【看中国2017年8月28日讯】地产公司估值看齐白菜，业绩大增能否扭转市场预期？中国最大的房地产公司之一的万科发布了中期财报。这份财报相比其他几家巨头都要早，而且信息量非常大。
首先，投资人最关心利润表。万科这半年赚了73个亿，相比去年同期的53亿，大幅增长了36%。如果只单看赚了多少钱，那毫无疑问，这个数字和增长幅度是超乎预期的。在第一季度，万科的利润同比下滑了11%，投资人由于担心业绩下滑持续，所以给地产公司的估值都非常的低（金地、保利的市盈率都是个位数，万科12倍相对还是高的）。
那么，靓丽的报表，能否改变投资者对地产公司的看法呢？
首先，我们看利润和收入是否匹配。
房地产公司的账目非常特殊，它有一项叫销售金额，还有一项叫做营业收入。比如万科，销售额大幅增长了45.8%，但是它的营业收入却下降了6.6%，这是因为房地产是个长周期行业，而且它是先交定金和预付款，后盖房子。
因此，项目只要签了合同，付了定金，就产生了销售金额，或者说合同金额。但是按照会计准则，这个钱，必须要房子竣工完毕，产权交接完成，房产公司才能真正确认收入。在这之前，这笔钱都得以预收账款的形式躺在资产负债表上，而且要记作负债项目。
这笔预收款跟去年同期相比增长了30%，这个速度基本上是2010年以来第二快的速度，它会在将来兑现成公司利润。所以，在不远的将来，而不是很远的将来，这笔钱的存在让公司的业绩是有这个家底的保障的。
反过来想这个问题也一样，当期36%利润的大幅增长，它也是过去预收账款兑现成业绩的过程，它主要还是受到了过去这两年楼市上涨红利的效应影响。
再比如说，万科去年的半年度财报，利润增长竟然只有10%，要知道2016年可是房地产的超级牛市啊，看看房价涨了多少，但是地产公司利润怎么原地踏步呢？原因还是我们刚才说的结算效应，去年它的利润里面，有相当一部分是2014年楼市调整期的项目款项的兑现。
如果看得再细致一点，还能有如下一些细节上的发现：
1-利润增长速度36%，快于同期所得税30%的增长
2-营业外收入同比增加了180%
3-负债率由80%上升至82%
4-经营性现金流同比-15.3%，比营收-6.6%降得更快
5-谈到长租公寓战略，定位为“服务商”而非只是“开发商”
最后总结就是八个字：没有近忧，但有远虑。
严格限购和租售同权新政策的推进，房地产行业有了新的转折和趋势，但是由于2016年火爆的销售和价格的上涨，会计准则确认收入的延迟，使得房地产公司们利润逐步兑现以往的靓丽业绩。
再加上今年上半年销售金额全行业还在高速增长（全国17%的行业增速），所以在不远的将来，稳健经营的地产公司业绩都不会太差。但是更远的未来，种种政策推进和行业本身格局的变化，只有那些尽早做出战略转型的公司，才能在未来的行业变局中取得竞争优势。
