厢情愿，能不能执行也还不好说。所以，目前能救命的措施根本没有，对现金流紧张的公司来说，只能起到缓解的作用，如果接下来1-2个月依然没有销售额，很可能就是大房企割肉买房、小房企的生死抉择时刻。
再来看一些更为关键的一些信息，来佐证如上判断。
03
1.从2020年1月25日到2月10日这段时间，95家典型房企完成春节发债融资的，仅仅有4笔，金额不足百亿，对比去年减少了86%。
2.更恶化的情况是，2020年3季度开始，房企们会进入偿债高峰期。如果2-3月融不到钱，卖不出房子，那很可能连债务都还不上。
3.还有一个细思极恐的数据：平安证券测算，A股上市房企货币资金对刚性现金流出的覆盖率是0.5年。也就是说在不考虑经营性收支的情况下，地产公司只能支撑约半年的工资、利息与税款支付。
如果考虑到经营活动流出(土地分期付款、预售房屋建安等)，按照按经营活动现金流出下降50%来看，地产公司只能支撑约3个月的工资、利息与税款支付。看来，不仅中小企业难，销售额千亿的房企也真好不到哪里去。
这两天，旭辉集团CEO林峰说过让业内人感受至深的一句话：库存是房企的癌症——“库存，特别是现房库存和滞重库存，就是消耗资金成本的癌症，会占用宝贵资金，吃掉仅有的利润。”
消灭癌症的方式，就是尽可能快速的甩出库存。
04
乐观的分析，按照钟南山教授的说法，疫情有望4月份之前结束。那么4-5月份，或许是比较好的购房时机。
按照往常的惯例，开发商们每年农历新年节后都会炒作“小阳春”，收割一波客户。这么做，是因为开发商完全把人们的消费习惯看透了。一是大多数人有节假日拖延症。请想想，快到过年的时候，你是不是都没什么心思工作了，就想着赶紧放年假，即使有买房买车的打算，也习惯等过了年再说？
再一个就是，大多数事业、企业单位，都有年终奖，待遇越好的企业，年终奖越丰厚。拿了这么一大笔钱，不花都觉得对不住自己。所以，过年这段时间，市场上难得的积攒了一群有钱，还打算看房的人。换作你是开发商，不抢收一波，你也不好意思。不过，今年的小阳春肯定泡汤了。疫情的影响，彻底打乱了这波抢收的节奏。
疫情过后，考虑到大家对疫情的恐惧，开发商不会立刻做出大规模的开盘、选房活动，即使售楼处正式营业，也是逐渐的、陆续恢复带看量。那么大概在4-5月份这段时间，就是一个成交的空窗期。
空窗期是你进入的最好时机。这个时期多数人还在观望价格、担心疫情影响、甚至没有具体的买房目标，市场刚刚觉醒，开发商会拿你当亲人一样对待，尽可能给予最优惠的价格。
总的来说，笔者认为上半年的成交量不会很乐观，出现抢购潮的概率很低，小阳春也不会这么快反弹。上半年买房捡漏的机会，可能比下半年要多。
推演下半年的走势：最先一波入场的，永远是刚需。后续的市场情况，要看刚需群体的成交量带动。如果成交量比较乐观，那么偏向于改善、投资的群体会第二波进入。市场也会由冷转热，由跌转涨。
所以，不排除下半年市场小热的情况。
05
也没有必要因为降价而买不喜欢的房子。目前，市场炒房投资的人群已经很少了，大部分还是有真实居住需求的人在买。在家这段时间，不妨好好做做功课，到底需要买总价多少、哪个地段的房子。
归根到底，房子还是用来住的。即使楼盘降价，但户型你不喜欢，地段距离你上班、日常生活的地方很远，交通也不方便，又为什么要因为便宜而买呢。买房的目的不是为了薅开发商的羊毛，而是为了改善生活。
不知道大家有没有同感，在家宅着的这段时间，以前注意不到的琐碎小事，却成了来之不易的小确幸。以前你可能嫌弃父母唠叨，但现在你会觉得家人健康最重要，能被唠叨也是一种幸福；以前你可能抱怨老板抠门、同事事逼，但现在发现有个稳定的工作真好；以前你可能很讨厌上下班堵车、外卖送货不及时、地铁人流拥挤，现在你会发现，一个秩序正常的社会是多么宝贵和难得。
所以，房子并不是全部。
闺蜜跟我说，她每年都不爱回老家，每次回去家里亲戚总问，买房了么？买车了么？一个月赚多少钱啊？
但谁又能想到，2020年的我们，需要的不是车自由，房自由，而是口罩自由呢？
如果说我能从这场疫情中感悟点什么，那可能也就是简简单单的四个字——珍惜当下。
