调控暧昧，楼市回暖只是迟早之事

作者：陈庆贵发表：2011-05-02 12:30

在限购、限价、限贷等一系列楼市政策压力下，一季度我国楼市“高烧”日渐减退。但近日，部分地区楼市开始呈现回暖势头，京沪杭三地尤为突出，成交量环比大幅增长。

调控何以难以跳出“屡涨屡调屡调屡涨”的周期律和“愈调愈高”的轮回宿命？我发现，人们似乎热衷于过多地在调控手段上费口舌打嘴仗，而忽视了对调控目标的关注和追问。在GDP亢奋未消，土地财政未有根本改变，中央、地方、开发商、民众等多重利益纠结博弈的背景下，没有量化明确抑或光有难以计量过分暧昧的调控目标，再好的调控手段也难指望百分百的执行力，再差的调控手段也难得到及时发现修正。换言之，只要调控目标暧昧，楼市回暖就只是迟早之事。我所谓的调控目标暧昧至少表现于两个层面。

中央层面，政府控制房价喊了好多年，国务院文件也发了好几个，共性窠臼是未能明确提出量化调控目标。虽然每次都有目标，但目标用语模糊让人被“盲人摸象”。“国十条”“国八条”以及高官誓言中，人们耳熟能详的说法是：“遏制房价过快上涨”“把房价控制在合理水平”“房价回到合理价位”。究竟什么样的房价才是“合理水平”和“合理价位”？到底什么样的增长速度属于“过快上涨”？迄今并无明确界定和量化答案。按照人们通常理解，“把房价控制在合理水平”“房价回到合理价位”说明现时房价是不合理的。不合理房价显然可被理解为“房价高”，因为反之则是悖论；既然“房价高”，到底又为什么不提“房价降”目标呢？是不便提不能提不敢提还是不愿提？

要命的是，如果没有明确具体的量化目标，对房价是否合理，政府、开发商和老百姓肚中各有一本账，认知答案当然南辕北辙截然相左。政府基于宏观考虑，在确定房价是否合理时，自然要从多层面各行业通盘论证。因为在当下中国，房价之意义早已非简单一个“房子”可以担当，它纠结了民生利益、国家金融安全和房地产多年“支柱”地位对国民经济的影响等太多的现实利益。对开发商包括炒房者而言，“合理价位”似乎就是价格越高越合理钱越赚得多越合理；对买者则恰好相反。可见，“合理价位”实在是一个不好操作的“一千个读者眼里有一千个哈姆雷特”的“劳什子”。

调控目标明确量化本来似乎是有横空出世机会的，然而被地方政府“流产了”。“国八条”明确要求：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”然而，从各地公布的房价调控目标看，除北京表示房价稳中有降以及长春提出挂钩房价收入比以外，其他城市均未表示和人们收入相关的意思，几乎所有城市都将房价涨幅与当地GDP幅度挂钩大致于10%左右。经如是折腾“眼睛一眨，老母鸡变成鸭”，降价目标成了涨价目标，遂即引发公众强烈不满和舆论激烈诟病。

值得注意的是，“国八条”出台至今已有三个多月，从此间地方政府执行力表现看，阴奉阳违擅自变通甚至“抗令不遵”比比皆是。比如之前住建部要求2月份35个城市出台限购令，然迄斯限购令仍未出齐，前者只是温柔点名而未给予任何处罚。反思本次很多城市到期不按“国八条”要求出台价格控制目标，难道与问责不力不动真格无关吗？

房价调控目标是否无有惯例无法量化？非也。房价收入比就是衡量房价高低的国际惯例指标，一般认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间，高于这一范围则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多则存在泡沫可能性越大，泡沫也就越大。调查资料显示，中国各个城市房价收入比不平衡，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍属于房价过高范畴，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连、西安等城市比率超过20甚至更高。也就是说，中国房价调控目标既有量化现实必要，又有成熟国际惯例可资参照。

事实上，国内已有城市在量化房价调控目标上破冰“第一个吃螃蟹”。重庆在落实新建住房价格控制目标时有两个指标：一是城镇双职工家庭平均6－7年收入能买套60－70平方米的普通商品房；二是新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。温州将房价收入比纳入领导干部考绩。我注意到高层近日表态，在房地产市场“退烧”、房价“拐点”尚不明显的情况下，楼市调控将向着更长期更纵深的方向发展。并在打击闲置土地和囤地行为、规范收紧房地产信托业务、提高个人首套房贷首付、实施商品住房领域反暴利规定等方面宣示决心放出狠话，以使房价能够“保持在合理水平”。然而，我要提醒的是，不走出房价“合理水平”的暧昧，楼市回暖总归只是迟早之事。

来源:中金在线

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