【看中国2013年07月18日讯】
房地产泡沫的形成包括几个元素，一是货币超发造成通货膨胀和通货膨胀预期，催生资产大泡沫。二是超低存款利率甚至负利率让人们除了房地产外没有更好的对抗通货膨胀的投资工具。三是实体经济低迷，驱动资金源源不断地投入到房地产领域。四是地方政府严重依赖土地财政，不断推高地价，进而推高房价，吸引更多人买房。最讨厌无良文人大肆吹嘘城镇化对房地产的拉动，现在是夏季，你可以去大街上看看有多少农民露宿街头。你也可以看看因为拆迁没拿到补偿或补偿太低造成的层出不穷的群体事件甚至流血事件。每个人都需要住房，这不错，但需求并意味着市场，人得能买得起房子才行，城里人都要老少两代甚至三代合力才能凑齐首付，更何况积蓄甚少的农民。
此外房地产泡沫破裂并不一定导致房价大跌，只是成交量萎缩，泡沫破裂初期，买卖双方都观望，价格维持不变，甚至还上涨，对房地产企业来说，房价下跌不可怕，只要有成交量，卖得出去，成交量萎缩才是致命的。
房地产泡沫破裂有内外两个驱动力，一个是市场方向的，另一个是房地产企业本身。
先来看现状，众所周知，2012年前3季度的房地产市场相当低迷，10月份以后大幅度好转，而7月份是很差的，基数相对较低。但2013年7月首周的房地产市场比去年更差。CREIS中指数据库数据显示，在重点监测的以一、二线城市为主的40个城市中，超六成城市成交量同比下跌，其中苏州、北京跌幅最大，分别下滑37.85%和35.66%；重点城市中，苏州、北京、武汉、杭州跌幅均超20%，成都、深圳、重庆、南京也分别出现不同程度的下滑。
环比方面，美联物业全国研究中心数据显示，重点城市北京新建住房首周成交1340套，环比下降60.5%；上海成交2527套，环比下降34.4%；深圳成交884套，环比下降32.1%。而广州、杭州环比跌幅最小，但也分别下滑了29.8%和22.5%。值得注意的是，在成交下滑的同时，深圳住宅成交均价环比微跌0.4%，跌至每平方米19622元，成为4月以来最低均价。
二手房方面成交量亦是全线下跌，其中北京跌幅最大，达50.5%；成都最小，为13.9%。
受之前“钱荒”影响，贷款利率优惠减少或很难贷出款项造成购房者进入观望状态，造成整体市场的降温。
今年6月，万科共实现销售面积111.6万平方米，环比同比均下降近9%；实现销售金额为134.9亿元，环比下降5%，同比增长1%。值得注意的是，这是自去年9月份以来，万科单月销售面积增速首次由正转负。而2012年6月,公司实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元，分别同比增长8.5%和0.68%。环比销售面积环比增长19.4%，销售金额环比增长24.25%。但主打中低价位楼盘和以广州为大本营的恒大地产环比同比依然大幅度增长.高端地产最先萎缩。
一、货币超发将不复存在
M2＝M0+单位活期存款+单位定期存款+个人存款+其他（证券公司客户保证金）。从金融机构信贷收支表出发，M2增量约等于外汇占款增量+新增贷款-财政存款增量。最近几年数据表明，这一公式对M2的解释力较好，以相对误差来衡量的解释力保持在90%以上。 财政存款季节性很强。在同一年内，财政存款余额波动很大，但是由于我国执行严格的财政预算计划，年度间财政存款的增量相对较小，因此财政存款年度差额相对M2数量基本稳定。
M2增速主要受到新增外汇占款和新增贷款的限制。新增外汇占款取决于出口和人民币汇率，出口增加，人民币升值，外汇占款就增加，反之就大幅度减少。而自从5月开始进出口数据挤水分后，进出口狂跌，2013年6月出口下滑3.1%，预期增长3.7%，5月同比增长1%。进口下滑0.7%，预期增长6%，5月同比下滑0.3%。出口环比下滑4.7%,进口环比下滑9.3%。出口创44个月新低.要知道2012年6月差不多是2012年最低迷的一个月，今年大家都觉得去年的基数低，所以才预期这么高，没想到这么糟糕。而7月10号的外汇市场虽然央行人民币中间价升值78个基点，但外汇市场即期汇率开盘后逆中间价而贬值，目前贬值59个基点。5月的新增外汇占款狂跌77%，预计6月份也不会好，有可能转为负值。
新增贷款也不理想，5月新增贷款仅6674亿远低于预期的8150亿,同比下滑17.4%,环比下滑15.8%。6月新增贷款为8469亿，实际6月前10天就已经超过9000亿 ，剩下的20天因流动性危机，贷款负增加，还有很多银行零增加。经历了6月钱荒过后的银行放贷势必会有所收敛，也不得不收敛，没钱可贷。根据彭博的预计，中国货币市场的流动性紧缩可能将减少今年信贷增长7500亿元（1220亿美元），苏格兰皇家银行首席经济学家Louis Kuijs预计这将导致今年总体信贷减少1.8万亿元。
展望2014年，出口这种实体经济毫无疑问还是低迷，随着人民币升值和劳动力成本的大幅度上升，制造业外流，加上欧元与日元贬值，外资撤出中国的势头更加猛烈。而如果国家一直保持这种走钢丝的紧平衡政策，新增贷款毫无疑问也会大幅度降低，两者合力，M2 就大幅度降低。
CPI环比是一个比较好的例子，5月CPI环比下降0.3%，6月环比持平。5月的CPI与外汇占款急剧下滑，随后6月就出现了钱荒，中国将面临通缩而非通胀的威胁。
M2降低，CPI环比回落，房价上涨预期也会下降，当然地王会推高预期，但连续的CPI环比下降将打消这个预期。
二、利率市场化越来越近
正是中国长期以来存款利率跑不赢CPI，才逼得人们不得不买房对冲通货膨胀。而存款利率虽然没有上调，但是银行理财产品的收益率却在不断上调，最疯狂的35天就有7%的利息。而银行理财产品的规模越来越大，目前未偿付的理财产品有15万亿左右，这个规模是房地产2012全年销售额两倍，这意味着很大一部分资金被分流走了。
利率市场化之后，中小银行为了吸引存款,必定大幅度提高存款利率,就如同现在的理财产品.存款利率提高意味着贷款利率提高,未来的利率市场化是限定存款利率上限，但不限定贷款利率上限，而限定贷款利率下限。而中国房贷固定利率推广面极窄,大部分人都是浮动利率.现在的理财产品收益率比银行存款利率高达约2倍,利率市场化后一方面，存款利率大幅度上涨，分流更多原本可能流向房地产领域的资金。另一方面，贷款利率大幅度上涨，月供大幅度增加，而工资因为M2不再超发，反而有可能下降。此举将对刚需房地产市场造成致命打击。
三、海外地产分流国内房地产市场
据CNN报道，NAR最新报告称，在截至3月31日的一年中，外国人购买美国地产682亿美元，其中中国买家占18%，每套售价42.5万美元的中值大大超过其它外国买家的27.6万，而且近70%为现金全款。外汇管制形同虚设。
美国全国地产经纪商协会(NAR)的数据还显示，很多中国人通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房地产。要符合EB-5资格，外国人必须至少投资50万美元提供或维持10个就业机会。2012年近80% EB-5签证发放给中国人。
外国人购房58%集中在佛罗里达、加利福尼亚、亚利桑那和得克萨斯四个州，比例分别为23%、17%、9%和9%。
实际中国人在美买房远远超过123亿美元,大部分都是委托已经在美定居的华人亲戚或朋友代购,一来这样可以避免自己出面,逃避纪委审查,而来资金流出更容易,这些华人已经具备美国国籍,不算外国人购房,一旦国内东窗事发,就去美国,然后再将房产赠与这些逃亡来的官员.2012年中国人最少花500亿美元在美国买房.全球范围内大陆大约在海外房产上投资1000亿美元.
中国自2007年起到2012年购买的房地产超过600亿美元，中国也是澳洲游客最大方的，平均每人消费1万美元，够牛吧。(以下英文为媒体报道原文，China is the strongest growing investor, having purchased over $60 billion in Australian real estate since 2007. They are also Australia's highest-spending tourist nation on luxury goods, holiday accommodation and travel. According to the Australia-China Business Council, Chinese trade and investment in 2010 generated $10,000 in income per Australian household – a considerable contribution to the Australian economy.http://www.stratacommunity.org.au/featured-articles/foreign-investment-australias-property-market）
不止澳洲和美国，加拿大还有英国也被中国人疯抢房子。加拿大移民部资料显示，今年首季共有5万8047名移民抵埠，来自中国的新移民有9153人，蝉联第一，其次为印度的6693人，菲律宾以6588人排名第三。有超过4成新移民选择定居安省，多伦多就有2万人，其次为魁省的1万1786人及卑诗省的8107人。而宣誓成为公民者，以印裔最多，其次为菲律宾，中国排名第三。这9153新移民都要买套豪宅，估计在45万美元左右，也就是40亿美元。
还有些地方如新加坡、马来西亚，香港，中国人都是带千万现金买房。
随着人民币持续贬值,大批富豪和权贵都要将国内房产套现,当然它们是套现不成滴,但他们仍然有能力转投资海外房地产,2014年预计将超过2500亿美元,2015年超过3500亿美元,这不仅让国内高端房产急剧萎缩,也将导致大量资金流出,进一步打压人民币,形成恶性循环,最终导致经济大幅度下滑和地产泡沫破裂。
四、疯狂的购物中心
星巴克无法承受高房租退出北京国贸，电子商务风行，实体店成摆设，线下挑好，线上买好。照理说，传统商业应该面临巨大冲击，商业地产会非常艰难，但是你想错了，中国的购物中心越修越豪华，越来越大，越来越贵，以广州郊区的万达购物中心，目前均价接近12万一平，但卖的很好。
道理很简单，不限购不限贷，虽然需要首付50%，但对富豪们来说全款付也没问题。再有就是南方人笃信，一铺养三代，还有这些购物中心大多推出包租服务，实际不过是拿客户的款顶租金。
世界领先的商业地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）最新的研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达3,200万平方米，年成长15％，刷新纪录。而中国在建购物中心的面积，更占全球的一半以上（1,680万平方米）。
世邦魏理仕全球购物中心针对开发最为活跃的城市研究显示，目前全球在建购物中心面积排名前10位的城市中，7个城市都来自中国，其中成都以290万平方米的在建面积位居第1，天津以210万平方米排名第2，沈阳、重庆、武汉、广州和杭州将在未来3年各交付100万平方米以上的购物中心，分列第4至8名。
毫无疑问，这是个巨大的泡沫。
五、 房企的内忧外患
因为2012年房地产市场低迷，企业拿地意愿不强烈，有些中小型房地产企业，几乎没有拿地。2012年10月以后房地产企业大翻身，进入2013年，大家都疯狂拿地，地王频繁出现。由于2012年对市场观望，房地产企业大多是短期贷款，很少长期贷款。进入2013年，面临必须拿地和巨额贷款到期的双重挤压。要么不拿地，未来可能面临无地开发，就停工，要么大量拿地，让贷款违约或展期，以目前的流动性紧张态势，展期的可能性不大。
2012年下半年房地产企业趁流动性充裕，纷纷在香港发行美元债券。不过经历6月钱荒以后，债券价格连续下跌，收益率大涨，这将使得房地产企业的融资成本大增。
德意志银行的一项追踪78只房地产公司债券的指数显示，房地产公司债价格在5月中旬开始下跌，平均收益率从7%升至9.3%。举例来说，中国大型房地产开发商碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 简称：碧桂园)发行的10年期债券价格自5月中旬以来已累计下跌15%，同期收益率由6.5%升至近9%的水平。这意味着房企的融资成本上升了不少。
中国国内的担忧情绪日渐升温，导致国内债市表现远逊于亚洲其他债市，并且错过了一次反弹机会。亚洲范围内评级为投资级的主权债券价格较5月初最高点回落12%之后，目前已自6月末的最低点攀升近4%。
中国债券基金连续三周出现资金净流出。债券骤跌的部分原因在于，美联储政策前景不明令全球资金迅速撤离像中国这样最具风险的市场。
中国房地产企业青睐发行美元债券，这在2012年底呈现爆发，目前有大约600亿美元的房地产企业债券。
在香港上市的大陆开发商类股也同样陷入困境。两家大型公司华润置地有限公司(China Resources Land Ltd., 简称：华润置地) 和世茂房地产控股有限公司(Shimao Property Holdings Ltd., 简称：世茂房地产)的股票自5月末来均下跌约14%，而大陆股市自5月末以来的整体跌幅为14.4%。
六、人民币贬值
从2012年10月到2013年5月，人民币大幅度升值，基本上大家都认定人民币升值空间不大了，随着美国退出QE，美元大幅度上涨，人民币贬值不可避免，虽然央行用人民币中间价尽力推高人民币，但大家对人民币继续升值的信心已经基本没有了。人民币贬值意味着以人民币计价的资产贬值，长达10年的人民币资产泡沫开始破裂。
2013年底的存款保险（放心保）制度、国债期货，2014年的利率市场化推行，将直接刺破房地产泡沫，而国家或许正想房地产泡沫小幅度破裂，这样可以降低未来大范围破裂对经济造成的灾难性后果，国家极有可能在初期见死不救，任凭房地产企业破产，任凭市场急速冷冻，不过万一玩大了，谁都负担不起后果。
七、前车之鉴
日本的资产泡沫过程中，货币信贷有着决定性作用。1984年-1989年，银行对房地产业的贷款年均增速为19.9%，远超同期贷款增速。地价、股价与银行贷款三者联动，通过放大的金融加速器机制加剧泡沫。连续加息后，地价仍然上涨，直至1990年4月起实施房地产融资总量控制，M2增速二季度见顶之后掉头向下，随后，1991年日本全国地价下降4.6%。货币信贷的转向，是最终使得房地产市场掉头向下的决定性因素。
过度强化的乐观预期，是日本资产泡沫中的重要因素，在加息周期的早期，推动权益市场继续上行。在泡沫膨胀时期，牛市预期往往非常强劲，利率小幅上升很难改变这种预期。正是由于强化的牛市预期等因素，在日本加息周期的早期，权益市场上涨并没有立即终结。日本股市的方向性逆转，是在第三次加息之后，之前的两次加息后，日经指数则是震荡上行。
1989年12月，日本银行要求商业银行停止向房地产企业和股票投资者贷款，1990年4月，大藏省又对房地产业融资进行总量限制，土地价格上涨势头才被遏制。1990年二季度，日本M2增速见顶，随后掉头向下。1991年日本全国地价下降4.6%，六大城市下降15%-25%，部分地区甚至下降一半。之后，房地产公司和土地融资投机中扮演重要角色的非银行金融机构纷纷破产，房地产泡沫最终破裂。
而中国将被动刺破房地产泡沫,实际利率在逐渐上升,虽然中国还未利率市场化,但是从理财产品收益率不断高涨就可以看出,官方的利率并未得到彻底执行,也不可能,6月钱荒就是一次利率市场化演习.而实际利率的上升还是因为货币政策不得不收紧,QE退出,失去了热钱和外资,失去国内富人的资本,失去了人民币升值预期,中国就失去了宽松货币政策的基石。
