郎咸平:为何只有中国在炒房?
中国房价还远远没有回归到合理价位。如果硬要说房价下跌,那也只能是环比下跌,就是拿这个月房价跟上个月房价比,但要是同比,跟2011年比,70个大中城市中,只有28个下跌,剩下的42个还在上涨。你要说调控有效果,得感谢北京有个通州,上海有个南汇。
房价真的下跌了吗?房价下跌只是一个统计学游戏。感谢北京有个通州,上海有个南汇,广州有个番禹,这给这些城市一个更好的机会来个统计游戏,用来调整房价。
如果按照跟收入比的话,房价还远远没有回归到合理价位。通州是北京市区吗?南汇是上海市区吗?东莞是广州市区吗?都不是!但你是把它也平均进去了,这样是跌。
但是你说三环之内跌了吗?它也没怎么跌。但是这样平均下来好像是跌了,政府觉得调控成功。想买房的人呢,你就到郊区去买,比如说到通州去买,通州跌了,你心里也好过一点。
市区的人呢,房价没怎么跌,你心里也挺好过的,因为你本来就有房的对不对?所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。
然后开发商也特有意思,中小型开发商被大量淘汰,大型开发商却越来越壮大。比如说,2011年万科的销售量上升了41%,利润上涨了32%,就连第七名的碧桂园,它的销售量和利润也都上升了35%。
你不是调控吗,怎么越调控大开发商的利润还越高呢?因此你看,大开发商也挺高兴,他们掌控了大量的资源,是真正的利益集团,而你调控的结果是他们发了。
2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗,再加上小型的兼并以后,地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。
也就是说,调控之后小鱼慢慢被吃掉了,而大鱼则变得更大了。2010年土地出让金是2.7万亿,2011年高达3.15万亿,创历史新高。地方政府也挺高兴,因为出让金也上升了。因此可以说,调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。
笔者做了一个统计,房价里面有12项税跟50多项费,加在一起占到了房价的70%左右。70%是税费,这是刚性的,你降不了吧?还有呢,10%是最起码的构建成本吧?这个你也降不了的。
还有呢,开发商有20%的利润,那我再请问你,它这里面还有很多的灰色支出,所以它至少还要有10%的利润,来保障它的灰色支出吧?
所以加在一起是多少?70%加10%加10%等于90%。那我请问,你能不能突破90%这个刚性关口?答案还用说吗?
那么,谁才是高房价的最大推动力?是地方政府的土地财政。我举个例子,比如说我是市长,任命你到这个县去当县长,我跟你说,必须到那儿给我搞好,GDP要多,社会治安要好,所有一切都要好,但是我告诉你,没钱给你,这个你自己去想办法。那你能想什么办法?只有卖土地了。
事权太多,财权太少,最终一定会导致土地财政。土地财政的结果是什么?就是房价越来越高,因为房价越高,它的土地就卖得越好。
因此呢,有钱人去买房,把房价再炒高,地方政府也非常高兴,然后土地卖得更高,这已经形成一个恶性循环了,房价根本不可能降低了。
价格的背后是什么,价格的背后是利益,而且价格的背后的利益,是涉及到地方政府的利益。那么你如果不让它获得利益补偿,就是房价高是地方政府,就是地方政府缺钱的产物。
如果你不从其它正当的途径找到钱,它只能从高房价里找到钱,问题实际上是如此的简单的。而且你不能漠视地方政府的利益,而且你漠视它,它跟你过不去。
因此今天你是用一个所谓打压的方式,不准那些需要买房的人买房,当然你说不准炒房,那是另外一回事,但是全世界都在炒房,为什么中国不能炒呢?
美国政府给民众最低的贷款利率,鼓励他们去炒房,可是人家为什么就不炒呢?因此这个问题是我们自己要检讨的,为什么只有中国在炒房?
2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗,再加上小型的兼并以后,地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。
也就是说,调控之后小鱼慢慢被吃掉了,而大鱼则变得更大了。2010年土地出让金是2.7万亿,2011年高达3.15万亿,创历史新高。地方政府也挺高兴,因为出让金也上升了。因此可以说,调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。
笔者做了一个统计,房价里面有12项税跟50多项费,加在一起占到了房价的70%左右。70%是税费,这是刚性的,你降不了吧?还有呢,10%是最起码的构建成本吧?这个你也降不了的。
还有呢,开发商有20%的利润,那我再请问你,它这里面还有很多的灰色支出,所以它至少还要有10%的利润,来保障它的灰色支出吧?
所以加在一起是多少?70%加10%加10%等于90%。那我请问,你能不能突破90%这个刚性关口?答案还用说吗?
那么,谁才是高房价的最大推动力?是地方政府的土地财政。我举个例子,比如说我是市长,任命你到这个县去当县长,我跟你说,必须到那儿给我搞好,GDP要多,社会治安要好,所有一切都要好,但是我告诉你,没钱给你,这个你自己去想办法。那你能想什么办法?只有卖土地了。
事权太多,财权太少,最终一定会导致土地财政。土地财政的结果是什么?就是房价越来越高,因为房价越高,它的土地就卖得越好。
因此呢,有钱人去买房,把房价再炒高,地方政府也非常高兴,然后土地卖得更高,这已经形成一个恶性循环了,房价根本不可能降低了。
价格的背后是什么,价格的背后是利益,而且价格的背后的利益,是涉及到地方政府的利益。那么你如果不让它获得利益补偿,就是房价高是地方政府,就是地方政府缺钱的产物。
如果你不从其它正当的途径找到钱,它只能从高房价里找到钱,问题实际上是如此的简单的。而且你不能漠视地方政府的利益,而且你漠视它,它跟你过不去。
因此今天你是用一个所谓打压的方式,不准那些需要买房的人买房,当然你说不准炒房,那是另外一回事,但是全世界都在炒房,为什么中国不能炒呢?
美国政府给民众最低的贷款利率,鼓励他们去炒房,可是人家为什么就不炒呢?因此这个问题是我们自己要检讨的,为什么只有中国在炒房?
过去说地方政府陷入了土地财政的漩涡里面,那下一步呢?表面上说我们要改革税制,重建财税结构,到最后呢?还是土地财政,只是换了个名义,变成了房产税。
中国是不应该全面开征房产税的,为什么?因为从长期来看,房产税本质上是一种财产税,财产就是你自己有的东西。
现在我可以说,中国没有任何一个人有自己的房产,为什么?财产是永久的,比如说你对这个杯子的所有权是永久的。而我们对房子的拥有权最长也不过70年而已,不是永久的。
所以“郎眼”的价值观和立场一直是一以贯之,叫做“功夫在诗外”。就是说,你不能为调控房价而调控房价,必须在理顺分税制上,在保障房建设的种种制度的考量上做文章。这叫本质分析法,但是现在媒体中充斥的很多都是表面现象的讨论。
还有很多人热衷于讨论房价,比如说谢国忠,美国房价5年来连续下跌,日本房价低迷了近20年,中国香港房地产的熊市从1997年持续到了2003年。
所以谢国忠表态,说中国房价下跌的趋势刚刚开始,被扭转的可能几乎没有,这个最近被媒体炒得很热。
其实谢先生,还有很多其他人,包括我的朋友,他们从2003年到现在,年年鼓吹房价要崩盘,下跌至少50%,但他们从来没预测对过。
他们的逻辑是这样的,如果我年年这样预测,就可以吸引眼球,而且貌似站在老百姓这一边。然后,假定我继续说下去,说到死,万一房价真就下去了呢?
这年头有个特点,你只要说房价会降,就占据了道德制高点,老百姓就说你好。如果你要分析说房价为什么不降,像我这种本质分析法,就总是得罪人,大家只会说,郎教授说了,房地产价格不会降。
我们当然期望房价会降,而且必须说明,笔者比谁都希望房价会降。但今天房价降不降不是笔者说了算,而是要先把高房价的原因给找出来。
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