房屋短价销售Short Sale(图)

美国房地产法律 系列文章2

作者:MT 律师事务所 发表:2013-05-07 16:11
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(编者按:《美国房地产法律》专栏由MT LAW LLC 为中国新移民就移民法、税法、公司法、房地产法、财产规划等方面的法律问题作出专业的知识介绍和普及。专栏内容不代表MT 律师事务所的法律意见。)

Short Sale即房屋短售,是指房主因为经济原因,不能按时交付银行的贷款,房主自愿把房屋交还给银行,银行同意房主以低于贷款的价格出售房屋。例如,房主尚欠银行50万贷款,房主将房屋放到市场上销售后,所得最高报价为40万。如果银行同意Short Sale,即表示银行同意以40万卖给买方,并且不再追究或减少追究房主的债务。如果银行不同意Short Sale,银行只好将房屋放到市场上公开拍卖(即Foreclosure Sale),然后用拍卖所得款支付各种费用后,剩余部分用于支付银行贷款,但银行依旧有权追究房主继续还欠款。因此,Short Sale就是一个两全其美的好方法解决这个问题──银行能更快更多地得到所欠款项,而房主可以减轻或免除债务。对于新买家来说,这是一个绝佳的投资机会,因为可以买到远低于市价的房屋。


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Foreclosure Sale是指房主不能支付贷款时,银行将房屋没收并且拿到市场上拍卖。Fore-closure Sale非常不利于房主,并且成本费很高。由于银行还可以继续向房主追要欠款,多数房主只好申请个人破产。个人破产会严重影响房主的信用,也会给房主家庭 带来极大的经济损失和精神打击。Short Sale可以将卖房所得来金额偿还给银行,避免房主个人信用减损。

此外,Short Sale 将会为银行或贷款机构减低随之而来的各种费用,贷款方也将会收回大部分的贷款成本和收益。房主将会避免房屋拍卖所产生的各种巨额费用如法律费和文件费。由于银行和房主都有尽快卖出房子的内动力,买主(尤其是现金买主)很容易以远低于市场价的价格购得短价销售房。由此,贷款方、现有房主和买方可以通过协商与沟通达到三赢的局面。

Short Sale需要30-90天的审批时间。审批从银行收到房屋买卖合同开始计算,其时间的长短因银行而异。买方和卖方双方律师在此期间,应积极与银行及房主的其他债权人沟通与协商,以在一定期限内取得所有债权人同意以某种方式勾销债务。常见的债权人为银行、贷款公司、联邦税务局、地税局、供水公司、供电公司、供气公司,及法院判决的债权人等等。买方律师有义务在房屋买卖成交之前,确定卖方的所有债务能在成交之前或成交之时清除干净,确定卖方能提供全权产权(Clean Title)。为了防止某些未发现的债权人在房屋过户后主张其权利,买方律师一般建议买方购买保项最全的房主产权保险(Owner's Title Insurance)。

Short Sale过程相对较复杂,如果使用专业律师的服务就可以避免不必要的麻烦,使交易过程更顺利地进行。

我们建议您咨询有经验的律师处理相关问题。
更多信息请参见MT LAW LLC 网站 www.mtlawllc.com 。免费中英文电话:800-345-1899 。

来源:看中国波士頓版

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