日本房子(图片来源:Pixabay)
【看中国2018年7月24日讯】中国人不只在自己国内买房，好多人也都跑到日本来置产，那么到底在日本买房和在中国有什么不同？《日本租房》对此议题报道报导了相关的内容，提供给大家参考：
一、在日本买房子没公摊还送阳台
竟然有这么好的事情！那这是为什么呢？日本的土地是私有制的，房子都是由个人自由支配的，这样自然不会牵涉阳台面积和公摊面积这一算法的。即使买的是楼房，也是所有的住户一起平摊土地价格，共同拥有土地的使用权和所有权。
但中国的土地是公有制的，土地不归个人所有，所以开发商会把公共面积分摊到每一位住户的房产面积中去。即使有些地方可能都用不到，但是买房时，仍然要缴交公摊面积的费用，这在日本恐怕是要被起诉的。
尽管日本几乎每家都有阳台，但是阳台上并不是想要干什么都可以。日本有明文规定了一些阳台上的禁止条例，跟公共面积没太大的区别，那些在自家阳台烧烤的是会被举报的！而在中国，阳台属于私人领域，想要怎么布置都可以。
而且日本的房屋还几乎都是精装修好了的，拎个包就可以入住了。不像中国购买的是毛坯房，还要自己花钱去装修。这样对比来看，在日本买房子确实方便多了。
二、日本建筑物的维修保养之道
当房子建造完成后，经过长期的风吹雨打跟紫外线的照射，房子的外墙一定是会出现劣化。下水管道在经过几年的使用后，一定会出现堵塞。不管是中国的房子，还是日本的房子都是如此。
可是为什么中国在90年代建造的房子，不少已经变成了危房，并成了旧城改造的对象？而日本房子的外墙却不会过多地出现劣化？怎样保证整栋大楼所有的管道畅通无阻？秘密只有一个，就是日本恪守建筑物的维修保养之道。
1.维修基金必须缴纳
日本有一项法定的制度，买了公寓楼的房子就要缴纳维修基金。基金的缴纳是每一位拥有房产权的人必须要承担的义务，这是依据“平等均分”的原则实施的。
首先，购买新房时就必须缴纳第一次的维修基金，一般3室1厅的房子需要缴纳大约150万日元(约9万元人民币)。然后，每月再缴纳1,000~2,000元人民币不等的物业修缮管理费。若是租房客，那不需要缴纳这么多钱，只需要交约100多元人民币的日元管理费就行。
另外要说明的是，开发商在卖楼时，也必须要缴纳一笔维修基金，而且必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。
2.一楼要承担电梯费和屋顶工程费
在中国，住在一楼的业主，是不愿承担电梯的修理费用，同样也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用。一楼的业主理由是：我住在一楼，又不用电梯，而且屋顶漏水跟我也没有关系，为什么我要承担这些不搭界的费用呢？
但在日本，这种中国式的思维是行不通的。日本住在楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全均摊的，因为日本人认为，所有业主就是一个大家庭。整栋楼是大家共有的，大楼的生命是每一户住家的生命，因此，维修费用大家必须平均分摊，不能你多我少。这也日本楼盘管理过程中，很少会产生矛盾。
日本大楼(图片来源:Pxhere)
3.维修基金由谁管理
不是由政府（房管所）管理维修基金，政府无权，也不能介入此类民间事务。所以是由业主委员会和物业管理公司一起管理。那钱放在哪里呢？放在银行里。需要使用时，由物业管理公司负责提出预算，业主委员会审核批准支付。
东京虽然是拥有2,000多万人口的国际大都市，但主要的物业管理公司却只有4、5家，都是有着半个世纪以上的物业管理业绩与信誉的大企业。
4.维修基金会不会被挪用或乱用
在设备没有坏的情况下，把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司管理使用，会不会被挪用或乱用？这是许多人可能会担心，并且不愿意交钱的原因。但日本是一个信用社会，业主们根本不会担心。正因为如此，业主与物业管理公司建立起深厚的信赖关系，很少会埋怨或者更换物业管理公司。
同时日本的法律绝对保证业主委员会的自治权利，在这一法律的保证下，业主委员会若尽职尽责，就会形成绝对的监督作用，让物业管理公司不敢肆意而为，损害业主利益。如果物业管理公司的服务出现问题，业主委员会敦促其改善，如果不见效果，可以将其解雇，另请其它的公司。
5.定期的、预防性的维修
从公寓楼建成后，物业管理委员会就会和业主委员会共同商议出一个长达50年的公寓楼维修计划表：修理屋顶防漏系统、修理外墙、疏通下水道、检查供水系统、检修电梯和更换电梯等，都清楚地写明具体的施工年份跟施工时间，并印成册子给业主们。到维修节点时，由物业管理公司提前通知。
日本物业管理有一条不成文的规矩，无论下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置疏通一次。屋顶的防漏系统，通常是5年补修一次，10年大修一次。而外墙一般是10年全部翻新一次。至于电梯是3个月检查一次，15年更换一次。另外房间里面的消防探测系统是一年检修一次，
由此可见，日本的物业管理不是等到管道堵了、设备坏了，才去修理，而是按照预先制定的修理计划，进行预防性的修理，以保证大楼和住户不会遭遇到生活上的麻烦。
在此强调一点，日本的物业管理公司的主要工作，并非负责大楼的安保或小区安全管理，而是着重于大楼自身的质量和品质的管理。原因在日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃，且日本的小区本来就没有围墙，是开放式的，只有大楼的大门有管理员或有门锁安保系统，因此几乎不需要保安人员。
中国人来日本买房要注意的2件事
首先，在看房子时，一定要观察公寓楼四周的花丛修建的是否整齐，打扫的是否干净，这些能够衡量公寓楼的管理水平。
第二，要查看大楼的维修基金还剩多少？如果多，那是好事。如果少，以后再平摊的话，会是一笔很大的负担。
责任编辑:许天乐
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