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中国房地产税制存在很大问题(图)

作者：牛刀发表：2012-05-17 12:29

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房地产

税制

问题

异化：一个发展中国家的房价高得离谱，其房价收入比远远高过发达国家；买房不是为了居住，而是为了投机赚钱；一方死扛不降价、大量房屋空置，一方望屋兴叹、蜗居租房……

常识：一个家庭工作3~6年就可以买一套房，如果出租，30~50年就可以收回成本；房屋不能十室九空，90%应有人住；房屋的资产总值不能太大，应在GDP的2倍以内……

中国房价高，房价收入比高过西方发达国家。中国房价涨，世界性的金融危机也打压不下其疯涨的势头。中国房地产犹如一个怪胎，越长越大，越来越诡异，并且还有人编造出各种理由为这个怪胎辩护，完全违背了常识。

疯狂的楼市，荒谬的理由

现在的房地产可以说是中国经济30年来的一场灾难，它完全背离了“居者有其屋”的基本理念，成为一个不折不扣的资本炒作的市场。房价泡沫比人类有史以来最大的拉美泡沫和日本泡沫都大，房子已经完全异化成一种只涨不跌的资产，而不是供人居住的住宅。

房地产疯狂的背后离不开媒体与开发商的“狼狈为奸”，有关中国房地产的舆论一直被开发商变相控制。不管哪个城市，媒体都必须依赖房地产广告生存，所以各个媒体都有房地产版：报纸有房产版块，电视有房产频道，网络更是如此。大家一起吆喝房价万年涨，什么城市化、刚需、通胀、人民币升值，被吹得天花乱坠。

那么，我们来看看刚需是什么？刚需，这是一个缺乏经济学常识的概念，在传统经济学上根本就没这个名词。经济学家易宪容认为，即使在房价很高时，也有一些消费者进入市场，但这并不能改变楼市的根本性质，“刚性需求”是房地产开发商虚拟出来、鼓励消费者进入高房价市场的一个概念。他解释道，居民的住房需求不是“刚性”的，而是有条件的，它取决于住房市场的价格水平以及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场，居民的住房需求是不存在的。

还有一种观念，GDP涨房价就要涨？这更是糊弄人。房价只对应城市居民的实际购买力，与其他任何经济数据都不对应，所有违背城市居民购买力的房价，必然会导致经济大萧条。更何况很多地方政府的GDP数据伪造假结果，可信度值得怀疑。种种违背常识的谬论在中国房地产极为盛行，何故？就因为开发商几乎控制了媒体。

中国房地产的税制也存在很大的问题。中国这么大，人口13亿，而住宅的税收主要集中在交易环节，在持有环节没有税收。这样产生的导向就是鼓励市场进行交易，更直接地说，就是鼓励投机行为。当初实行这种税制和开发体制，主要是借鉴香港模式，但是香港只是一个城市，英国当时管理也只有100年，实行这种税制情有可原；但是中国这么大，一旦房地产投机猖獗，就无法收场。所以，未来一定要对住宅持有环节课以重税。

这两种原因导致整个市场把房子不当住宅，而当作家庭的主要资产。一步一步放大了的泡沫，现在已经开始破灭。后果，无疑是严重的。

有关房地产的四个基本常识

衡量一个城市的住宅价格，有四个指标，这四个指标是关于房价的基本常识。

一个是房价收入比，也是住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，目前比较通行的说法是，房价收入比在3~6倍为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是在我国很多城市，房价收入比已超过10乃至20。房价收入比这个指标非常重要，它关系到中国经济的健康运行。其意义在于，一个健康的经济体，有赖于生产和消费有效健康地运行，而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平。如果房价过高，必然会影响城乡居民的消费，消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。

第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值，也就是说，30年至50年的租金能够收回投资。而我们一线城市，却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗？而且，有的三四线城市，连一个租赁市场都没有，那根本就不是一个成熟的市场，却无限炒高房价。这是很可笑的事。

第三，空置率。空置率的国际标准是6%~10%。而中国绝大多数城市的住宅空置率起码在30%以上，有的城市部分地区甚至超过了50%。住宅空置，不仅影响土地资源的合理配置，更加引起相关产业的产能过剩。房地产热的最后结局，一定是泡沫破灭，不管是哪个国家，都不可避免。

第四，住宅总值和GDP总量的比值，不能高过200%。也就是说，这个城市的住宅价值总量不能高过该城市现有GDP的2倍。仅就以二线城市来说，住宅总值已经达到GDP的3.6倍，甚至4倍。日本东京房地产泡沫破灭时，住宅总值仅为GDP的3.1倍。

还有人说，房地产拉动消费、拉动就业，这是一个误区。房价泡沫只会蚕食大部分企业的利润，影响绝大多数中小企业甚至大型企业，而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业。

回归之一：土地出让金服务于民

一个城市的土地出让金，多少比例用于社会保障性住房的建设，住建部没有制定统一的标准，这是我国土地制度最大的一个缺陷，也是住房困境的主要原因。目前，这个标准由各个地方城市自行订立，向住建部备案即可，这就造成地方政府在认识上严重分歧，也是导致政府保障性住房严重短缺而商品住房严重过剩的主要原因。

广东省前几年土地出让金根本就没有标准，2011年在土地出让金急剧减少后，才制定一个标准，将土地出让金的20%用于社会保障性住房建设。这个标准低于国际标准的30%，低于新加坡的50%。一般国际标准是50%，最高的达到90%，比方说西班牙。

中国各大城市土地出让金比例与中国住房制度建设关系重大。一方面，土地出让金已成为很多地方政府财政收入的主要来源，地方政府大量挤占土地出让金推高GDP谋求政绩，而不愿拿出更多的土地出让金用于保障性住房建设；另一方面，利益集团主张取消政府保障性住房，全部实行住宅商品化，以谋求更大利益。结合我国实际，土地出让金的50%应该用于当年的保障性住房建设，应该由全国人大立法，各大城市严格执行，这样才能真正保障民生居住问题。

回归常识，那就是将土地出让金的50%用于建设普通住宅，特别是保障性住房，以改善和满足人们的居住需求。城市市政工程和公益设施，应该由地方政府财政支出，而不是从土地出让金中获取，挤占保障性住房的建设资金。

在保障性住房上也问题多多。首先，涵盖的群体存在诸多争议。很多国家是以纳税人在所在城市连续纳税5年以上为标准，我国大部分城市实行以户籍人口为标准，更有甚者，只为公务员解决住宅问题，其他群体一概实行商品住宅；其次是保障性住房的户型问题。很多城市公租房只有一种户型，保障性住房的主流户型应该分为两种，一种是90平方米两房，一种是120平方米三房。两房适于刚刚成家立业的年轻家庭，三房适于长期居住于一个城市、三代同居的家庭。

利益集团强调住宅商品化，是无视居住权的行为，必然会引起社会混乱，更会引发社会的严重不公，这是我们这十年诱发高房价的重要原因。

回归之二：实行土地金融差别化政策

我们目前的土地金融政策存在巨大的系统性风险，泡沫破灭几乎难以避免。其主要原因就是金融政策完全鼓励投机，而不是真正为民生服务。1980年，深圳开始出现我国第一批商品房，当时深圳对住宅和商业物业、工业物业进行了严格区分，这符合当时深圳的特殊情况，但是现在应改变这一切。

比方说，在住宅上，当时实行三成首付利率七折的优惠政策，住宅年限实行70年产权制度，这样便于刺激购买，更有利于解决绝大多数工薪阶层的居住问题，是一种积极行为；对商业物业实行的是40~50年的土地使用权制度，在金融上实行的是五成首付政策，利率不予优惠；工业用地放得更开，深圳很多村里不需经过批准就可以建工业厂房用于出租。

后来其他很多城市模仿深圳，但是对高级公寓、酒店式物业、产权式商铺、旅游地产等商业性物业全部采用住宅式金融，一下放大了房地产的金融杠杆效应，鼓励了投机炒作。在土地上先是交纳保证金就可以办理土地使用证，后来又允许将土地使用权用于抵押向银行贷款。这是一种空手套白狼的行为，用的都是银行的贷款。在上世纪沿海房地产泡沫破灭时，海南发展银行被迫破产，一个主要原因就是，在圈地运动中产生大量的债务都是以土地为抵押物品，土地价格一下降，银行坏账就大量产生，最后只得关闭。

所以，土地金融政策应该有所区别，住宅的归住宅，继续实行三成首付和利率优惠政策，只限于第一套房；而商业物业和高级公寓、别墅等一律不得使用金融杠杆效应，不得采取首付几成的方式，才能阻止投机行为，也才能够遏制开发商打擦边球的行为。

因此，我们回归常识，那就是三成首付只能适用于首套居民住宅，房贷利率应该和国际接轨，其他房地产开发贷款必须按时足量地缴纳。

回归之三：远离投机

在中国各大城市买房子有四种形态：

第一种形态是，绝大多数人买房子为了自住，他们是有真实购房需求的群体。他们自己赚钱交首付，三成或者五成，然后依靠每月收入交月供，所以月供和房价之间应有个合理的比例。如果房价过高，绝大多数人就会感到不堪重负。

第二种形态是，一部分有一定财富的人买房为了出租。用一个首付款做杠杆，在银行融来一倍的资金，然后将整套房子出租。2006年以前，这种买房形态绝大多数是买商铺，只能做五成按揭。后来开发商开发出投资性小户型公寓，国家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，投资人在银行的杠杆效应是5倍，从商铺1倍放大到住宅3至5倍，是开发商钻了金融政策的空子。就这样，开发商一步一步把中国房地产变成了一个赌场。

第三种形态是，买房子是为了卖出去赚取差价，这叫投机。他们仅支付二成或者三成首付，利用银行贷款购房，然后伙同媒体和开发商一起，炒买炒卖哄抬房价，牟取暴利。

第四种形态更加荒谬，交很少首付款买来房子后，找评估机构评估成两倍甚至三倍的价格，转手倒卖，从银行套取大量的资金。上海的姚康达，买了一套200万元的房子，评估成2600万元，只用200多万元在不到半年的时间赚了银行将近2000万，还有什么比这个更赚钱？这种买房形态，叫做“庞氏骗局”。这就是房价成倍上涨的主要原因。

住宅市场的常识是，而且只能是，改善和满足人们的居住环境，而不是用来投机炒作。只有遏制疯狂的投机炒作行为，房地产市场才有公平可言，才能做到“居者有其屋”。否则，房地产泡沫破灭，将危及整个金融体系，破坏国家经济稳定。

来源:商界评论

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