【看中国2013年12月16日讯】说起购房，已经买到房子的人担心未来房子涨价不够快，尚未买到房子的人担心口袋里的银子跟不上房价上涨的速度。可谓是人人有本难念的购房经。这说到底，是个购房资金筹措的问题。身处紧缩的金融市场环境，不仅企业发展面临融资问题，个人买房也存在融资问题。
“钱荒”无疑是今年的流行语，企业钱荒、银行钱荒、公积金钱荒、购房人也钱荒。究竟是购房成本太高还是我们的融资方式欠妥？这个问题非常值得思考。无论怎样，个人在获得购房资格以及将拥有一套住房的机会面前，任何“钱荒”都是难以承受之痛。
俗话说“你不理财，财不理你”，购房亦是如此。懂得更多的购房融资方式，掌握更多的资金杠杆的运用技能，才能使购房不再是单纯的成本负担，相反成为辅助个人财富管理的重要部分，化被动为主动。
在多年前房价低、不限购的“黄金时代”，购房者通常会根据手中的自有资金，简单规划出全款或借款的支付方式。今天的购房者，不管是出于投资还是自住的目的，都会认真比较各种资金筹措方式，如全款、公积金贷款、商业贷款、分期支付、抵押担保、先租后买、亲戚拆借等等。
对购买首套自住房的群体来讲，如无法全额支付，就要认真计算成本，判断到底是使用公积金贷款还是商业贷款，毕竟，还款压力直接关系到未来几十年的生活质量。购房融资过程实际上就是个人控制资金投入成本的过程，应该符合“降低成本，提高收益”的投资回报最大化的理财逻辑。
让我们来算算公积金贷款与商业贷款的代价区别。二者在贷款利率、贷款对象条件、担保方式、单笔贷款最高额度、担保单位、放贷时间等多个方面存在区别。其中有三个方面会对购房成本产生直接影响。
首先是贷款利率。目前，5年以上公积金贷款利率为4.5%（年），商业贷款利率为6.55%（年），即使在扩大优惠至0.85倍以后，5年以上商业贷款利率为5.56%，两者相差1.06个百分点，公积金贷款利率明显更低，故通常是工薪阶层的首选。
第二，贷款额度以及贷款年限。商业贷款根据房屋情况以及个人资质而定，若借款人购买新房，则商业贷款额度最高为房屋成交价的70%左右；若借款人购买二手房，则贷款额度一般不超过房屋评估值的70%左右。商业贷款年限最长30年。公积金贷款一般上限为80万元，个别符合资质的购房者可申请到92万元和104万元，贷款年限最长30年。可见对贷款额度而言，商业贷款略胜一筹。
第三，还款方式。商业贷款通常采取等额本金、等额本息、双周供、固定利率等方式；公积金贷款则可在设定每月最低还款额后，自由还款。可见，公积金贷款在“人性化”上胜过商业贷款。
公积金贷款与商业贷款各有优缺点，购房者应依照自身实际情况加以选择。如购房人借款额度较大，首付又短时间凑不齐，可选择商业贷款；又或者购房人并未缴纳公积金，商业贷款亦是不二选择；但如果购房人对利率敏感程度较高，希望尽可能节省利息，那么公积金贷款应是首选。
以购买为200万元首套住宅为例。由于公积金贷款上限为80万元，所以按照最低首付60%，还贷期限20年计算，使用公积金贷款每月须还款约5061元，使用商业贷款每月须还款约5988元，后者高出900多元。从绝对值看，公积金贷款的确划算，但最低首付60%，短期内会带给买房者很大资金压力。
更重要的是，为筹措这笔首付资金，可能需要花费更多的时间成本，而这期间房价可能有上涨风险。相反，商业贷款则可在第一时间购房，减少错失低价的风险。因此，借款人需要算“大帐”，而不能单纯计算未来每月还款金额。
除了全款和向金融机构贷款之外，还有资金拆借、抵押担保等融资方式。抵押担保对于急于筹措资金的购房者而言，这个不错的短期融资方式，但前提是你拥有可抵押的资产。目前金融机构推出的抵押贷款中，以“消费贷”最为公众熟知，虽然“消费贷”明文规定融来的资金不可用于买房，但不少购房者还是会想方设法、以各种消费名目把钱借出来。目前“消费贷”的贷款上限大都是100万元，利率大约是基准贷款利率上浮10%左右，年限最高10年。虽然消费贷利率与商业贷款利率相差不多，且贷款额上限更高，但是由于贷款年限缩短，按10年贷款100万元计算，每月须还款11719元，会对购房者构成更大资金压力。如果购房者一段时间内现金流不足，或者短期内不能有一笔可观的收入，此种融资方式未必是好的选择。这些方式更适合那些有一定投资经验的购房群体，他们可以使用拆借来的资金购买房屋，然后再通过出租房屋、以更高价格出售房屋、以及反向抵押等方式偿还拆借资金，同时获得短期收益。
老话讲得好，求人不如求己，购房者需要树立财富管理意识，了解各种融资手段和技能。不盲目、不恐慌、不犹豫，这是中国购房族必须练就的硬功夫。
