《刘正窍门专栏》: 如何推断合理房价(图)
慎重进入房地产市场,尤其是那些泡沫严重的地区。(Getty Images)
看一个地区的房价有没有泡沫,可用P/R值(房价和租金比)来判断,一般在10到15之间属于合理范围。比如在加拿大曼尼托巴省,一套两居室的公寓平均价格在13万加元左右,而年租金在1.2万上下,P/R值10.8,房价还在合理范围内。而在北京,五环附近的平均房价每平方米超过1万元,一套60至70平方米的房,至少要80万至100元万,而年租金3万至4万元,也就是P/R值在20至33之间,这就是房价有泡沫了。
其次是房价和收入比,也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理,而超过6就离谱了。曼尼托巴省这两年房价涨得很快,房子的平均价格从5年前的10多万加元涨到了18万加元上下,年平均家庭收入是5万加币,从目前看房价收入比还不到4,平均房价是合理的。而北京地区,如果以家庭年均收入10万元为基准,按照上面的房价计算就是6至10之间,也是很高的。
到底你的房子值多少钱?除了上述两个计量标准外,房屋大小、周围的娱乐设施,还需要考虑以下4个因素:
第一,房子的地理位置
这不仅仅指房子处于闹市,靠近商业区,或是在郊区,还涵盖其它如周围邻居,一条街的尽头或中部等等。如果邻居不友善,很吵或是所处的那条街不是很太平,都会影响房价。
第二,房子的维护情况
现在许多买房人都希望能买一个马上能入住,不需要额外工作的房子。所以那些电器才换过,墙才刷过,房顶才换过的房子,比其它条件类似但需要重新装修的房子要卖得贵得多。如:一幢1980年的房子,电器都是新的,墙才刷过,最后比列出价高3万卖出,竟和另一幢附近1990年建成比它大300平方英尺的房子卖价相同。其实电器全换也不过花了前房主4000加元,刷墙总共花了1000加元。这样看来这笔投资很划算。
第三,财产税 通常财产税重的房子,卖价会低。
第四,市场走向 买方市场,当房源比买家多,房价自然会向下走。反之,在卖方市场房价上涨。
有位朋友2006年在俄亥俄州买的36万的房子,现在市价只有21万,可见市场的影响之巨。
对买房者来说,进入房地产市场,尤其是那些泡沫严重的地区,一定要多分析,慎入市。
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