再说房地产价格疯涨的背后

作者：吴庸发表：2010-04-26 03:39

近日，温家宝总理连出新政，遏制大城市房价疯狂上涨。3月14日国务院常务会议提出︰要“实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房”，还要“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”；15日国务院常务会议继续研究和部署遏制部分城市房价疯涨的具体措施，出台“新国四条”，即抑制不合理的住房需求，增加住房的有效供给，加强保障性住房建设，强化市场监管；17日国务院通过“新国十条”，即《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。它将“新国四条”细化，从5个方面作了10条政策规定，突出了稳定房价和住房保障工作实行省政府负总责、市政府抓落实的工作责任制，还规定购买首套90平米以上自住房，贷款首付款比例不得低于30％，购买第二套住房，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率为基准利率的1.1 倍。这些新政被媒体形容为“连出重拳”，认为“除了尚未出台房产税，目前能够动用的手段已用到极限”，是“最严厉的”调控措施。这些评论，意在说明温氏走出房产困境决心之大。不过，据以往经验，2007年9月也采取过类似政策，结果是房价先跌后涨，反弹力度相当强劲。此次推出的“新国十条”新政，刹涨力度虽较前为大，能否刹住这股狂涨之风，却没有根据作出肯定的判断。

不能回避的是，有一股强大的力量在推动、在助长房地产价格猛烈　升。2009 年原订全国信贷计划为5万亿元，实际投放9.6万亿元，当年金融机构的信贷余额达40万亿元，其中相当大的部分通过国有企业挤入房地产，特别是作为巨型垄断性的中央国企，有16户以房地产为主业，有78户以房地产为副业（78户企业下辖三级以上房地产子企业227家），一齐从事地产的炒买炒卖。正是这些国企以几十亿元、几百亿元砸向不同地块而成地王，致使地价疯涨。同时，各地各类炒房团也一齐哄炒，使房价猛增不止。因此，正常状态下市场对房产的真实需求被淹没而代之以价格狂涨的投机需求，价格信号因之异化，由此导致居民收入与房价的对比急剧扩大。中国国际经济交流中心研究员王军披露，发展中国家合理的房价收入比在3—6倍之间，中国目前已超过15倍，京、沪、穗达到50倍以上。地产与房产的虚拟价格越来越膨胀，其价格链条一旦断裂，会使整个房地产业崩塌，且会殃及整个经济与金融业，威胁胡温政权的安全。如果以上述严重形势为背景观察温氏最近治弊谋新的政策，就会感到它存在着明显的局限性，是《三娘教子》所说的“高高举起，轻轻落下”。“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，声势浩大，实际上却躲避地王与炒房团形成的原因，不从根本上治理这些炒作房地产的势力，只是企图对投机者稍作限制，再给居民盖些安居房，以为如此就可度过难关，这就是“高高举起，轻轻落下”呀！这样的对策，概言之，就是︰维持旧的统治格局，只是希望不要太过份，太超界，不要影响政权的稳定，给平民留点活路。这就是温氏主政的特点。

治理房地产价格疯涨的关键在于改革地方政府以卖地为生的机制。这种机制是中央与地方达成的非文字性默契︰允许地方以卖地收入作为“土地财政”归地方政府所有，在体制外循环，以补地方财政支出的不足。中央依靠这种利益的让与换取地方势力维持当地安全与稳定，使整个政权得以持续运转。这样的机制使地方机构有足够的动力推进地价　升，没有任何理由可以说明他们会主动制止地价疯涨。卖地收入，2004年5894亿元，2007年1.3万亿元，2009年1.59万亿元，地方势力能不为这种收入的剧增而欢呼雀跃吗？垄断性国企的地王越是不顾一切地往地块上砸钱，地方权贵越是眉欢眼笑，因为地方“土地财政”可以由此更加丰盈。温总理不针对卖地机制进行改革，不针对垄断性国企的地王下手治理，在《政府工作报告》中提出的对策是“完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨”，说穿了就是要使卖地制度化、合法化，让“土地财政”更加巩固、更加便利，顶多是使地价疯涨有所收敛罢了。这样的舍本逐末对策，治流而不治源的谋略，要摆脱房地产价格疯涨的祸患是不可能的。胡温即将下野，不可能对房地产业提出什么进一步重大的约束对策了，就是下届中共高层估计也不会对房地产业出台什么治本新方。如何改革地方政府的“土地财政”机制，如何制止地王炒买炒卖土地之风，这个巨大的经济课题摆在面前，期待着人们破题。

治理房地产价格疯涨，还必须针对炒房团的活动，斩断其内外勾结的魔爪。这些炒房者，许多都是赖昌星之流，文化低，路子广，转手就把房价推上去。试举两例︰（1）炒房者甲，初中只念两年半而辍学。2008年1月参与炒房，2009年10月收益已达两亿。他怎样成为炒房巨富呢？甲花28万元买了本房产公司营业执照，注册资金3000万元（当然是虚的）。然后，相中开发商乙，与其密商。甲︰我用现金买你即将开盘的房子500套，2200元一平，不行就算。乙︰2200？太低！市场价四五千呢！最后达成协议︰甲出现金1.18亿元购买乙在小区内27幢楼房的540套房子，合每幢20％套，2180元一平，协议签定后3日内一次付清现金。开盘后售价暂定6900—8700元一平。540套房子按所售价款归甲，一年后仍未售出者按所付原价（即2180元一平）归甲。这个协议的实质是︰甲设法（包括行贿）获得1.18亿元现金，这是乙急切需要的周转资金，交换乙的540套房子的成本（2180元一平，约等于每平米建筑成本），换句话说，乙以不赔不赚的540套房子取得1.18亿元周转资金。27幢楼房开盘后，分4次出售，每4周涨价1次（甲力挺售价达到万元一平）。甲以其两年炒房所得两亿收益自豪地说︰房子究竟值多少钱？你说它值多少钱，它就值多少钱！（材料取自荷**丈人博克）（2）炒房者A贷款18万元（期限为一年）买房，一年期满因资金占用而无钱还债，只好求救于老关系****银行信贷部经理B，B为其支招︰让A的老婆以两倍价格，即36万元，贷款买他的房，期限也是一年。A︰两倍的贷款就是两倍的利息啊！你这不是变着方剥削我吗？B（诡秘一笑）︰如果到时你不还款呢？（略作思忖状）嗯……被银行收房，没有什么大不了的。A恍然大悟。房子被没收，等于贷款36万元被没收，但此款实际上仍在A老婆手中。假设房价不涨，A用18万元再买1套房子，除去税费，手中剩余17万元，凭空得了人民币17万！这17万不能独吞，合伙者B分得5万。A自豪地说︰买房不掏一分钱，不断地用银行的钱还银行的债，房子就到手了。这样的链条是可以无限延长的，以老婆名义贷款，以七姑八姨名义贷款，最后发展到以搜罗的身份证复印件贷款。这些手续办得严丝合缝，无从查究。炒房团玩的就是这种“空手道”！（材料取自《独角兽资讯网》2009.7.7）炒房者的宗旨是︰房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。短短两句话，勾勒出炒作房产的全貌。看来，如果真想遏制房价过快上涨，就不能绕过这些炒房团，必须从根本上治理他们的穷炒、恶炒。

治理房地产价格疯涨，还必须杜绝当权者抢房自肥现象。房屋不仅是财产的载体，而且是地位的象征。从中共大佬到现任政治局常委、政治局委员、各省市区党委一级，早已享受到无偿的和廉价的多套高档住宅，这样的优惠层层延伸下去，直到边疆某贫困县国土局长竟拥有13处房产。当权者还要为这个政权的公务员着想，设法让他们也沾点公权的光，弄套便宜房子住。据中国中央电视台《新闻1＋1》节目今年4月14日报道︰北京六里桥地区，靠近南三环，毗邻北京西站和长途汽车站，有一新建小区，楼房分配给公务员，5000元一平，周围商品房则是2.8万元一平。《法制日报》今年4月18日报道，北京海淀区四道口附近楼群，公务员所分房4500元一平，周围商品房4万元一平。《新华报业网》今年4月21日报道，北京朝阳区东坝的朝阳新城3栋楼近800套，农业部分给所属公务员 6400元到6700元一平，周围二手房为1.5万元到1.7万元一平。首都的这种分房效应必然向全国扩散。《经济参考报》今年4月20日报道，山西省忻州市动用财政补贴建筑首批惠民限价房共18栋，11到23层不等，每套均在90平以上，最大为144平，容纳166户。建成后未能惠民，全部被公务员瓜分。市直机关正处及以下人员基本上一人一套，每平米均价2318元。还有二期工程，交房后准备分给委办局及14个县区四大班子头目。分到房者可以转卖。市人保局干部徐朝华在市中心已有两套各为百平米以上的房子，这次分得94平米一套，出资20万元，标价33万元出售。市机关事务管理局资产管理科科长李子清分得144平米一套，出资37万元，标价52万元出售。李说︰“我的房子售后物业费免收，水电、燃气费有优惠。我就是管房子的，有这个权力。”据统计，1600套房子瓜分后，一半以上均高价出售了。正当官员们围着新房兴高采烈时，忻州市府的一项统计告诉我们，城区低收入家庭为1.5万户，其中无房者 7400户；全市最低收入家庭人均10平米以下住房困难户为23922户。当地市民感叹︰这么多住房困难户，咋不见政府为这些老百姓盖点限价房呢？其实，该市当权者已经用“为老百盖限价房”的名义建起18栋高楼，由那些掌权者霸占了。这一措施还要继续下去，二期工程已经开工。忻州限价房事件说明，当权力可以为所欲为的时候，种种特权就会应运而生。如果真想遏制房价过快上涨，不杜绝这种以特权霸房甚至转手倒卖现象，岂非舍不逐末？

不管温家宝总理对目前房地产业状况发出多少“重拳”、“狠招”，只要他回避上述几方面的尖锐矛盾，不采取相应的有力措施，房地产业还会继续以曲折的、迂回的形式疯狂下去。疯狂当然不可能持久，因为上述几方面的矛盾都已经达到饱和程度，正在走向突破、走向爆裂，整个经济形势的巨大拐点很可能会在房地产诸矛盾的“突破”、“爆裂”中露出端倪。让我们密切注意这方面的些微变化。

来源:新世纪特稿

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