政府卖地利与弊(图)
近日,在财政愈加吃紧的情况下,中国多个地方政府开始重走卖地老路。
温州一次性推出52宗共计3220亩土地,供应力度前所未有;杭州占地达456亩的主城区7宗地块以前所未有的齐整阵容低调出让,获得出让金总收入54亿元;北京市也密集公布经营性用地出让公告,9月将交易的地块达到23宗,将迎来本市土地最集中的交易高峰。与此同时,武汉、厦门、石家庄等城市也开始摆出土地盛宴,新一轮土地出让风潮似乎即将到来。
政府卖地的好处是明显的。
第一个好处,是增加了城市的建设用地,从而让房价降下来。这些年来,中国房价涨幅当然是很大的,但这并不是政府卖地造成的。实际上,如果政府卖地更少的话,房价只能更高,而不可能更低。政府把自己手中的土地卖出来是好事。
政府卖地的第二个好处,是明晰了土地产权,提高了土地的利用价值。目前法律规定“所有城市用地都是国有土地”,但是我们知道,“国有”几乎就是低效和腐败的代名词。土地自然也不例外。同样一块城市用地,在私人手中和在政府手中,其产出效率是完全不同的。
一块位于市中心的土地,在政府手中当然也会有一定的产出,但这产出是不是已经最大了呢?不一定。而如果容许这块土地在市场上自由流转,那么它就一定会流转到最善于利用它的人手上。
一个人如果没有能力开发利用好这块土地,他是出不起高价来竞购的,况且就算他竞购成功,以后经营得不好,这块土地也会被别人买掉。但如果这块土地从 一开始就一直牢牢控制在政府手中,并不允许政府对市场价格作出反应,那么,不管这块土地的利用效率有多低,人们都很难有办法去改进它。
从这个角度来看,我们可以说,像北京这样的地方,政府卖地还远远不够。不信你开着车绕北京三环、四环走一圈,就会发现北京其实还是有很多空置土地的,考虑到北京市区是个寸土寸金的地方,这难道不让人感到可惜吗?
当然,现在所谓的“政府卖地”,其实也只是转让一定年限的土地使用权,比如商业地产40年,住宅地产70年之类。但针对这点,好的改变将是,政府能进一步增加土地转让年限,比如像香港一样将转让年限加长到999年,或者干脆就是永久性转让。
不过,政府卖地的害处同样明显。
首先,由于土地能卖出高价,而且法治建设落后,产权保护脆弱不堪,政府就很容易动用手中的行政力量掠夺百姓土地。在城市里面,政府经常以城市规划和 改造的名义大举拆迁民房,而其真实目的不过是为了民房下面的那块土地。在城市周边和农村,政府又不断滥用征地权,把农民手中的土地占为己有。
而政府给出的拆迁或征地补偿,很多时候都不能让城市居民和农民感到满意,因而引发了一波又一波土地纠纷和群体事件,对社会稳定造成极大危害。早在2007年左右,就有学者指出,在中国的上访案件中,有80%左右都和土地纠纷有关。
其次,政府为了巩固其卖地收入,有可能阻碍土地产权改革的推进。现在的农民是拥有土地的长久承包权的,而且这些土地承包权已经可以自由转让。但是,农民的土地权利还有一个重要的缺陷,那就是这些土地只能用于农业用途,而不能按农民意愿转为工商业用地或城市用地。
这个限制看起来是为了保护农民,害怕他们失去土地之后一无 所依,但事实是,即便土地用途受到严格限制,农地转让也已经在大量发生,这种所谓的“保护”措施农民并不买账,他们不希望自己永远靠种地为生,他们希望进 城读书、工作或者做生意。现在政府把土地分配给农民,但只允许他们拿来种植粮食蔬菜,而不能让他们把这土地转到收益更高的工商业方面。就像我们给一个口渴 的人递过去一杯水,但告诉他只能拿这杯水来洗脸,而不能用来喝掉。
不管人们以往反对进一步落实农地产权,反对农民拥有更多土地使用权的理由是什么,现在,当政府能从卖地中获取大量收益的时候,他们就有极大动力去阻 碍农地产权改革。因为一旦农民也有权利将农业用地转为工商业用地的时候,政府就再也无法垄断城市的土地供应,从而断了自己的财源。
最明显的例子莫过于小产权房了。农民盖小产权房出售,增加了自己的收入,也让城里人以更低价格购买了房屋。但就是这样一件明显而实际的好事,却屡屡在官方层面遭受责难,从国土部到地方官员,都一再声称要“取缔小产权房”。为什么?不过就是因为小产权房抢了他们的生意。
总结起来讲,当看到政府准备大规模出售土地的时候,不应该也没必要去反对,因为政府将自己手中的土地转让出来,可以增加市场供应,也可以让土地产权 更加明晰,提高土地使用效率。但是,我们也要警惕政府为了增加卖地收入,而不断强拆民房掠夺农民土地,并且为了垄断土地市场,而去阻碍农地产权改革的推进。只有后者,才是政府卖地的真正危害所在。
来源:《金融时报》中文网
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