【看中国2017年7月20日讯】房地产是现代经济中最重要的资产，也是商业银行体系最主要的抵押品。中国房地产市值从2004年32.7万亿元（人民币，下同）上升到2016年206.7万亿。房地产是中国居民最重要的资产，占居民总资产53.8%。房贷是中国家庭最主要的负债，占居民总贷款60.3%。房贷也是金融体系最重要的资产，占总贷款21%。
中国家庭的存量杠杆和购房者的边际杠杆都在快速上升。中国居民部门的杠杆率水平并不高，但是中国家庭杠杆率上升的速度非常惊人！2006-2016年，中国居民部门杠杆率从11%上升至45%，十年间增长超过3倍。中国居民部门快速加杠杆的背后，反映了中国房地产价格脱离基本面（居民可支配收入）的快速上涨。2016年，中国购房抵押率LTV（Loan-To-Value，贷款额占所购买的资产价值的比率）达到50%，美国次贷危机爆发前整体LTV接近60%。
2006年，美国住房抵押贷款余额/LTV首次超过了房地产总市值，同年美国家庭平均房贷支出/平均收入达到99%，无限接近房价的压力极限，旋即爆发危机。值得注意的是，2016年中国的住房抵押贷款余额/LTV也开始超越房地产市值，中国家庭平均房贷支出/平均收入为67%。从这个维度看，中国的灰犀牛已经隐约动起来了。
灰犀牛生长于非洲草原，体型笨重、反应迟缓，你能看见它在远处，却毫不在意，一旦它向你狂奔而来，憨直的路线、爆发性的攻击力，定会让你猝不及防，直接被扑倒在地！所以，危险并不都来源于突如其来的灾难、或者太过微小的问题，更多只是因为我们长久地视而不见。
2000年起美国房地产市场高度繁荣，房价持续上涨，住房抵押贷款规模不断攀升，在2007年时达到总贷款的50%。2004年起美联储连续加息17次，联邦基金目标利率从1%升到5.25%，房价终于在2006年底止升回落，刺破了房市泡沫，并触发了次级抵押贷款的违约问题。次贷违约问题通过抵押贷款支持证券蔓延到投资银行和两房等投资商，又通过相关联的信用违约掉期等衍生品波及到保险投行等非银机构。
危机在2008年进入高潮，160年历史的雷曼兄弟破产倒闭引发恐慌，导致了商业票据市场关停和货币基金遭到挤兑赎回，风险在金融市场之间和国家之间传染。这场从2006年开始由房地产市场次级贷款违约问题引发的危机，最终演变成了历史上最深重的金融危机之一。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:辛荷 来源:天风宏观
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