一旦政策稍有松动，房地产泡沫便会迅速兴起。（图片来源：zhu difeng/Adobe Stock）
【看中国2020年1月14日讯】房地产业是中国国民经济的重要支柱产业，也是每个国家经济结构中不可或缺的一部分。但是房地产就像弹簧一样，一旦政策稍有松动，房地产泡沫便会迅速兴起。
如今，中国国内房地产市场泡沫正在被遏制，但按照“十三五”规划，到2030年，1.81亿至2.29亿人将从农村进入城市，楼市将迎来更多需求，防泡沫的压力更大。一边要保民生，一边要控房价，这对于包括中国在内的许多经济体决策层来说，都是个两难选择。其中香港和日本最终都选择了保汇率弃房价，而俄罗斯则为了保房价，最终使得经济元气大伤。
香港
香港自1983年10月起实行联系汇率制度，即港币汇率紧紧盯住美元。然而也正是因为此，导致香港在货币政策决策方面失去了独立性，更兼顾不了汇率和房价。
面对困境，香港保汇率还是保房价呢？如果保房价，随着美联储的加息，港币短期市场利率并没有随之走高，香港房价将持续上涨。据统计，2016年-2018年，港岛A类私人住宅售价上涨了35%。如果保汇率，流动性势必收紧，香港金管局跟随美联储加息的话，长期看房价将受挫，资本自由流动的香港将面临资本流出的。
最终，香港选择了放弃房价，稳定汇率。2018年二季度以来，香港金管局多次在市场买入港币投放美元，旨在稳定港币汇率。
而在短期市场利率一次次创新高后，中长端贷款利率也开始提升。香港汇丰、渣打、中银香港等主要银行也跟随上调按揭贷款利率。到了2018年三季度初，香港住房贷款利率已创近10年来最高值，对房价构成直接打压。
日本
1985年“广场协议”签订之后，日本为了遏制日元升值，于是下调了市场贴现率，同时扩大和提高本国的经济竞争力，然而低利率对提升竞争力效果有限，但却导致了房地产泡沫。
随着大量资金涌入日本房地产行业，日本的地价也开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985-1988年，东京的商业用地价格指数在短短三年内增长了近2倍。
为了不让日元继续大幅升值，日本政府决定采用行政手段，主动挤出房地产泡沫。此时由于公司破产，导致大量被抛售的不动产涌入市场，房地产市场供过于求。
与此同时，由于日元升值空间被压制，套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1992年，日本政府出台“地价税”政策，日本房地产市场立刻开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，从1992年-2015年，日本国内六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。
俄罗斯
苏联解体后，经过几年的阵痛期，俄罗斯经济开始逐渐走上正轨，而经济的膨胀也必将带来货币超发，同时普京总统也将住房并入俄罗斯四大优先发展项目。多种利好使得俄罗斯房价高歌猛进。
然而1998年金融危机后，俄罗斯放弃了“外汇走廊”制度，至2006年6月30日，卢布实现了完全可自由兑换。
但汇率实现自由浮动后，无疑加大了经济的不稳定性。屋漏偏逢连夜雨，此时的原油价格开始下行，而俄罗斯又是主要依靠能源出口的国家，经济结构单一，原油价格的波动会直接造成卢布币值的不稳定。起初，俄罗斯初衷也是希望汇率和房价兼顾，但事实证明只能取其一。
在面对卢布贬值，大规模资本外逃的情况下，俄罗斯央行一方面连续上调基准利率，另一方面动用外汇储备对冲汇率下跌。
然而一切都无济于事，2014年11月10日，俄罗斯央行宣布取消实际有效汇率的上下浮动限制，放弃对卢布汇率的自动干预机制。在随后的两个月时间里，卢布大幅贬值近50%。然而此时俄罗斯为了不让房价由于上调基准利率而受到打压，又开始逐步下调基准利率，由2014年12月的高点连续5次下调，半年内下降了6个百分点。
最终，俄罗斯国内房地产一手房价格开始上行，一手房价格由2014年12月的51,714卢布每平米上涨至2016年6月的53,558卢布每平米，涨幅为3.6%。但经济却经不起这么折腾，GDP从14年开始再次负增长。
回过头来，我们可以看到，抛弃房价后的香港和日本经济结构依然比较稳定，尤其是香港，即使在全球增速下滑甚至负增长的情况下，2018年仍保持着3%的增速，而俄罗斯的例子更是让我想起了郭树清的一句话：凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价！
