而王石的言论似乎在暗示着什么:"现在不行贿成了过街的老鼠,行贿反而成了英雄了。"在这句评论背后,土地出让招拍挂的光天化日之下隐藏的不能说的潜规则,浮出水面。
据记者了解,土地拍卖过程中,灰色交易普遍存在,而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。
"没有一个公司不行贿"
2008年8月3日,金地集团通过挂牌方式以6.85亿元获得西安曲江新区住宅地块,总建面积约32万平米,折合楼面地价约2100元/平米,这也是金地2008年唯一拿下的一块地。
该地块便是金地前期投入所得的回报。金地一高层告诉记者,金地先是斥资几个亿,给西安市政府建了一个人工湖,西安再将这人工湖周边的所有土地内定给金地,让其盖别墅,售价1万以上。当时万科、中海等其他开发商愿意出更高的价格,也没有得到。
"参与一级开发,有合同和协议,政府没钱还,拿地做补偿,也不违背法律的。"一业内人士告诉记者。
"前期有这种情况,但现在不会再有了,别的开发商也一样可以去拿,这种现象也很普遍。"金地总裁张华纲对记者表示,金地在西安有优势拿地,就是因为预付款比其他开发商付的多。"金地在西安和政府关系搞得非常好。"上述金地高层也毫不避讳这一点。
实际上,金地在西安的拿地模式,和碧桂园"协议"拿地、"零地价"拿地模式类似。碧桂园以"别墅+五星级酒店+大型购物商场"的形式进驻博得当地政府好感后,以较低价格拿地,已成为行业内公开的秘密。
而对于王石关于万科"不行贿"的言论,业内同行也有异议。"万科不行贿是指不直接行贿,通常的方式是请代理机构做,比如让民营企业去搞前期关系,扫除障碍将土地变成熟地后,万科再介入,一起合作开发,或者是直接出钱给民营企业,拿来熟地。"深圳一中型房企负责在珠三角拿地的人士对记者说,如今拿地,没有一个公司不搞潜规则的。不搞关系,基本上很难拿到好地。万科不直接行贿,所以拿的地都比较贵,而且都是偏远郊区。
潜规则作假细节曝光
一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者,目前拿地主要是通过三种方式,第一是招拍挂;第二是收购方式,包括收购项目公司,或者直接并购土地;第三种是在一级市场跟政府合作开发。
据这位负责拿地的人士介绍,除了招拍挂环节是公开透明的之外,并购是两个公司正常的商业行为,第三种则是猫腻最多的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。
据记者了解,第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设,以招商引资的名义,让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。
"双方会提前签好协议,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价,便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分的。"上述人士说。
让人想不通的是,如果是必须走招拍挂的程序,何以阻止其他参与者不出高价呢？
另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉记者,政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。"前期没做贡献,就不要来抢地了,如果实在无法阻止外来者,最后被别的开发商买走的话,便按上述比例来分成。"
"那种超额分成是有前提条件的,就是开发商一般是参与前期一期开发的。"上述上市公司拿地的人士给记者算了一下账,底价是4000元,最后别人拍走的价如果是10000元/平米,按三七分成的话,开发商得4200元/平米,这样,对该开发商来说,前期的土地成本就只有5800元/平米,其他开发商要抢,明显不划算。
而对于地王现象,上述拿地负责人向记者透露了不为人知的地王内幕:"有些地王是假的,参与前期开发的开发商去拿地,都会提前跟政府协商签好协议的,外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。"他表示,如果是别的开发商拍走的话,多出部分便按比例分成,如果是自家高价拍下来的话,政府再私下返回多余部分给开发商。
钻法律空隙合谋抬高房价
潜规则拿地,是开发商不愿言说的秘密。
"没有明文规定禁止的就是合法的。"英联国际不动产董事长郭建波否认了"潜规则拿地"这一说法,他认为,这只是法律真空地带,政府需要招商引资,即使定向招拍挂,也是情有可原,而开发商需要利益最大化,双方一拍即合。
据记者了解,这种情况在二、三线城市尤其严重,政府和开发商都在钻法律的空隙。一线城市地方财政对土地的依赖相对较低,但二、三线城市一方面需要房地产来带动发展,最重要的是能直接增加政府土地收入。
据记者了解,土地拍卖款,主要用于两部分,一是市政配套费占绝大部分,给地方政府,其中包括区政府和市政府,区政府占大头。二是土地出让金占小部分,具体比例各城市不同,上交国家和地方财政。土地拍卖款是很多地方政府的主要财政收入来源。
"一般的成熟地段,政府不愁卖不出,就更愿意走正当的招拍挂程序,但在一些新兴城市,或者是不成熟的地方,政府就想先请来大的开发商,商议好底价,然后对外拍卖出高价,再要开发商盖高端楼盘和别墅,合谋抬高当地房价,达到双赢。"上述上市公司拿地人士告诉记者,政府抬高地价后,再公开拍卖其他的地,真正想的是赚后面的钱。
可以借鉴的例子是,南京2008年将土地款做了调整,由区政府上交到市政府,结果直接导致区政府卖地的热情大幅下降。
上述中型开发商拿地的人士告诉记者,他们拿地一般前期都是需要跟政府去沟通的,看似一块简单的空地,背后有很多复杂的程序要走。"卖土地本身不值钱,但程序就值钱。"他直言不讳地告诉记者,一块好的地,想要拿下来,各个环节都要拿钱去收买,只有把前期的工作做好后,才能畅通无阻。当然不排除大型上市公司,会走看似正规的程序,但是大部分都是靠关系拿地。
整个房地产链条中,存在的灰色空间以及法律真空地带,无疑在考验着政府的执政水平。
