房地产市场的繁荣可能戛然而止(图)

作者:肖磊 发表:2016-08-26 11:00
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房地产市场的繁荣可能戛然而止(网络图片)

【看中国2016年08月26日讯】无论如何,从各国房地产市场的调整来看,房地产行业出问题,不是一个缓慢的过程,而更多的是,在高潮当中,戛然而止,不会给你充分的准备和思考时间。你只能回过头来感叹和低下头去承受。

房地产市场的繁荣可能戛然而止房地产市场的繁荣可能戛然而止

这个夏天,南京、杭州、苏州、合肥、武汉、郑州、上海等城市“地王”频出,上海最疯狂——8月18日一天连出三个地王。一些媒体惊呼,当前核心城市的房地产和土地市场,已经成为大资本的游猎场。

每一个时代,都有其代表性的消费需求,这种需求的扩大和释放,会造就一大批企业和传奇人物。

过去一百多年里,美国作为资本主义和市场经济持续壮大的代表,曾诞生过钢铁大王卡内基、汽车大王福特、石油大王洛克菲勒。

从全球趋势看,消费需求逐渐从简单的原材料和工具化需求,开始转向对金融、精神、信息、美感、体验等的需求。

跟美国相比,由于中国市场经济的发展非常特殊,钢铁、汽车、石油、电信等领域,几乎一直被“国资”垄断,中国并没有在三十多年来的市场化大潮中,诞生钢铁大王、汽车大王和石油大王等。但随着城镇居民住房市场的放开,中国却诞生了不少的地产大王。万科王石、恒大许家印等,就是其主要的代表。

万科在诸多房企里面,是非常特殊的一个企业,很多投资者并没有把万科当做国企来看,在合理的制度安排和王石的带领下,万科的活力和效率甚至高于诸多民营企业。

很长时间里,买入万科被认为就是代表“价值投资”。类似的上市企业,在钢铁、石油、电信等国资占比极高的行业基本找不到。再加上因审批制等限制,互联网和科技股的兴起,并没有被中国资本市场接纳,投资者在国内无法买到腾讯、百度、阿里巴巴等企业。资金的流向实际上不约而同的聚集到了房地产领域。

不管房地产市场已经到了什么阶段,在中国,它似乎依然是最“值得”买入的行业。2016年7月,万科企业股份有限公司凭借2015年度1843.18亿元(293.29亿美元)的营收首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位。作为一个纯粹的以房地产开发为主的企业,能杀进世界500强,也只有中国房企能够做到。

更牛的是,按照深圳近期出台实施的《关于支持企业提升竞争力的若干措施》及其《实施细则》,今年首次进入世界500强的万科可以拿到市政府3000万元奖励。

看到没,这完全是赢家通吃的逻辑,3000万奖励对万科来说只不过是锦上添花,但对于成千上万个微小企业来说,或许能救命。房地产市场的发展和壮大,反过来看,是整个消费需求和产业政策扭曲之下,自我加强和自我实现的过程。

目前中国住宅类房屋市值已经是GDP的3.5倍,跟20多年前日本房产泡沫最高时旗鼓相当。然而,如果你手上有巨额的可投资资金,你会买什么,买银行理财?买几十吨黄金?还是买几家高科技公司?这些选择都是可以的,但不足以吸纳诸如“宝能”这样巨量的、必须要追逐高流动性、高回报的资金,否则根本无法满足前端兑付需求。买万科对于这类投资者来说,是再好不过的选择。

“宝能”买万科并不应该成为市场关注的焦点,但王石的过激反应,给“万科股权之争”带来了巨大的不确定性,并且让整个市场抓住了各自“期待已久”的机会。诸多以炒热点为生的投资者看到了万科股价波动的空间,万科的竞争对手看到了“阻击”万科的机会。

后来恒大的介入,并没有给万科带来一丝正面消息,并加剧了市场对万科股票的炒作。这种波动不仅损害了万科的品牌和声誉,而且在很长时间里会影响到万科实质性的业务。

近日万科A发布2016年半年度报告,其中提到:由于股权事件至今尚未妥善解决,公司运营受到影响,包括新的土地项目获取受阻,合作伙伴和客户信心受损,团队稳定性受到冲击等方面;截至目前已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。

万科半年报公布后不到三天,标普将万科评级前景展望从稳定下调至负面,确认为BBB+,距离BB+垃圾级只有两个级别。这意味着万科将在与金融机构以及各类合作伙伴的合作当中,要付出更高的成本。

另外,二级市场对万科的炒作实际上远没有结束,为了频繁的高抛低吸,炒家们不断的释放各类信息,致使万科股价暴涨暴跌成为常态。一些长线投资者难以经受住这种波动,逢高减仓现象较为明显,这对于一家一直以来享有良好声誉的企业来说,其影响是巨大的。巴菲特有这样一句名言:要赢得好的声誉需要20年,而要毁掉它,5分钟就够!万科耐以生存的文化和精神,正在被摧残和颠覆。

万科复牌以来,尽管国内各类投资者依然在忘我的炒作当中,而英国安本资产已抛空了所持万科股票。外媒数据显示,投资基金和投资顾问们持有的万科A股占流通股的比例已经从去年12月份的19%降至7.2%。其中最主要的原因是,战略投资者对万科旷日持久的控制权争夺充满了不极大的确定性。

这个道理谁都懂,但中国市场似乎没有更好的资产可以供投资者投资渠道,国际投资者之所以加速抛售万科股票,是因为有更好、更安全、风险更低的资产可以选择。

如果许家印是因为看好万科或为了抓两个涨停板而购入万科,那你就大错特错了。上市房企半年报显示,从销售额看,万科依然位居第一,而恒大以1428亿元的销售额居第二。恒大和万科的房企“一哥”之争,可能很快就要画上句号了。

恒大通过持股万科,不仅让万科股权之争更加复杂化,可能会致使万科管理层在更长的时间内无法专注于业务,甚至管理层集体出走都是有可能的。经此一役,恒大在品牌和业绩上超越万科已没有太大的难度。

中国的房产江湖,跟中国的互联网江湖一样,将会有讲不完的故事,我们如今极力关注的“万科事件”,是中国房地产市场最为“精彩”的故事之一,但既然都是“故事”,终究会有结束演义的那天。就像人们现在回忆美国的钢铁大王一样,未来也会回忆中国的地产大亨。

中国地产行业的疯狂,建立在中国经济突飞猛进,同时诸多行业对民营资本没有开放,以及民众投资、居住需求加速增长和集中释放的近十多年。但随着供应量的提升,真实购买力的停滞,中国房地产行业的需求已经完全转向由信贷主导的阶段。“万科事件”,将是中国房地产市场大转折的标志。

2016年上半年全国规模以上工业企业利润总额3万亿同比增长6.2%;房地产方面,截至本月22日,75家房地产上市公司发布了2016年上半年业绩预告,这些公司预计净利润同比增长约41%,是规模以上工业企业利润增长速度的6.6倍。

上半年国有企业利润总额1.1万亿元,其中房地产贡献的利润同比增幅最大,而石油、化工和石化等行业实现利润同比降幅较大,钢铁和有色等行业亏损。

2016年上半年,仅前十大房地产商的销售额,就达到1万亿元,相比2014年同期翻了一倍,而社会零售总额只增长了24%。由信贷刺激需求,由房价拉动经济的逻辑再次被加强。但这真的能持续吗?

美国按揭贷款余额从1997年至2007年十年间增长了2.8倍,而后次贷危机爆发。美国按揭贷款余额2007年创出历史最高的10.6万亿美元,至今已回落至9.5万亿,可见连美国这样靠信用立国的市场,其信贷持续推动房价的逻辑也难以成立。如果不是美国经济近几年来的复苏,失业率大幅走低,需求根本支撑不了美国房价。

中国购房贷款从2006年至今已增长超过7倍,目前购房贷款余额达到15.4万亿(约2.3万亿美元)。看上去美国按揭贷款余额是中国购房贷款余额的4倍,但美国人均收入超中国10倍,人均GDP是中国的8倍,更主要的是美国购房贷款利率极低,其民众对债务的承担能力远高于中国。

中国购房贷款的高速增长,只有两种可能的结果,要么等发生规模性违约事件的时候,被动削减和停滞;要么就是赶紧主动往下降,控制节奏,但目前看主动控制的可能性不是很大,因为还没有出现能够影响房贷政策的风险事件,来阻止政府和银行这么做。用信贷刺激房产消费的任务可能还将持续。

房地产市场本来的任务可能是要以适当的增长来托底中国经济,给中国制造业和实体经济的转型赢得时间,但目前看似乎成了中国经济的救命稻草和“光明”出路。

实际上道理很简单,企业主和高净值人群握有巨额的现金,要么买房、要么买房企股票,而后房企再高价拿地、高价卖房,银行再拼命放贷,其他信贷和资管领域只好拼命的接受房产抵押,把房产继续强化成最优质的资产。从实体到金融,完全变成了围绕房子展开的资本游戏。

但无论如何,从各国房地产市场的调整来看,房地产行业出问题,不是一个缓慢的过程,而更多的是,在高潮当中,戛然而止,不会给你充分的准备和思考时间。你只能回过头来感叹和低下头去承受。

责任编辑:岳尔

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