最近房租的问题很热，确实很多人深受其害。（图片来源：Pexels）
【看中国2018年8月27日讯】最近房租的问题很热，因为确实很多人深受其害，几个大城市的租金收入比都已经接近甚至超过50%，换句话说一个人一半多的都收入都拿去租房了，即使这样，房租还在涨，而且收入增幅，都赶不上租金涨幅。这就让所有人觉得买房这辈子替银行打工，不买房这辈子替房东打工。当大家说出这句话，应该能感觉到这是怎样一种绝望。
其实，房租上涨是没问题的，因为房租跟收入有关，城市繁荣了居民收入提高了，房租肯定会上涨，但是如果房租过快上涨，像今年一下涨20%就很不正常了，这绝不再是市场行为，就是资本在借机炒作。你很难想象大家一年收入涨幅10%都不到，但却集体愿意承担一个20%的租金涨幅，这在正常情况下是不可能的。所以一定是有了坏人了。那么我们该怎么办，该怎么来控制房租的过快上涨。也许他山之石可以攻玉我们看看，世界上其他的国家，人家是怎么控制房租。
首先必须得夸夸德国，超过一半的德国人都在租房，而且是一辈子租房过，之所以这么多德国人都觉得租房很好，是因为德国房地产供应很充足，房价也不怎么涨。租客也有很强的法律保障，比如由当地的房东协会和房客协会，共同来给一个地区制定租房指导价，这就是合理房租，如果高出这个合理房租20%，就构成违法，如果高于50%，就构成犯罪。所以房东休想单方面涨房租。此外德国法律还规定，房租可以涨，但是至少1年才能涨一次，像咱们这里某些中介，恨不得一个季度一涨价，这就太无耻了。那么有人要问了，德国就没有热门地区，如果稀缺的房子出租怎么办？德国引入了涨停板制度，即使再稀缺，房租也不能涨过合理租金的10%，房东如果想提前解约，必须至少提前3个月通知租客。如果是长租的，则需要半年甚至更长。而且房东有且必须只有一个条件可以提出解约，那就是你要自己搬进来住，如果房东没有搬进来，或者把房子以更高的价格给了别人，那么房东需要把租金差价返给原来的租客。如果租客赖账，房东也不能把他赶走，只能起诉，漫长的诉讼期，你也只能等待。不过，德国的房东们也很机智，他们也在钻法律的漏洞，那就是只有全新装修后，才能涨房租，所以德国房东最近几年非常热衷于装修。而德国的房租实际涨幅，基本与收入上升持平。
其次美国，美国也是房租指导价，他有一个组织叫做房屋与社区维护局，专门负责房租的，他会根据当地情况，房产税率等问题，确定租金。房东要涨价，必须得先跟这个组织打报告，得到批准之后你才能够涨租金，而且涨租范围是1年内不得超过15%，不过美国豪宅基本不受租金管制，这个其实很对，对于有钱人来说，那就应该是价高者得，只有普通老百姓的住房问题，才是民生问题。这么多年来，美国租金一直保持稳定，相对于房价来说，美国租金其实不便宜，一些地方的租金回报率能高达5-8%，而我们这里只有1.5-3%，所以差距巨大，但在美国租房的人同样很多，如果叠加房产税的因素，再加上美国人流动性很强，所以租房还是很划算。他们的房租基本上上涨幅度也与收入水平的提高大体相当。
第三加拿大，加拿大是一个移民国家，中国人去的多了，所以就有了炒房的传统，加拿大也在根据中国人的喜好，不断的出台政策限制炒房，而对于租金这块，其实管的更严，每年会给你规定一个房租上涨的幅度，比如2018年是1.8%，去年只有1.5%，你不能超过这个涨幅。如果超过标准，你就得申报，特事特办，但仲裁的过程可能相当麻烦。等批下来时间估计已经过了小半年了。所以一般房东也很少这么干，除非他是一次性大比例投入装修，或者当地的税费大幅提升，否则即使你申报了，也大概率通不过。相反如果当地降低税费，或者人家说你的装修款已经通过涨租收回来了，你还有必要减租金。这个不是自发的，是租客可以发起申请。如果合约期内租客被房东赶走，那么房东要赔偿至少一个月的租金，还得有义务帮助租客联系下家。最逗的是，你把租客赶走，你还不能租给别人，一年内你如果租给别人了，就需要面临巨额罚款。
总之，国际上的手段，无非就是这么几条，第一设置指导价，这个指导价应该由多方面来认定，不能光是房东中介，还要有租客和政府参与，第二设置涨幅限制。中国没必要规定太死，可以按照当地每年的居民可支配收入来设定，比如2017年北京平均增长6.9%，那么房屋租金涨幅也不得超过6.9%。这样保证了房东的利益，也不会让努力的年轻人绝望，你如果收入跑赢平均增幅，你的生活可以变得越来越好。第三限制涨租时段，至少要1年为限，现在某些中介恨不得一个季度一涨，太频繁了。第四，房东不得因为转租他人和提前单方面结束租约，也就是说你不能轰人，如果轰人就1年不能再出租他人。这是给承租人一个合理的保护。
在中国，针对现如今的情况，希望再加一条，那就是对资本进行限制。房屋中介只能收取中介服务费，而不能通过租客和房东的钱，建立资金池。必须对租金，押金建立专款专用的制度，保证租客和房东的权利，不能让中介这么乱搞，赚钱了就全是他的，一旦赔钱，拍拍屁股跑路，全社会买单。这个要尽可能地避免。
