降价苗头浮现楼市调控驶入关键期

作者：李文龙发表：2011-04-24 14:16

与往年的“小阳春”相比，今年传统旺季里的楼市成交量只能用“冷清”来形容。20日，北京市统计局发布的数据显示，一季度北京市住宅销售面积为192.2万平方米，同比下降27.3%。

随着成交量走低，开发商各种促销手段再度悉数登场。北京许多新开楼盘打出付全款打8折、限时抢购特价房等促销标语，不少房地产网站挂出了特价二手房源的排名，上海的许多楼盘也打出购房送房产税的旗号来吸引眼球。据记者了解，位于北京大兴区的东亚马赛公馆目前发售了100张限量优惠卡，位于通州区的月亮河•御泉公馆推出每平米直降3000元的10套特价房。

尽管促销“风潮”中隐现着房价回调的苗头，但许多业内人士指出，目前一线城市大部分打折项目只是常规折扣，是开发商在传统旺季里一直使用的销售策略，房价下降仅仅是结构性降价，仍未出现实质性下降。

随着供需双方的博弈再度陷入僵持，房价又一次站在了十字路口。那么，促使房价回调的最后一根稻草在哪里，楼市调控怎样突破由“量降”到“价降”的关键期？

业界人士分析，销售收入大幅缩水使开发商“以价换量”的可能性大为增加。外部融资环境不佳使得开发商更加依赖销售回款，后期将会加快推盘步伐增加供应量，以加速回笼资金。东吴证券分析师邓咸锋认为，“目前多家房价公布了一季度业绩预告，与此前靓丽的年报形成对比，一季度业绩预告里预亏预减的占多，而预增者明显减少，折射出房地产企业对后市的预期。”

另外，开发商的资金压力从土地市场的快速降温中可见一斑。中国指数研究院监测数据显示，今年一季度，全国120座城市住宅类用地成交土地面积环比减少36%，同比减少18%，住宅用地平均楼面地价环比下跌11%，同比下跌8%。土地市场的冷清在一定程度上反映出开发商经营现金流缩水严重。

今年1月份“新国八条”出台后，推迟开盘一度成为部分开发商抵抗调控的手段，但这也导致了许多房企存货大量积压。由于成交量一直不景气且现金流压力凸显，不少开发商不得不加快推盘，降价求量、打折促销现象明显增多。亚豪机构统计显示，4月份北京有34个项目计划开盘，环比3月份的18个项目，供应量增长88%。

光大证券的一份研究报告认为，二季度住房的大量供应将会使打折促销成为更为普遍的现象，这也将导致更为浓厚的观望情绪，而且二季度各地经过调整的房价目标也将加重这一情绪，后市成交不容乐观。如果资金密集型的楼市失去成交量这一最终资金来源的支撑，包含在高位房价里的泡沫部分就会被不断挤出。国家统计局数据显示，3月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个。

从市场供需来看，限购限贷以及加息等措施明显遏制住了投资性需求，供求关系和市场预期逐步逆转。近一个月内记者接到的二手房中介电话明显增多，“现在二手房挂牌数明显增加，购房者有了更多的议价空间，开始变得挑剔了。”北京方庄地区我爱我家的一名中介人员说：“如果户型不好，价格不合适，许多客户就会暂缓购房，继续观望。”

正是由于投资性需求被强力压制，部分刚性需求被保障性住房和租客分流，造成了成交量持续低迷，几乎进入“冰冻期”，而且楼市整体优惠力度不大，打折促销还是个别现象，也加重了购房者的观望情绪。总体来看房价大幅反弹的基础已不复存在，上涨趋势已被明显抑制。

尽管公众对房价下跌的预期升温，成交量下滑造成部分房企资金链紧绷，但是新建项目仍未大规模跟风降价促销。中粮地产的一名人士表示，这是因为许多开发商对当前的降价时机充满担心，一旦大规模降价促销就会成为不可阻挡的趋势，尤其是公众的预期将会彻底转向，不仅购房者持币待购，开发商也选择了观望，这是造成供需双方重新僵持的重要原因。

距离去年4月份“楼市新政”出台已经一年。一系列政策的出台初步搭建起楼市调控的政策架构，在土地出让、住房开发建设销售、房地产贷款等环节的调控模式已经初具雏形。鉴于楼市博弈重新陷入胶着，为使购房者在博弈中话语权越来越多，促成房价回调由量变到质变，业内专家建议，调控仍需要加强执行力度，尤其是给地方政府加码。4月份，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省份落实房市调控政策措施情况开展专项督查，可能会促使此前公布房价控制目标的城市重新调整目标。

来源:金融时报

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