中国房地产回暖的基础并不牢靠

中国房地产市场的周期性回落正步入尾声，但结构性增长的空间可能没有看起来那么大。

中国最大的房地产开发商万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 000002.SZ, 简称：万科)公布的第三季度业绩报告为楼市回暖提供了更多证据。该公司第三季度实现净利润人民币13.5亿元（合2.16亿美元），较上年同期增长了123.5%。万科还对第四季度销售前景感到乐观，并采取了积极的拿地策略。

中国房地产开发商的业绩水分较大，大型项目扎堆入市会造成利润虚增的现象。不过判断楼市销售回暖的依据并不仅仅来自一家房地产开发商的业绩。根据PNC国际经济学家叶文斌(Bill Adams)的计算，中国第三季度平均每个月的销售面积比今年上半年高出18%。

但别急着开白酒庆祝。

中国国家统计局的数据显示，2010年中国城市人均居住面积为31.6平方米，而一些地方政府的最高目标是人均40平米，这意味着未来若干年中国房地产市场还可观的开发空间。

但如果官方数据有误呢？

德国农工大学(Texas A&M University)教授甘犁对超过8,000户家庭做了一次调查，结果发现中国城市人均居住面积已经达到38.9平方米。

也许甘犁教授的调查没有充分涵盖那些睡在工棚里或商店地面上的外来农民工，不过两项数据之间存在巨大差异，这本身就说明中国房地产市场的供求状况并不确定。

如果较高的数字是正确的，那么即便确立了周期性回暖的趋势，结构性增长的空间也不会像乐观派所希望的那样广阔。