开发商应放弃幻想,缴械投降。
政策无松动可能,货币可能放松可能紧缩,但房地产市场面临的只有一条路——紧缩。在非加息周期,对房地产贷款单独加息;而在加息周期,对房地产企业更是雪上加霜。除非经济形势急转直下,全球经济出现二次崩溃,否则房地产商就不可能获得芝麻开门的咒语。
房地产行业未来不是支柱产业,虽然此前十年一直是。10月18日,在中国政府网刊登的《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》文件中,列举的支柱产业中已经没有了房地产业。10月25日,国务院部署四季度经济工作,其中第四条就是:促进房地产市场平稳健康发展,指出“各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施,坚决遏制部分城市房价过快上涨”。
对房地产开发商而言,面临的最大压力是融资压力,去杠杆化紧锣密鼓。加息是重型武器,对于已有银行贷款的开发商有负面影响。根据10月26日央行发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》,前三季度,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元,9月末余额同比增长32.9%,比上年末低5.2%;地产开发贷款新增1602亿元,9月末余额同比增长36.0%,比上年末低68.2个百分点;房产开发贷款新增3990亿元,9月末余额同比增长21.5%,比上年末高5.7个百分点。以长期贷款利率上升0.2%计,今年新增的房地产开发贷款增加111.84亿元的成本。在市场上升期,如此小规模财务支出不过是毛毛雨,但在下行期,有可能成为骆驼背上最后的稻草。
对于开发商而言,许多还享受不到加息的甜蜜痛苦,能够享受到加息痛苦的是与银行合作多年的大型开发商,再高的官方利率,也比借入年率20%、30%的民间资金要好得多。根据笔者了解到的情况,银行对开发商贷款基本停止,就算是大型客户、拥有政府背景也慎之又慎。
不得已,开发商自有资金比例越来越高,意味着开发商融资成本越来越高,动辄20%的成本绝非普通的开发商能够承受。按规定,自有资金往年占35%,但隐藏的杠杆加长,开发商的自有资金实际上达不到要求。
对于预售款与定金的监管直击核心。13日,成都市城乡房管局透露,从11月1日起,开发商禁止直接收取房屋预付款。该消息在当地房地产业界引发震动。北京紧随其后,规定从今年12月1日起,商品房预售时,房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金,而是要求按照一个预售许可申请对应一个专有账户,购房人应当将购房款直接存入专有账户。
众所周知,开发企业玩的是三个锅盖十个锅的把戏,基本上70%左右的预售款会被挪用。预售款被严格监管,剩下的七只锅子裸露于市场。此举在半年后会产生两大直接后果:一是拿地的开发商会大大减少;二是缺衣少盖的开发商会被大企业吞并。
政府非常清楚开发商的命门在哪里,因为各地的城投公司基本都是地方政府实际运作。如果政府卡住了信托与境外贷款,那么恐怕有一半开发商会就地趴下,从此退出市场。
不要说中小开发商,就是上市的房地产开发企业的日子都不好过。一则广为流传的统计数据是,截至10月27日,已经公布三季报的56家房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元,而去年同期达到392.93亿元,大幅下滑233%。“万保招金”四大地产龙头的现金流同比下滑情况十分严重,前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元,保利地产更是达到-261.08亿元,而去年同期这四家公司的现金流均为正值。这说明大型房地产企业很难禁受得起风吹草动。
金融去杠杆,带动商品房库存在10月份迅速增加,击破了所谓房地产市场由供求关系决定的谬论:一旦投资者退出市场,房地产供不应求的现象在一两个月时间内就会逆转。根据Wind统计显示,49家上市房企的存货达到5000亿元,如果按照100万元一套房产估算,仅这49家房企的存货量就高达50万套。可见,去杠杆化降低投资收益就能压低房价,投资收益高、政府一度鼓励房地产投资,才是中国房地产市场虚热难降的根源。
各个房企尤其以普通商品房作为立足根本的企业,为应对震荡的市场,加快周转并且加入保障房建设大军,保障房的利润只有3%,最高不过5%,看来开发商要满足10%以下的利润了。
房地产黄金十年一去不复返,暴利时代随风而去。
