谁在坚持地产调控？(图)

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7月下旬开始，国务院八个督查组奔赴全国16个省（市），专项督查地产市场调控政策的落实情况；此前一周，国土资源部召开视频会议，提出坚决防止房价反弹、进一步加大土地供应力度，要求各地不得擅自调整放松调控政策。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

中央政府大规模开展督查工作的背景，是市场回暖，以及各地政府层出不穷地冒出“不听话”政策。

房价在环比连跌八个月之后重拾增长。国家统计局数据显示，6月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨城市达到25个，较5月增加了19个。中国指数研究院发布的报告显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格比6月上涨0.33%，其中70个城市环比上涨，只有30个城市环比下跌。

在北京和广州等大城市，“地王”也重现市场，买卖双方对于房价继续回调的预期开始逆转。

让开发商看到“希望”的，是地方政府悄悄敞开的“绿色通道”——

7月16日，深圳首次启动住房公积金贷款，最高80万元贷款和低于银行商业贷款的利率，刺激当地楼市。

7月23日，南京市出台定向“购房补贴”新政，放宽“321”人才购房限制和松绑公积金贷款的举动，被看作是变相放松楼市调控。

此外，普通住房标准降低、限购政策到期不续、税费优惠等变相微调救市政策在各地频频出现。地方政府一方面表态严守中央政策红线，一方面积极推出“擦边球”办法，在上级政策压顶和财政困顿之间努力寻求平衡。

此次督查工作已近尾声，上海、义乌等多地微调政策被收紧。从各地情况看，国务院督查组对超过半数的省市楼市调控落实情况予以肯定，同时以提醒、建议等方式，对湖北、湖南、河北、山东等省提出批评。

“我们圈子里有个说法，2011年，是温总理PK开发商；现在，是温总理PK地方政府。”在上海一大型房企的副总裁看来，地方政府日子不好过，会想办法增加土地交易的活跃度。另一方面，地方政府不敢在敏感时期出现高地价，“我们不敢说春天来了，但是看到了希望”。

一位接近中央决策层的人士则向财新记者表示，目前中央正在酝酿新的政策，“现在中央对地方政策执行情况监督的很严，哪有反弹就去压”。

地方财政难支

地方政府正在经历财政压力的煎熬。中国指数研究院统计显示，今年上半年各地土地出让金收入明显下降，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，较去年同期10598.24亿元下降38%。其中，上海从前两年的第一名滑落到第九名，出让金总额184.2亿元，仅为去年同期四成；北京今年跌出前十，出让金总额仅144.88亿元，较去年同期减少55.65%；广州上半年土地出让金收入94.58亿元，同比下降42.2%，减收69.05亿元。

财政部公布，2012年1月-6月，与房地产相关的税收收入下降。1月-6月契税、房地产营业税同比分别下降9.9%和8.5%，比去年同期增速分别回落37.4和27.9个百分点。

世联地产今年初完成了一份报告，通过测算城市土地财政的依赖程度指出，最有意愿政策微调的是二三线城市，“他们对土地财政的依赖程度最高，而且依赖度排在前十位的城市，都是去年传出要被限购限价的城市，或地方政府蠢蠢欲动取消限价限购的城市”。

在2009年-2010年楼市最好的时期，一线城市在全国总销量的占比不足20%，二三线城市则是新房产品交易和土地开发的主力。但长达两年的楼市调控，让二三线城市土地财政的收入锐减。“我们前段时间调研一个城市，它现在的财政缺口已达到60亿元。”中原地产策略总监周曜告诉财新记者，“我们去常州考察，发现常州税收收入是负增长的，地方政府压力很大，不敢上报。珠海、杭州财政都非常吃紧。”

过去几年，地方政府的资产负债表持续扩张，事业单位、公务员待遇增长，基础设施长期投资等，均加大了地方政府财政支出，地方政府偿债能力受压。

事实上，为地方政府财政纾困，中央亦做出相应的政策调整，比如允许地方债发行，松绑城投债等。但地方政府对土地财政的高度依赖积重难返。

“现在政府在加紧收税。”上述上海房企负责人告诉财新记者，在税源好的年份，当年税收指标完成后，地方政府会主动要求把一些部门项目放到第二年核算，但眼下，“恨不得各种税都收，预售账款要收税，符合政策的清退也不退，入库的门槛非常高”。

从政府的收税冲动中，开发商意识到“地方政府没钱了”。“没钱就没办法再紧了，不紧，对我们来说，就是松。”该负责人说道。

曲线救市

7月23日，南京市出台定向“购房补贴”新政，即《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》。《意见》明确表示，为鼓励扩大内需、拉动南京房地产消费，对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。当天深夜政府相关部门紧急辟谣未放松限购，隔天国务院督察组便已抵达。扎眼的放宽“321”人才购房限制和松绑公积金贷款的举动，让南京成为地方政府博弈调控政策典型，外界质疑南京市假借招纳人才之名，行“放松限购”之实。

与购房补贴相对应的，是过去一个月南京政府一共推出了51宗地块，表明南京政府迫切希望促进房地产消费。

近半年来，已陆续有数十个城市进行了花样繁多的楼市政策微调。使用最多的方法就是降低普通住宅标准、实施税费优惠以及购房补贴等。2012年1月以来，北京、上海、武汉等多个城市陆续对普通住房标准进行调整。调整后，普通住房范围扩大，意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。

以上海为例，上海市将多年没有变动的普通住房划分标准进行调整，门槛设定为：内环线以内标准为330万元/套以下，内外环之间为200万元/套以下，外环以外为160万/套以下，较2008年的标准分别提高85万元、60万元、62万元。

此外，今年以来，上海市传过五次限购政策变化的消息。2月中旬，“上海市居住证满三年可购二套房”的做法被上海市政府发文叫停。5月之后，又有四条趋紧政策解读出炉，分别是“沪籍单身人士不得购买二套房”“补缴社保购房不予承认”“非沪籍单身人士不得购房”“酒店式公寓属于限购范围”。财新记者了解到，上述官方表态禁止的方法，都是绕开限购政策的“擦边球”，在部分区县悄然运行已久。德佑地产的相关负责人告诉财新记者：“上海最初限购政策留有很多‘漏洞’，市场不好时，这些‘漏洞’就被允许使用，旨在扩大交易量。被揪出来，就严格一点。”

比如，上海市限购政策仅规定“沪籍家庭可购两套，非沪籍家庭限购一套”，并未限制单身人士购房，此后相当长时间里，单身购房成了模糊的政策地带，沪籍和非沪籍也有不同待遇。

在国务院督查组到达上海前，上海市政府7月26日发通知重申，要求严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策。上海市市长韩正承诺 “确保全年房价稳中有降”。上海成为此次督察省市中“反应最快”的城市。北京市也迅速表态，北京市住建委相关负责人在督查期间表示，对五六月份楼市回暖情况，住建委及时对企业约谈和告诫，为使北京房价合理回归，北京将继续从严执行住房限购政策。在实际操作层面，北京市则在今年年初调整了普通住宅标准，新标准继续按房屋区位设定，标准最高的四环内北部地区达到38880元/平方米，最低的六环外地区达到17280元/平方米。

深圳则推出了从未有过的住房公积金贷款政策。此前，深圳刚刚放宽针对大学生的入户条件；在武汉，特殊人才不限购，只要想办法达到特殊人才标准，则可以巧妙地打破限购政策的限制。

“限购政策的执行层面是掌握在各个市、区房管局，可操作空间很大，尺寸掌握在地方政府手中。”德佑地产董事张剑东告诉财新记者。

广东某市政府甚至在一份2012年房地产调控报告中提出，在国家房地产调控政策未现放松的前提下，地方政府很难突破国家政策框架调整地产政策，但考虑到国内外经济形势变化，预测中央楼市调控会有所放松，届时“我们要做好限购、限贷等政策微调的储备工作”。

问责机制缺位

国务院督查组在浙江督查期间，“义乌市限购政策已停用七个月”的消息见诸报端。经查，义乌市原定的限购政策截止日期是2011年底，到期后并未有续延政策出台。在实际操作中，很多楼盘已经不再受限购约束，可以任意买卖。

消息发酵后，义乌市立刻宣布继续执行限购政策。浙江省建设厅随后表态，将严格问责相关负责人。7月20日，广东省政府也下发急电通知，有变相放松房地产政策调控的市地区域，相关负责人将被问责、约谈。

2011年政府工作报告已指出有关部门要加快完善房地产调控的巡查、考评、约谈和问责制度。7月，温家宝总理在江苏常州调研时强调，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。

尽管中央三令五申强调要坚持调控，地方违例也偶有发生，但尚未见到有地方政府负责人受到处分，最坏结果是微调政策被中央政府叫停或者撤销。7月23日，中国社科院发布的《中国住房发展（2012年中）报告》认为，房地产调控目标并未制度化和长期化，表现在没有追究2011年调控目标没有实现的部门的责任，问责制没有兑现；2012年没有延续上年各城市确定调控目标的要求，使得问责制无法实施；而针对一些城市微调调控政策、变相放松限购或者实施土地炒作也没有进行责任追究。

“房地产涉及贫富分化、土地财政、央地关系等诸多层面。”一位接近决策层的人士曾告诉财新记者，中央不会放松调控政策，但囿于整体经济环境，调控加码的可能性也不大，“未来更多会以督查组的形式进行单点灭火”。

国务院此次派出八个督查组，对16个省（市）开展专项督查。财新记者从参与调查的银行内部获悉，国务院督查组在上海期间，对上海地区的万科金色华亭苑、龙湖好望山、同润山河小城等楼盘的银行房贷业务进行定向检查，内容包括：与经办客户经理面谈，了解银行对借款人是否满足贷款条件的认定标准、对贷款资料的要求、差别化房贷政策执行情况、二套房政策掌握情况等；了解银行房贷政策落实情况、银行内部有无发现风险、控制风险的内控机制等。

“与之前很快被叫停的芜湖、珠海、中山等地的微调政策相比，南京市的‘人才政策’更加讨巧，其切入角度是引进人才，符合国家的人才政策，也不违反限购政策。南京的示范效应或许会让其它的地方政府更加‘聪明’。” 同策咨询研究中心总监张宏伟分析到。

在已经公布的督查结果汇报中，国务院督查组对超过半数的省市楼市调控落实情况予以肯定，“各地虽然出台了不同程度的微调楼市政策，但是都未涉及限购限贷这一红线。所以各地的执行情况都比较良好”。

地方如何挑战中央房地产市场调控政策

● 佛山 2011年10月11日，解禁限购令，一天被叫停

● 义乌 2011年末，限购到期不续，2012年8月初恢复限购

● 芜湖 2012年2月，发布购房补贴政策，三天即被暂停

● 中山 2012年2月起，限价令悄然解禁，后被叫停

● 上海 2012年2月至6月，相继发布五条房地产市场“纠错”政策

● 扬州 2012年5月，奖励特定购房群体

● 河南 2012年6月，出台新政救市，几天后被叫停

● 珠海 2012年7月13日，松绑限购令，半天即被叫停

● 深圳 2012年7月16日，首次启动住房公积金贷款

● 南京 2012年7月23日，出台政策鼓励入围“321人才计划”的人才购房

来源:财新网

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