房地产调控勿错失良机
从2012年二季度开始,中国经济放缓愈加明显。除出口和固定资产投资持续放慢外,消费增长的速度亦呈下降趋势,特别体现在中高端消费上。在这个大环境下,只有房地产市场开始呈现活跃态势。
这是一个十分有趣的现象。理论上,随着经济放缓,居民会逐步降低他们的收入预期,因此,他们对购买房产这类“大宗投资”会持较谨慎的态度。但我们在全国各地的调研中发现,在主要的一线城市中,房地产成交量在3月以后开始明显反弹。除了在极个别城市中,房价在成交量反弹前并没有出现十分明显的调整;因此很难相信,这次反弹是因为房价已经跌到一个十分便宜的水平后才发生的。
一个较为现实的可能是,市场参与者预期到房地产调控将开始放松,因此投资者便在价格反弹前进场。这其实是市场中一个普遍的预期,因为与房地产有关联的行业实在太多,因此,若中国经济增长进一步放慢,中央政府便很可能默许各地方政府对之前的紧缩政策采取“阳奉阴违”的“变通”之策,直至调控政策最终名存实亡。
这种状况正是多年来房地产市场与政府政策博弈的延续,亦是多年来房地产市场调控屡次未果、房价与居民收入越来越背离的原因。
自2003年开始以来,几乎每一年中央政府都会出台一些打压楼市的政策,但往往因为各种原因(主要是担心经济放缓)无疾而终,房价则在这十年间翻了几番。
近十年下来,中国居民便产生了一个心理预期,就是房价只会升而不会跌,而政府每每在重要关头时都不能坚持住调控政策,则使这种心理预期变得愈来愈强。
房地产价格持续上升的结果,不单使房地产受投机/投资资本的支配,酿成一个潜在的巨大金融风险,还会导致以下两个问题。
首先,这是一种极大的资源浪费。虽然政府没有公布全国各地空置房的数字,但据一些媒体报道,“全国空置房超过6000万套,单北京就有300多万套空房”。如今在中国,很多人买房如同买黄金:用与不用没有关系,买下来就放在那里。
其次,制造了很多“伪刚需”。很多房地产开发商和他们的“喉舌”都提出“年轻人不该急于买房”的言论,却一直回避一个关键问题——为何中国人一直急于买房,不管他们口袋里的钱有多少?简单来说,就是怕楼价上升,今天不买,将来就更买不起。如果房价能持续调整两三年,打破“只升不跌”的心理预期,很多“刚需”都将消失。反观大部分发达国家,那里的居民都以租房为主。大量“伪刚需”的后遗症就是房地产不知不觉将全民“绑票”。终有一天,这个游戏将无法延续,到房地产泡沫破灭时,对全国民众将是一个更大的灾难。大家只要看看1997年到2003年香港特区糟糕的经济状况,便知道一个靠土地财政和全民买(炒)房支撑的经济,在泡沫破灭之后的结果会是如何。
因此,可以说中国政府目前正处于一个十字路口。若中央政府容忍地方放松对房地产的调控,确实能让经济短暂地强劲复苏,但将来则要承担更大的苦果。反之,如果政府现在能清楚表明调控将坚定不移地延续下去,亦采取行动明令阻止地方政府的“变通”对策,那将带给市场十分明确的信号——房价已经过高,政府会毫不犹疑地进行调控。
一段时期后,这将逐步改变对房价只升不跌的心理预期,中国房地产泡沫亦将随着时间而消失。实际上,与上世纪80年代末和90年代末相比,中国如今的就业压力已有减缓,可以承受经济在一段较长时间内以较低速度运行。因此,政府也应好好珍惜这个机会,来推动结构改革和打压房产泡沫。
来源:财新网
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