尽管2010年出台了三轮房地产调控政策，而且从今年1月底开始对主要城市的住房又实行了限购政策，但2月份的房价统计数据显示，房价上涨的趋势并没有得到控制，70个大中城市里，70%以上城市房价环比还是上涨的。房价为何如此难以控制？笔者认为最主要原因是货币与信贷增长太快。
房价跟随货币增长而上涨
对于过去几年及当前的房价上涨，有人说是城市化因素导致的，但是，2004年之前中国的城市化速度远远快于2004年之后，房价的快速上涨却发生在2004年以后。因此，以城市化来解释房价及住房销售的快速增长在逻辑上是不成立的。
还有人说是人口结构导致的。从人口结构看，上世纪60年代初至70年代初是中国人口生育高峰，这些人口在2000年后进入了结婚年龄，住房需求大幅度增加。但中国的第一个生育高峰是1949年后的10年，这个生育高峰出生的人口，早在1980年前后就进入了结婚年龄。显然，1980年前后中国并没有出现住房销售的高峰，更没有出现房价的大幅度上涨。原因是那个时候中国的住房制度还没有改革，更重要的是那个时候人们手里没有钱买房。很多年轻人结婚需要房子并不必然导致住房需求的大幅度增加，经济学意义上的“需求”是指有购买力的需求，因为结婚的人大量增加只能导致“潜在需求”的增加，潜在需求要转变为实质需求还需要具备购买力的条件。
要找到住房市场繁荣的真正原因，应该从货币与信贷入手。从广义货币（M2）看，1999年至2010年我国的货币总量增加了5倍，从1999年的12万亿元增加到2010年的70多万亿元，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎也佐证了货币学派的代表人物弗里德曼的名言“无论何时何地，物价都是货币现象”。10年来的中国楼市价格的上涨，归根结底是货币现象。
那么，是什么原因导致最近10年中国的货币快速增长？其一是人民币汇率改革导致的；其二是2009年、2010年为了应对全球金融危机实施的“适度宽松的货币政策”导致的。从2003年开始，随着中国出口的增长，人民币升值预期逐渐升温，全球热钱开始流向中国，表现为外汇储备高速增长。随着外汇占款大量增加，截至2010年底，外汇占款已经超过23万亿元人民币，这些货币完全与国内的经济活动没有任何关系，却极大地加剧了国内流动性过剩的局面。
2009年至2010年，为了应对全球金融危机，中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响。期间，每年中国的信贷增长超过12万亿元（包括信贷类理财产品）。这两年里，我国的广义货币供应量从40多万亿元迅速增加到70多万亿元，增长接近70%，刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了100%以上，上涨速度为近年之最。
在大多数工业产品已经出现供给大于需求的背景下，多余的货币势必涌向供给弹性较小的产品，住房是这些资金理想的聚集地。
控房价核心应是紧缩货币
从上述分析可见，要遏制房价快速上涨，最重要的手段是控制货币与信贷的高速增长。2010年出台的一系列房地产调控政策的核心是打击房地产投机，这些措施只能在一定程度上缓解房价上涨的压力，属于治标不治本之策。
货币紧缩会遇到两个棘手问题，一是经济增长与就业如何保证？2010年，我国固定资产投资已经达到27万亿元，近GDP的70%，如果货币紧缩，固定资产投资势必减少，经济增长就没有保证，就业就会出现问题。但笔者认为，当下进行经济结构的调整可能是最佳时机，因为现在的工人主要以80后和90后为主，他们即使失业还有家庭作庇护港湾，如果再过一段时间，等他们的父母失去劳动能力了，失业将会给这些家庭带来灾难性的打击。政府应该抓紧时机进行经济结构调整。
第二个问题是国际环境的制约。2010年以来，在中国进行楼市调控的同时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。2010年四五月份欧洲出现债务危机；而失业率的居高不下，已经成为美国经济复苏的巨大障碍。同样糟糕的还有日本，日本政府的债务负担使市场越来越担心其债务危机问题，尤其是今年3月11日发生强震引发核泄露，这将给日本经济带来巨大的打击。
西方国家集体陷入通缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此，西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大，却使新兴国家出现资产泡沫的概率大增。在此背景下，中国的房地产调控的难度就可想而知了。此外，农产品价格上涨使CPI超过了存款利率，老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，买房成为保持财富不贬值的重要手段。
需重新确定货币增长目标
中央政府将2011年的货币增长目标定为广义货币增长16%，这个数据是过去10年较低的。但是别忘了，因为2009年至2010年货币总量增加了70%，基数已经很大，16%实际上也是不低的。过去的两年我国货币增长太快，需要将货币增长速度调低。
这就涉及货币政策问题，中国的货币增长速度应该定在什么水平合适？从过去的经验看，货币增长速度=GDP增长速度+CPI+3%。2011年的16%实际上是假设GDP增长速度为9%、CPI为4%的前提下设计出来的。
为什么货币增长速度需要比经济增长速度及物价增长速度高3%？理论上的解释是中国处在一个货币深化过程中。改革开放前，我们实行的是计划经济体制，很多东西是实物分配，无需用货币，因此，货币增长速度不及经济增长速度。随着以市场为导向的经济改革的深化，经济的货币化程度逐渐增加。因此，货币增长速度应该超过经济增长速度加物价增长速度，这二者之差应该是3%，这是理论家们根据实践找到的经验数据。
即使上述货币理论是对的，我们现在也应该思考重新设定货币增长速度了。理由之一：尽管30年的改革开放，中国经济的货币化程度已经很高，用货币深化的理由来解释货币的高速增长已经不成立了，一个简单的证据是，在全球范围里，我国的货币总量与经济总量之比已经是最高的，大多数经济体的货币总量与经济总量的比值都在1左右，而我国的货币总量已经接近经济总量的2倍。理由之二：2009年至2010年我国货币投放过快，需要降低货币增长速度才能把多投放的货币收回来。
假如我们的货币增长速度不做调整，则意味着5年以后增长一倍，从现在的70多万亿元增加到2015年的150万亿元左右。
现在是认真思考如何调整货币增长目标的时候了。
