【看中国2016年12月2日讯】一轮接一轮的房价调控，终于算是把火爆的房地产行业给按住了，既然病情控制住了，我们就有必要也有时间去分析一下，房价上涨的要素是什么？哪些因素导演了中国房价没完没了的暴涨，最重要的是，让我们有个参照物。起码知道未来房价是不是还要上涨，又或者已经出现了趋势性的拐点。
2016年初的信贷井喷造成了2016年的房价上涨(网络图片)
首先，货币问题，很多人都将房地产的暴涨形容为货币问题，货币发的多，楼市就暴涨，这有没有道理？我们看一张图就知道了，2016年初的信贷井喷造成了2016年的房价上涨，这是很明显的，而之前还有过相应的类比，2009年的信贷井喷，造成了当年的房价上涨，反倒是房价进入2012年后就相对平静了，虽然也在小幅上涨，但总体并未出现过购房潮。所以这个因素完全成立。
海通证卷研究所
为什么2013年和2014年房价控制的好，货币上也能解释，M2跟房子的销售成正比，我们看到中国的几个购房高峰，高房价成灾的血泪史，都有M2的影子，《蜗居》这本著名的小说就是在2007年写的，主要反映的是2005-2006年房价暴涨的故事，而2009年-2010年就不用说了，在06年的基础上房价翻了一倍，之后2013年小涨了一下，但幅度都不大。然后就是2016年了，房价的几波大牛市跟M2的货币供应量是息息相关。
那么结论来了，M2的底部拉升，对于房价来说就是灾难，而相比M2，信贷的井喷更是如此。信贷只要超过了1.5万亿，就是一个非常不好的征兆。
其次，当然一个巴掌拍不响，光一个因素也不足以推升房价，搞成这么大的泡沫，比如我们都知道的某位房企知名大佬。他判断房价永远看涨的依据就是土地，只要土地供给少了，房价转年就会大涨，他最近说，房价还要涨，因为2012年和2013年连续两年土地的供给大幅下降，促成了2013年的小阳春，那次的幅度还不如这次的大，这次是负的30%,前两年是20%，所以现在不供给土地，只压需求限购限贷，并没什么用。15个月可能都难以坚持，明年8-9个月后，可能某些地方的政策就要松动，然后就是报复性反弹。其实这么说是有道理的，最典型的例子就是重庆，同样的货币政策，同样的信贷和M2，为什么重庆房价就涨不起来，还不是充足的土地供给放在那里对冲，所以直到现在我们说暴涨的一二线城市数个遍，也没有重庆的身影，而重庆的经济增速超过10%，位列全国第一。
很多人说只有房地产才能救中国经济，没错！今年房价暴涨确实带动了经济将近10个百分点，但这种虚假的繁荣实则没什么用，甚至是一种有毒的GDP，不过为了粉饰太平，不过是自己骗自己而已。反而是重庆这种经济增长很快，房价又不高的地方，经济增长的质量要更高一些。
第三，全球经济环境，2008年后全球进入了QE时间，所有国家的利息都在大幅下降，而相比之下中国的利息还是比较高的，而经济在4万亿的刺激下，出现了一个打鸡血的表现，然后热钱就开始驱动，大量流入中国，这些热钱赌定人民币不断升值，然后疯狂采购各种人民币资产，这其中优质的房产成为他们主要炒作的对象，而这其中北上广深等一线城市为主，所以我们说房价高，房价贵，基本上都是指着这几个城市说的，在绝大多数城市，房价还没过五千元，不但不贵，甚至有点便宜。但全球流动性的盛宴已经结束，随着美国加息临近，各国的国债收益全部开始走高，无一幸免，而人民币也开始加速贬值，大量热钱撤出中国。而今年的房价暴涨给了他们一个欢送宴，就相当于让人家吃好喝好然后临走还带份礼物那种。
第四，也是房地产上涨因素中，一个被人忽略的地方就是预期，讨论货币讨论土地供给，都是实在的因素，但预期这个东西则没法反应，但正因为预期被不断强化，房地产已经成为了一种金融产品。换句话说，他之所以能够上涨，跟需求没多大关系，而是大家觉得他能涨，而且会一直涨。就像去年相信股市能在改革春风中涨到一万点一样。房地产被严重金融化了。而任何被金融化的东西，都有可能在预期的推动下造成波动，甚至造成特定时间的严重短缺。比如食盐这种东西，才2块钱一袋，可以说要多少有多少，但在核电站爆照污染海盐的谣言传播下，北上广深这些大城市竟然一度食盐断供，不得不说是一个奇观，那会不会现在的房价也是这个问题呢，在土地稀缺供给不足的谣言下，让房地产出现短暂的供给失衡呢？我觉得肯定是这样的，比如我们之前调研的河北石家庄的房子，去年七千至八千摆在那都烂尾了没人要，今年一万五千元大家都抢？你说这里面有多少刚需？有多少预期驱动的投机因素。十有八九都是跟风炒的。
所以综合来看，影响房价这波暴涨的因素有很多，现在看货币控制住了，世界流动性也已经发生大的逆转，这都是确定因素，但土地供给还是出奇的少，有人说这是地方政府为了垄断以后再卖高价，所以挤牙膏。这种因素肯定存在，但为什么会如此，如果真是紧俏商品，他完全可以定高价然后多卖，真的紧俏货价格受数量影响应该不大才对。一旦增加供给，土地价格就下降，那说明价格弹性很大，所以也许他们自己更清楚已经供应了多少土地，这些土地其实早就够用了，甚至早就已经够用了（一个城市有多少房子，通过水电煤气的接入，地方政府肯定知道，但就是不说，为的就是保护预期），而之所以挤牙膏供地，只不过是在小心呵护着市场预期，知道房地产已经强弩之末，气若游丝，所以越到最后越是谨小慎微，换句话说地方政府也那房地产当股票在炒。而他的对手盘，就是一个个掏空三代积蓄来买房的购房人。所以事情简单了，当所有的房价上涨变量都已经逆转的时候，土地供给是地方手里唯一能保护房价预期（也是自己饭碗）的武器，期望能够等到上涨变量再次变回来的一天，或者等到房地产税的推出，彻底改变自己的收入结构。因此这么看，最好的一厢情愿就是房价不涨不跌，成交量萎缩，然后争取改革的时间。
