继6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降，最近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始转战中小城市，试图复制高房价。
一方面，在号称史上最严厉房地产调控政策的“国十条”出台后，开发商始终惴相关公司股票走势
工商银行农业银行中国银行建设银行交通银行惴惴不安地怀疑自身资金链会断裂，却始终不肯降价销售，另一方面，开发商采取各种“乾坤大挪移”的手段，通过各种方式“以地融资”，豪赌“调控”重蹈2008年至2009年间成“空调”的覆辙。
记者近日在对广东、广西、湖南、云南、贵州等省区的开发商进行采访时发现，相当一部分开发商通过前期的“融资套现”方式，度过了资金链“紧张期”，对房价的重拾升势表示了强烈的信心。
“资金链”紧张的时候，跳楼的心都有了
"资金链"最紧张的时候，我们跳楼的心都有了。”记者采访的一位2010年“两会”期间，以“天价”拍下南宁“地王”的开发商合作伙伴说。当时买下 “地王”的楼面价格高达每平方米一万多元，还不包括各种建安成本，这意味着楼盘的销售价格最少要到两万元才能确保不亏本。
这位姓林的开发商告诉记者，自己是搞钢材销售起家的，从2002年至2007年，短短几年时间，趁着人民币升值和国内经济水平的快速上扬，从钢材、物流中掘到“第一桶金”的他，开始转型从事房地产。2006年至2009年间，房地产价格快速飙升，企业的资本也就越滚越大。
“国十条"一下来，加上年初项目运作经理一时半会没弄清楚形势，搞得高价拍下黄金地段的我们一下子成了"过街老鼠"。政府明令禁止工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行给我们发放项目贷款，银行也担心过不了审核。搞得我们杯弓蛇影，把资金链绷得紧紧的。”林姓开发商说，最无奈的时候，他们采取项目楼盘“整体转让”的方式，将南宁大桥南岸200多亩土地、能建设几十个楼盘的项目，分割成一块一块的，每平方米的销售价不到3000元钱，将每一栋楼计算好整体的面积，转让给具体的包工头。这种做法虽然承担着“违规”的风险，但比起资金链断裂的危险来说，还是小多了。
土地“融资套现”成功“避险”
“项目转移”、“楼盘转包”、“土地入股”……这些是开发商成功规避调控压力的“不二法门”。
项目转移“无本万利”
就是将已经到手的项目，通过各种方式，将准备或者即将要拍卖的土地，通过“暗箱操作”的手段，将项目弄到具体的开发商手上。记者在采访中发现，“项目转移”往往采取让项目负责人与开发商见面，负责人按照开发商能够承受的“极限压力”设置拍卖土地的“门槛”，造成实际拍卖过程中只有一至两家企业能够拿下土地的事实“程序上走过场”，实际上开发商通过这两家企业，就实现了“围标”。
熟悉项目运作内情的开发商冯琳告诉记者“如果按照"极限压力"来具体实施，即使拿到地的开发商也没法赚到钱，只能靠事后的修改规划、提高容积率、减少配套设施建设等一系列做法来"善后"，这也是项目责任人要确保的。”
记者在采访中了解到，南宁市不少新建设的楼盘、小区，普遍面临着中小学校、社区医院等配套设施不全的问题，南宁市教育局相关负责人明确表示：这就是开发商拒不建设配套设施造成的。
“楼盘转包”暗藏“崩盘”危机
资金链紧张的开发商，通过将拿到手的土地进行重新规划，将几百亩的楼盘划分为一期到N期，每期开发三到四栋楼，每栋楼交给不同的包工头具体实施。这就形成了“总项目”—“分期楼盘”—“单一楼层”的开发模式，资金链上也形成了“总楼盘”—“分期楼盘”—“单一楼层”的“金字塔”型模式。
熟悉开发商项目运作模式的财务专业人士沈萍向记者透露：以100万平方米的大型楼盘来计算，如果预计房价是每平方米8000元，拿地和建安成本为每平方米3000元，按照银行项目准备金为33%来计算，那么项目的总开发商就要准备将近九亿元的资金注入。但根据楼盘分期开发的具体操作办法，100万平方米的楼盘完全可以分为五至六期来开发，真正需要准备的资金为两亿元左右。如果再分配到具体每一栋楼，则所需要准备的资金更少。加上通过“金字塔”的方式进行投融资，需要准备的资金更是谁都不敢想。
沈萍说：“100万平方米的大型楼盘，只要关系到位，不到3000万元就能运作成功，局外人谁能想象得到？”
“土地入股”吸纳众多“游资”进场
记者在采访中发现，4、5月间“国十条”出台后没多久，开发商确实普遍蔓延着一种悲观情绪，他们认为，如果按照这些办法实施下去，不用半年时间，房地产就一定会降价，“巨额利润”肯定会化为乌有。
然而，记者采访的多位开发商表示：“7月份开始，就有不少资金通过各种渠道找到我们，愿意将资金注入我们的项目，前提只有一个：以用地指标和土地使用权证为核心，参股其中。”
常年在珠三角从事房地产业务的经理人范波告诉记者：“7至9月间，经过我手上，通过各种方式注入具体项目的资金不下200亿元人民币，项目遍及云南、广西、湖南、江西的楼盘，其中不少都是以美元、欧元的方式注入的。这极大地缓解了相当一部分开发商的资金压力。”
“金九银十”“豪赌”调控成“空调”
记者在采访中发现，一些迟迟不愿降价销售的开发商仍在“豪赌”，用他们的话来说一定要在“金九银十”狠狠地赌一把：“赌中央政府的措施”、“赌地方政府的举措”、“赌消费者的心态”。
范波认为“中央政府的手段举措强硬，但后续的配套措施却仍未见出台，如房产税、遗产税……也未见出台的"时间表"，这表明一些部委办局对调控的方向和办法还存在着争议，只要能够熬过去，开发商就可以利用手中的资金运作能力，向政府"叫板"。”
广西师范大学出版社南宁分社社长李庭华认为，地方政府其实是最大的“获利层”。由于分税制的存在，房地产开发的各种税收，成为地方政府增加财政收入、提高G D P，博取个人政绩不可或缺的环节。因此，只要现行的分税制不改革，地方政府“以地牟利”的心态就不会彻底改变，只有当地方政府的积极性放到发展实业、提高劳动生产率、鼓励企业提高产品附加值的方向上去，房地产的资金链才有可能发生根本性的转变。
“赌购房者心态”。开发商比任何人都清楚，“金九银十”是全年销售最旺盛的时间段，如果这一时间段没能实现销售目标，岁末年初资金链断裂、项目崩盘的可能性就非常大。于是，开发商纷纷采取“赠送额外面积”“少量房源优惠”等方式。
开发商李臻邢说：“人民币会升值，猪肉价格在上涨，鸡蛋价格也在飙升，我们就不信房子价格不会重新升起来，现在很多银行在执行二套房贷政策时纷纷"打擦边球"，银行都不怕，我们更不怕房价会跌。”
