【看中国2018年8月25日讯】本文将要讲述的，是川普(特朗普)在地产开发领域的经历以及他的行事特征，这些特征或许有助于我们理解他担任美国总统之后的行为逻辑。
川普是地产世家出身，1968年在沃顿商学院本科毕业后加入了父亲的公司，从最基层的工作开始干起。他的父亲是纽约的小地产商人，主要的业务方向是为中低层的普通居民兴建廉价公寓楼，以出租为主。这种廉价项目最重要的经营特征有两点：建设时控制成本，建设完成后能够顺利的从租户手里收到钱。在川普的各种自传中，关于青年时期的回忆，也集中在这两点上。在房地产项目来说，要控制的成本的最重要的手法当然就是拖欠工人的工资，乃至偷偷雇佣外籍非法劳工。川普对父亲的崇拜就源于他父亲擅长控制成本，想必这些剥削工人的手段，他父亲也没少用过。至于收租，川普在各类自传或者演说中，多次绘声绘色的描述过自己如何在1970年代初期的纽约街头敲开租户的门：最重要的技术要求是站在门侧，这样从门里射出的子弹最多只会击中自己的手臂，丢掉一只手也还能活命。
从1971年开始，时年25岁的川普全面接手了父亲的房地产事业，他对父亲那一套靠节省成本挣点小钱的平民公寓业务不感兴趣，转而投身于高档公寓和酒店度假村建设。1974年他几乎是以赌博的心态购买了纽约曼哈顿区中央铁路公司破产后的地块，原本计划兴建高档公寓，但原本计划整体收购该公寓的资金方撤资，川普买回来的这块地眼看就要砸在手里，搞出他人生中的第一次破产。不过天无绝人之路，川普跑去反复游说纽约政府，在地块上兴建一个市立会议中心，也就是他打算把项目卖给政府。到1978年，纽约市政府终于同意了川普的项目计划，并由川普的公司负责工程修建，纽约市以财政资金分期支付收购款项。川普因此挣了一笔大钱，并走出了人生的第一个困境，他的第一场商业豪赌取得了成功。后来川普吹嘘说，如果纽约市政府不同意这个计划的话，他还能想出其它办法给项目解困。这当然是吹了。但凡当时的川普有任何B方案的话，也不至于孤注一掷的苦等四年。
位于纽约市的高耸入云的川普大厦（图片来源：Getty Images）
终于翻身的川普在纽约中心区陆续投资兴建了“凯悦酒店”和“川普大厦”等项目，算是在美国打出了高端地产商的名号。一直到今天，这两个兴建于1980年代的项目，都是川普地产公司的代表性项目，从外观设计到内部功能布局再到装修等各方面，一直到今时今日都不显得过时。这里必须说明的是，凯悦酒店项目在当时属于烂尾楼改造，整个纽约地产界都不看好川普的高端酒店定位，而川普顶着压力，一心要走最高端的路线。他几乎是完全依靠个人魅力说服了银行给予项目以优惠利率贷款，又说服纽约政府给予项目以税收优惠，并最终取得了成功。酒店开业后客来如潮，给川普带来了丰厚的回报。
从1980年代中期开始，在商场酷爱赌博决胜的川普直接进入了赌场开发领域。在美国大西洋城，川普投资先后开设了三家赌场：川普广场（1984年开业）、川普城堡（1985年开业）和川普泰姬陵赌场（1990年开业）。这几乎可以算是将鸡蛋摆在同一个篮子里了。日后这三个项目也都成为了川普的滑铁卢，时不时就把他拖进深渊。这里需要着重强调的是：川普在这三个项目上都使用了超高的资金杠杆：几乎所有的建设资金都由借贷而来，借贷利率达到14%。酷爱赌博的川普为这三个项目的借款签下了连带担保条款，因此他个人同样深受其害。
1991年7月，大西洋城第一大赌场泰姬陵赌场首先扑街，由于无从偿还债务，赌场宣布进入破产状态。1992年，另外两家赌场也陷入破产状态。三家赌场合计的债务规模超过20亿美元，其中川普个人担保的债务规模合计高达8亿美元。即便他被迫卖掉自己的豪宅游艇飞机还债，也依然陷入个人破产的境地，个人债务依然高达5亿美元。不过川普总有办法，他跟银行谈判，必须要维持赌场经营才能有还钱的希望。一旦把赌场关停拍卖，这笔借款就成为了坏账。当然，为了抵偿银行的损失，川普提出了“债转股”的建议，愿意让出三家赌场各一半的股份。银行没法子，只能接受川普的条件。
然而，这三家赌场的经营情况都没有改善，此后长期处于现金流净亏空的状态，收入低到恨不得连正常的经营支出都无法覆盖。川普为了这三家赌场的经营整年都处于焦头烂额的状态。2004年，这三家赌场第二次进入破产重组状态。川普故技重施，将自己的股份降到27%，自此不再是项目的实际控制人，仅保留了赌场的经营权。这算是川普人生中的第二次重大受挫。唯一的好处是：从这个时候开始，川普的个人责任被解除了，他终于算是从个人破产状态中解脱了出来。再到2009年，这些赌场第三次进入破产状态，川普不愿意追加任何投资，只能将自己的股份稀释到10%，变成了无关紧要的小股东，也丧失了赌场经营权。到这个时候，川普才算是跟这几个渣项目切断了关系。2014年，这几个赌场陆陆续续的又陷入破产状态，其中两个算是重组成功，泰姬陵项目重组失败，于11月份关门大吉。
这段反复破产的经历，是川普人生中最重要的经历。毫无疑问，他酷爱在经营中赌博，而一旦赌博失败，他又能做到壮士断腕，果断抽身，转出股份以止损。好赌而有决断，赢得起也输得起，这就是川普商业生涯的典型特征。
说回2005年的川普。这个时候他刚刚从长年的个人破产状态中解脱出来，虽然手里的钱还不够丰厚，但是胜在“川普公司”这个名号所代表的高端地产这个商业品牌价值还在，自己不够钱拿地开发，就做个总包好了。在这里必须解释一下，美国的总包的含义比国内的总包含义稍微大一点。国内的总包商只负责工程建设，美国的总包商，要提供从设计施工到后期销售招租经营的全套服务。川普公司此后作为总包商，在美国兴建了大量的高档酒店、公寓以及城市综合体。此后，川普与中国进行了大量的商业谈判，试图进入中国的房地产开发领域，并与中国的多家知名地产商们有过深入谈判，冯仑和许家印与地产上任川普都有过很深的交集。然而川普的的美式总包模式，与中国的业主自行开发模式直接冲突。刚刚走出破产困境的川普并没有足够的资金购入中国的土地并进行开发，他的企业品牌在国内也没人了解。因此他最终未能成功进入中国。
然而，川普家族的这段尝试进入中国的努力，却神奇的让他们深刻的了解了中国。他们熟悉了中国地产商的种种操盘手法并将之带回了美国。比如，在上游拖欠材料供应商的货款，在下游，则在项目开工之前就提前收取未来主要租户的诚意金。川普公司自此被公认为美国所有地产商里最“奸猾”的一位，它几乎一分钱的自有资金都不花，就能轻易撬动价值数亿美元的项目。川普的个人财富在2008年之后迅速膨胀起来，到2016年，川普参选美国总统之时，他的个人财富据估算达到了40亿美元。作为一个一直到2004年才从破产境地挣扎出来的人，对中国地产开发模式的模仿，无疑是一个非常关键的因素。
川普家族因此对中国一直抱有非常矛盾的感情。他的子女至今都在尝试在中国开拓商业机会，他的外孙女甚至能讲一口流利的中文。然而同时，他们也非常了解中国尔虞我诈的商场文化。手上一点钱都没有就能站出来承接几十亿的大项目，这种中国地产领域常见的“风骚”操作，川普知之甚详，虽然他自己把这一套也玩得炉火纯青，但是他也未必愿意和精通这一套的骗徒交朋友。
在了解了这一点之后，或许我们就能更加清晰的理解，在目前这场中美贸易战中，川普对中国的态度了。我只能这么说，对川普这种屡次从绝境中站起来，风格强硬却又精通商务欺诈手段的铁血老板来说，正面对杠也好，直接无视也罢，都可以；但是想要对他使用忽悠的手段，只能是自取其辱罢了。
