金融时报：开发商1.8万亿的暴利哪里来？

发表：2010-02-24 04:18

2009年，中国房价暴涨，商品住宅销售额猛增八成。据专家分析，房价超过53%是开发商获取的暴利，也就是说，在市民买房的所有支出中，有一半以上是为开发商的暴利“打工”，这一年，中国的开发商利益集团攫取暴利达近1.8万亿元，已接近国民平均税负的三分之二，远远超过任何朝代的“剥削阶级”。专家质疑，这究竟是“市场经济使然”，还是“新剥削制度”所导致的必然结果？

金融时报中文网特约撰稿人沈晓杰23日文章指出，2009年在房价暴涨的支撑下，商品住宅销售额猛增了八成。对中国的开发商来说，实在是值得“大书特书”和“可圈可点”的一年：来自中国国家统计局统计报告表明，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；当年的商品房销售额也比上年增长75.5%，高达43995亿元。

但在2009年房地产市场“欣欣向荣”的背后，以高房价和房地产暴利为特征的2009年中国房市，究竟给中国城市社会的各阶层的财富分配带来什么样的后果；这样的“逆向二次分配”，在极化贫富不均和两极分化同时，给社会的稳定和谐又带来了多大的负面效应；它所引发出的尖锐的社会矛盾，又该如何解决。

◆市民买房一半以上为开发商暴利“打工”

文章称，在中国城镇的商品住房的房价中，一半以上（超过53%）是开发商的的暴利，暴利率高达正常房价水平的114.2%。这就是说，在市民买房的所有支出中，有一半以上是为开发商的暴利“打工”。

那么，中国的开发商在2009年一年，究竟获取多少利润？根据国家统计局今年初公布的“2009年全国房地产市场运行情况”报告计算，2009年中国房地产市场的商品住宅销售额36769亿元，比去年增长了80%；销售的商品住房面积为8.0438亿平方米。由此可以得出：2009年中国的房地产商，仅在对城镇居民销售的商品住房上，一年赚取的利润就高达18887.6326亿（全年的36769亿元销售额—全年开发商商品住房成本17881.3674亿元）。其中，属于超过行业正常利润水平（5%）的暴利部份，就高达17994.7708亿元。

这近1.8万亿元，还仅仅是开发商在销售给城镇居民的商品住房上一项攫取的暴利（不包括开发商在办公楼、商业营业用房和其他方面所获取的利润）。把它放在整个国民财富分配的格局中去分析观察，人们就不难发现其中的“天大的秘密”，彻底了解中国的开发商利益集团，通过在国有全民土地进行商品住房的开发，从土地主人——中国城镇居民的身上，攫取暴利已经达到何等的“惊天动地”的地步。

国际上通常用房价收入比来分析国民的买房负担。根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。

实际上，如果走进中国大中城市的现实之中，一套市区90平方米商品住房的平均房价，已达到房价收入比的15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。

◆为开发商暴利付“人头费”接近人均税负三分之二

文章表示，如果把这1.8万亿元分摊到全国城镇居民的身上（2009年城镇居民以6.23亿人计），相当于开发商从每个城镇居民的头上攫取了2857元超额利润。而2009年国家从每个国民身上收取的平均税收，也就是4454元（2009年全国人口以13.36亿人计）。这就是说，中国城镇居民为开发商暴利所付出的“人头费”，已接近国民平均税负的三分之二（64.1%）。

再把这1.8万亿元的暴利，平摊到每套商品住房的话（以每套100平方米计算，8.0438亿平方米就是804万套），则表明2009年的每个买房者，平均须为开发商的暴利，多付出了22.39万元。这相当于他们平均每户（以三口之家计）仅此就要多掏4.35年的全家可支配收入（这在一般国家已经够普通居民买到一套像样的住房了）。实际上，在一些大中城市，买房者为开发商暴利所多付出财富，早已超过这些家庭十年以上的全部可支配收入。

这就是在现今的开发商模式下，高房价和房地产暴利对中国整个社会财富的分配格局所产生的“无与伦比”的“洗牌效应”。实际上，这样的状况不是现在才有，而是在2003年下半年中国的房价开始疯涨后就不断的显现出来。

◆赶超任何朝代的“剥削阶级”

“房地产出首富”在中国早已不是什么新闻。早在“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”中，也有6人是靠房地产一举暴富。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。

文章说，在2009年全国1.8万亿元的商品住房暴利中，大约有1.5万亿元集中到私营或以个人大股东为主的股份制开发商企业的手里（全国绝大多数开发商为这两类企业）。他们的总人数全国估计有20—30万人左右。

仅通过商品住房暴利一项，平均他们每个人就可以把3—400人的城镇居民的全年的可支配收入“一扫而光”。从财富的“积聚能量”来说，现在的开发商已远远超过任何朝代的“剥削阶级”，“当之无愧”的称得上当今中国的“超级大地主”阶级。

◆“市场经济使然”或“新剥削制度”？

文章称，与高房价制造“中国首富”和开发商暴富阶层成鲜明对比的，则是普通市民在住房上的无奈和愤懑。多数人终身的收入，买不起大中城市一套像样的住房。普通的市民要买一套体面的住房，不仅要为开发商的暴利多“贡上”四五年、甚至十来年的家庭全部收入，而且也只能通过上啃老、下拿小（让后代“前仆后继”还房贷）来实现基本的居者有其屋的梦想。

正像一个房地产界人士几年前所言，现在的卖房，是一笔买卖赚了三代人的钱。房子，不仅使刚刚成长起来的中间阶层，“成群结队”的重新成为“城市新贫民”，而且也使他们中的多数人，成为给开发商终身打“长工”的“新贫农”——房奴。

不过，让人感到“意味深长”的是，使高房价对全民财富“重新洗牌”效应达到登峰造极的，恰恰是政府对房地产的“救市政策”。而当“被救”的开发商在政府政策大力扶持下一个个赚得“盘满钵满”、实现了意想不到的“暴利倍增”后，人们也在耐心的等待，在住房政策和房地产市场上，政府和决策者再三强调的“社会公平正义”之手，何时才能高高的举起。

人们有理由发出疑问：现今房地产制度体系造成的数以万计的“超级大地主”和数以亿计的“房奴”，究竟是“市场经济使然”，还是“新剥削制度”所导致的必然结果。

来源:金融时报

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