【看中国2015年11月22日讯】最近，中国国内经济界一个罕见的现象是：最高领导也开始关注房地产去库存了。
今天，咱也当当“瞎参谋烂干事”，谈谈房地产库存应该怎么去。
不过，要想去库存，就需要明白库存是怎么形成的。
要说去库存，这并不是一个新鲜词汇。去年和前年都有房地产业界人士呼吁房地产需要去库存，但结局是如何呢？下面的数字可以生动地表现出来：
2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比2012年末增加12835万平方米；2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。2015年10月末，商品房待售面积为6.86亿平方米，再创历史新高，这个数字大约可以容纳2千多万人居住，约占中国城镇人口的2.7%。
需要说明的是，统计数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。
那未来潜在的供给又如何？2015年1-10月份，房屋新开工面积127086万平方米，商品房销售面积94898万平方米，新开工面积依旧大于销售面积，意味着未来的成屋库存将继续上升。
已竣工但未售出的库存为何如此重要？房屋市场实行预售制度，当市场运转良好的时候，地产商手中是没有成屋库存的，当房地产商手中出现库存之后，就带来相应的问题，以每平米土地和建筑安装成本4000元计算，6.8亿平米就相当于在地产商手中沉淀着2.7万亿的资金，无论对于地产商的还贷能力、利息支出都是巨大的压力，银行也面临坏账的威胁，这是对中国经济的安全不言而喻。
最近有报道，全国新城区规划人口达34亿，因为不清楚具体内情，不做评论。
房地产库存越去越存的原因在哪里？
第一，任何一个行业都有起步、繁荣、顶峰到衰落的过程，这是因为市场不断饱和，供过于求之后，需求下降，对于房地产来说，如果不能合理控制开发面积，库存自然上升，按有关报道，户均已经超过一套，显然到了供过于求的阶段。
此时，市场依旧希望央行降息降准来提振需求，也希望降低首付比例释放需求，效果估计有限，以今天汇率所面临的局势，如果一味释放货币来提振房地产需求，有可能出现负面影响。
但不管怎么说，从需求端解决库存问题，是去库存的一种思路，这种思路任何人都可以看得到，在今天，效果有限，过去一两年，房地产业内和政府相关部门都在推动去库存，事实证明，效果不佳，不佳的表现就是待售存量房屋数量不断创出新高，而且是年年有新高。
第二，看看财政支出的变化：
2013年1-12月累计，全国公共财政支出139744亿元，比上年增加13791亿元，增长10.9%。；
2014年1-12月累计，全国一般公共财政支出151662亿元，比上年增加11449亿元，增长8.2%。
2015年1-10月累计，全国一般公共预算支出134154亿元，比去年同期增长18.1%，同口径增长16.7%；
为什么财政开支持续增长？原因很清楚，中国经济很大程度上是由政府投资推动的，没有财政开支的增长，就难以保证经济增速。
实事求是地说，本届政府伊始，一直不提房地产，希望经济增长摆脱对房地产的依赖，通过反腐等提升财政支出的效率（贪污纳贿一块钱财政损失的可远远不是这个数），进行缓慢过渡。但当房地产持续下滑之后，财政收入就会下滑，土地出让金以及相关的交易税费、房地产相关上下游行业的税收等等，对财政收入的影响太大，且具有决定性的作用，进而对地方政府的影响更加严重。当财政收入下降以后，投资就无法完成，经济增速就不断下滑，然后就是企业开工率下降和失业上升，这些问题可是严重的问题……最后，只能开始再次刺激房地产。
房地产就是如此绑架中国经济的。
如今的形势，财政支出不断扩大的惯性难以遏制（这也是保经济增长的需求），这就需要土地出让和房屋新开工不断增长，只有如此才能满足财政开支的需求，进而造成房屋供给的刚性持续，而随着供过于求的时期到来，需求是受到制约的，特别是有效需求受到制约，最终房屋库存不断加大。
笔者将这种形势称为财政对房地产的“追尾”——现在，毫无疑问已经追尾了。
如今，仅仅通过扩大需求，估计效果有限，甚至可能毫无效果。去年以来，不断出笼财政、货币政策，刺激房地产的需求，但库存不断上升。此时，需要压缩供给端，这需要压缩财政支出，减少对房地产的依赖，然后适当扩大需求，或许才可以达到去库存的目的（也仅仅是或许），这样做的可能性有多少？因为要放弃暂时的经济增长速度，钢铁、有色、建材、能源等行业的困难将加大，这就得看领导的“决心”了。
但如果任由库存继续膨胀下去，结果也是比较明了的……
