我就平铺直叙，写流水账吧，简明直白，便于大家从中看到经验教训。
背景介绍
房子在一个二线城市。1995年买的商品房，当时还持中国护照。买下后就是父母和妹妹一家住，我自己一家反倒没住过，他们一直住到大约2005年。他们搬出来后，房子出租，由我父亲管理，租金就孝敬父母。去年父亲告诉我，他没有精力管房子了，于是我决定卖掉。我和老公是房主。
放到市场上一年，找的是链家地产公司。长话短说，今年5月终于找妥了买家，签了买卖合同，于是我正式进入房产交接程序。
国外准备
老公没时间回国，所以他委托我处理。国内财产易手，必须要产权者的配偶同意。假如你和一个人合资买了房，卖的时候必须要四个人持结婚证在场同意。如果你或你的合资人离了婚或婚姻关系不好，配偶不合作，那这个房子是卖不掉的。谢天谢地，我和老公互为配偶，没有那种可能性。老公的委托书说我是妻子，口说无凭。我必须证明他是我老公。
再有，20年过去，我们的护照已经换了，所幸当时的中国护照还在。但两本护照并不能让中国官员确认你是房主，所以我俩必须分别证明中国护照和美国护照的持有者为同一个人。
综上所述，我必须准备三份文件：1）结婚证；2）老公的委托卖房书；3）同一人证明。中国官员只认中国政府机构的印章，所以上述文件均须中国领事馆认证。而要得到领馆认证，文件必须经过美国三级公证（地保，县，州）。
美国的三级公证，只要本人亲临相关政府机构，当时就能办妥。中国领事馆比较任性，闲时可以加快（$20加快费）当天取件，忙时就不能了，不加快要等一个星期才取件。老公的委托认证是2月份做的，当时领馆主动问我要不要加快，我是6月份的机票，那时当然不需要。结婚证要外州公证，事到临头了才得知非办不可。于是驱车6小时去该州办理。但这时处于夏季旅游旺季，中国领馆忙得人仰马翻，取消了加快服务（我曾再三打电话询问，得到的都是忙音！）。眼看就会误飞机，我急得跳脚。想了一些办法，总算还是办成了。
国内手续
理论上，国内的交接手续只需要8个工作日：4天做税务查证–夫妻依法可以拥有一套不交买卖税的住房，这需要时间来查证现在交易的这所房子是否可享受免税；4天做产权债务等查证。我于是买了18天的来回机票，时间应该绰绰有余了。没想到实际操作起来，时间远远不够，害得我花了$500延期两周机票。
究其原因，国内这个房屋过户程序，整个是个摸着石头过河的产物，这个程序的策划者——政府房产局，事先没有周密构思多方协调，执行过程中没有反馈改进机制，所以漏洞百出，每个环节都磕磕绊绊，害得所有的人——买卖双方，中介人，公务员……事倍功半。听我细细道来。
a)验证房屋地址
我当初买的是期房，房产商正在建造，所以房屋的地址是临时的。现在经过市政府统一规划，已经有了某区某街道某大院某楼这个地址。当初房产证上那个地址是不是我现在要卖的这套房呢？这需要验证。
中介熟门熟路地带我到街道派出所，INFO Desk的人说，哦，这事儿找张三，就按电话。打完跟我们说，张三手头有件事，办完了就是你们，坐那儿等一等。这一等，就等了半天也不见张三人影。吃完午饭后张三终于下楼来光顾我们，审视了我们的文件后她说，你们必须先到院委会去打个证明。我们折回大院，门卫说5楼上住着个院委会的人，你去问他。敲开李四的门，李大爷说我虽是院委但不是主任。印章在主任那里，你得去找她。那么刘主任住哪个单元？刘主任已经不住这里了，她帮女儿带孩子去了。这是她的电话，我也不知道她住哪里。拨通刘主任的电话，感谢上帝，刘主任女儿就住远郊，没有出国到美洲或欧洲。我坐出租车来的刘主任所在的新但并不豪华的小区，因为没有门卡要交￥20押金。没有零钱又折腾了30分钟，终于进去找到刘主任盖了院委会的章。这国内的小区住宅，把守严得跟监牢似的。
长话短说，花了两天时间，验证完毕。
当初政府改地址时的数据那里去了？如果在，计算机一查不就验证了？就算过去失误把数据丢了，那么现在这个设计也很滑稽–院委会只是一个民间松散的组织，其委员并不向政府任何机构负责，由他们来证明政府程序中需要的基本事实，合适吗？和美国比较，美国也用公证员证明一些东西，公证员制度也是很松散的。但美国有一个公证员网，不会因为一个公证员缺席而导致程序中断。而中国的院委会主任是唯一的，她因故缺席，卖房程序就中断了。
b)查税
前面说了，夫妻可享受免交一套房的增值税的待遇，税率大约20%。于是我们向政府的房管局提供房产证，由它去查证我们的确还没有享受过免税待遇。这个过程比较顺利。公务员们公事公办，也尽责，也有效率，说需要4天，就在第4天出结果。
只是办公大厅里顾客们（买方卖方，中介）不怎么样。本来大家取了号，坐着等就是了。可是偏要围到柜台上去，让公务员们在人头攒动下工作。难道大家都认为围着柜台，自己的号就要到得快些吗？像美国这样，其他的人退后几步，尊重别人的隐私的现象，在房管局大厅里看不到。很奇怪，在银行的取款机前，大家倒是懂得不围上去呢！看来还是房管局的管理没到位。
c)交件
过五关斩六将，现在一切就绪，剩下最后一关——把所以文件（房产证，地产证，委托书，结婚证，护照等等）交上去，由房管局验证无误后，签发新的房产证地产证，买主四天后取到手，然后付最后一笔房款，交易就完成了。
在十多个文件中，老公的委托书被判为不合格。
当初起草委托书时，我可是认认真真。先到网上遛了一圈，还专门上了国内政府官网，希望能找到范本，又问中介，还是不能确定如何才能符合国内要求。无奈就照着这里power of attorney的形式和措辞，“委托我的妻子XXX全权处理我在中国的房产。”
可是房管局的公务员说不行，“他必须说具体，委托你做哪样事。”
“很具体呀！委托我处理中国的房产。”
“他必须说清楚委托你签哪几个文件。”
“我们并不知道有多少文件及其的名称。‘全权处理’就是授权我代签所有的文件。”
公务员嘴角翘起一丝冷笑，似乎嘲笑我不懂中文，不跟你外国佬谈了。
又找了科长，还是说“委托……全权处理”这个术语并不能使我有资格替老公签署文件。
“你说这个术语不对，那就不对吧。但，什么是对的格式和措辞，你们也没事先广而告之──这是政府机关的责任。考虑到我的机票已经不容许延误，你能否饶了我，给我办了。毕竟，我有几个文件证明我就是妻子，他同意由我来处理共同房产，这是明确无误的。办了不会出问题。”
“不行。你这个也差得太远了。有十几个文件呢，你一个都没提到。‘全权处理’？等于没说。”
这时别的柜台上好几个人吵起来了，和我类似，他们已经跑了几趟了，还是没在委托书上把文件写齐。
我说：“可见你们的规定连当地人也搞不清楚。我不是来给你找麻烦的。我假设你也不是故意刁难我──那对你有什么好处？如果我们都从办事有效率又不出差错的目标出发，有什么必要在委托书上一一列出文件名？”
科长语塞。但还是不肯放行。
“这样吧。你给我一个范本，我们照着重做一遍，免得又不合你的格式。”
但他也不愿给我样本。说是范本在公证处，“你去那里要。”而公证处老远，得坐车去。
“你这就是为难我了哈！我跟这里的公证处没关系的。我是在中国大使馆做认证。看来你也没有范本。其实呀，你把范本搞出来，挂在房管局的官网上，贴在大厅的墙上，广而告之，你这个环节不就畅通了吗？这件事并不难。你要是做了，要算你的政绩的。”
凭心而论，国内的公务员们也都想把事情办好。只是他们习惯了被动地操作上级制定的程序，没想到自己也可以主动地参与程序的设计和改善。我这一说，就产生了效果。当三个星期后我离开时，房管局大厅里已经安排了一长溜桌子，上面摆着各种文件的范本供人索取。在我写此文时，房管局的官网上已经挂了各种文件的范本任人download。（http://www.cdfgj.gov.cn/FWDJ/Sheet.aspx）委托书也不再要求罗列所有的文件。
可惜没人在我之前去提这个建设性的建议。所以我并没得到好处。我还是重新做了委托书。老公在美国又走一遍三级公证认证，足足花了两个星期。回程机票也过期了，花了$500延期。
让我感兴趣的是各种人对此的反应。有四个人自始至终经历了整个过程，我，中介，买方母子。中介对官员是敢怒不敢言，被官僚程序误事儿了，一肚子的怒气怨气也得忍着，赶紧照官员指示办。买方母亲是个50多岁的退休人员，不觉得官僚程序有什么错，口服心服地检讨我们自己那些地方没做对。儿子是个受过高等教育，30岁的专业白领。他对政府机构极为反感，当面背面地没好话：这帮人拿着我们纳税人的钱不干活！整个过程他都在骂。
如果这三种人就是中国人的缩影，那么我觉得中国离公民社会法制社会还有距离。他们三人都没有公民意识。公民意识不是做政府的好孩子，也不是像青春期孩子那样反叛。而是把自己当做国家的主人。家里有什么不合意的地方咱们不是得自己动手解决问题吗？
d)收钱
终于，老公把公证认证后的委托书又寄到了（国际快递要一个星期）。房管局这次认可接受了。他们要用4天时间审核，让我们等4天去取新房产证。这四天是最容易出问题的。国内已经有很多案例了。在这四天中，房子不属于卖主，因为他已经把所有证件交出去了；也不属于买主，因为他还没有得到房产证。就有不良分子钻空子：如果采用交文件时付款，就有卖主交文件后，跟中介串通将房子再卖一次，骗取第二个买主的头期款，然后逃之夭夭。如果采用买方收到新房产证后付款，那么就有买方只交头期款，等房产证拿到手后大摇大摆住进去不付全款的。所以我这四天真是提心吊胆。
谢天谢地，买方取到房产证后就和我一同来到银行付款，不像要赖我的样子。不像美国，结交用银行支票。国内压根就没有银行支票。怎么办呢？网银转款要48小时才能到账（我的开户银行在外地），而我的飞机还有18小时就起飞了，总不能到美国了发现钱没到位又飞回来吧？我只好坚持要现款。好多钱啊，背着很重。要求银行保安跟着我，打的车到自己的银行分行存了。总算把房子卖了。
回想起来，中介曾经提出过把钱先放在中介公司账户（相当于escrow account）。但我在家人的影响下，当时对中介防范心太重，认为中介还不如买方可靠，就没同意。其实只要是正规中介公司──我用的“链家”（听说“红房子”也不错），由他们来做收钱的第三方，可能更方便保险一些。
祝大家卖房顺利。
