苏州工业园区惊现粗暴拆迁方案
序：
拆迁本来是为加快城市建设，改善居民的居住条件而做，是一项“利民工程”。然而，当由于某些人的利益造成“私权”被粗暴野蛮地侵犯时，拆迁就偏离了它原来的轨道，变成了一项“扰民工程”。
面对问题，中央和地方政府及时做出了调整，目前，全国已经有近20个省市修改了拆迁的相关法规。规范管理、重新评估、群众监督......在这里，百姓的权益被放到了首位。在今后的城市改造中，也许仍然会有拆迁的矛盾，但有了新法规的保障，相信人民的利益会得到更好的保护，也希望那些在拆迁中受伤害的人们抛弃偏激的行为，选择用法律的武器来维护权益。
—— 南方网编辑：郭琼丽
近日有张先生向记者报料称：江苏省苏州市苏州工业园区“东环路地区综合改造工程”中惊现精暴拆迁方案——苏园管【2006】6号《关于公布2006年苏州工业园区房地产市场价格和区位基准价的通知》（详见本文附件1），而目前该地段一类沿主要商业道路地段实际市场价位为30000元/㎡ ，该通知中所涉及的政府区位补偿价位4450元/㎡，也就是说目前市场价与政府补偿价相差6.7倍之多。而且作为本次综合改造工程的主体“苏州工业园区拆迁事务中心”目前给出的方案就是按照“苏园管【2006】6号”文件进行“作价补偿”，而不允许被拆迁人作出产权调换的选择。如果被拆迁业主不同意此方案，本可以根据相关法规向依法向当地人民法院起诉，可是苏州工业园区人民法院且拒绝受理此类案件。
根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令第305号，2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，现予公布，自2001年11月1日起施行）第三章第二十三条 规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”而在作为地方法规《苏州市城市房屋拆迁管理条例》第三章第十九条中也规定了“房屋拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式，由被拆迁入选择。”（《苏州市城市房屋拆迁管理条例》已由苏州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于2002年5月29日制定，并经江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2002年8月20日批准，现予公布，自2002年11月1日起施行。）
由此我们可以看出，从中央（国务院）到地方（苏州）的拆迁法规中都明文规定：被拆迁入可以自由选择补偿方式，无奈官大民小，官说怎么办民就该怎么办。这如何体现政府依法执政的精神？又如何体现了地方政府应坚持以人为本、立党为公、执政为民的宗旨？这些都看不到，我们只能看到的是苏州工业园区政府霸权行政的能力——我的地盘我作主，中央和地方说了都不算。
记者认为，拆迁矛盾的根源，在于相关法规从指导思想上就将拆迁者与被拆迁者放在了一个权利不对等的位置上。最典型的有以下几个方面：
第一，对被拆迁者的利益补偿，一般只考虑“居有其屋”等最基本的物质层面，而这一层面又由于法律的笼统抽象、各地情况千差万别，再加上个别官员急于出政绩，急于显示“魄力”而先“破”后“立”，致使拆迁工作在落实中的种种不到位现象很多，被拆迁者最基本的利益得不到保障。
第二，对被拆迁者潜在的利益损失关注不够。
比如，此案例中张先生所处的地段是一类商业地段，自2006年4月份接到拆迁通知以来，动迁办及重建公司先后均有工作人员来与张先生沟通了数次，但至今未能有一个明确的动迁方案给他，苏州工业园区东环路重建公司一位姓徐的同志与他沟通时的主要内容就是让他先同意重建公司先进来评估，对此，张先生也不反对，但张先生认为在还没有一个较明朗的动迁方案给他之前，就先谈评估，他认为这是对业主的不尊重，同时也是不尊重他的房产权力，是一种愚民思想的工作作风。而且大半年多来的拆迁风波带来了直接的巨大的经济损失，张先生拥有4000多平方米的商业用户，而且正在经营之中，预计保守估计已损失约150万元左右。动迁办的几位同志所说要按“土地区位价+房屋重置费的拆迁方案来拆迁的话。对此方案与价格张先生实在无法接受。理由是：政府的区位价+重置价的价格与目前的市场价相差甚远，也不合理，离张先生处不远的杨枝塘路，地理位置不如张先生处优越，目前商铺价格在每平方米3万余元，按动迁办的这种方式所给的费用仅够张先生我置购1000平方米的地产。拆迁后，按官方的赔偿价格给张先生的话，张根本无法再继续现有的经营。
对此，相对于政府而言，百姓是弱势群体，百姓们需要一个合情合理的补偿。
第三，对私房拆迁的精神补偿未有体现。
请看案宗：2002年8月因苏州建造大学城的需要，被告苏州工业园区地方发展局委托娄葑镇政府动迁安置办公室对原告所有的位于原斜塘镇东安村的住宅实施拆迁，当时只是村委的工作人员上门来口头通知了一下说是要拆迁了，并没有出示相关的文件，几天后村委会的工作人员带着几名无工作证，无征地拆迁文件的所谓拆迁工作人员对原告的被拆房屋实施丈量和评估，评估时不出示文件依据,几天后工作人员送来了评估表，不提请动迁户当事人签字和认可。原告认为评估表不提请动迁户认可属于霸王评估，属于动迁办人员个人行为。征地动迁不出示征地文件属于违法行为。几天后动迁办来通知要求去抽安置房的签，当时抽签现场只有动迁办工作人员，没有法定公证单位公证人员对全过程实行监督，动迁户也就没办法知道内幕真相，都是动迁办在单方面操作，动迁户认为抽签与抽奖一样没有公证单位进行公证监督，不能说明四楼带阁楼的房型签子全在里面，不能说明其中没有猫腻，也就不是公正、公平、公开了。由于地方基层政府部门的工作人员有权没有责，用权无监督，所以现在侵权理应赔偿。希望法院、检察院、纪律检查部门能依法查明事实，组织协调帮助群众解决问题，使 百姓群众能安居乐业，学生能正常学习，社会能和谐稳定，现代化建设和民心工程能顺利进行，遗憾的政绩将不再流传下一代，原告将保留上访及诉讼的权力。园区动迁 户：0512-65661001
分析：在拆迁区域中，房屋所有权是百姓用一生积蓄换来的财产权，属于“私权”范围，因此百姓和政府强制性拆迁的矛盾其实是“私权”和“公权”的矛盾。面对拆迁令，他们的失落之情，远不止有形房产的消失那般简单与直观。
第四，对拆迁私房的房屋质量、地价因素未能理会。房产价值历来与地价连在一起，有些私房尤其是独院私房，对其房质及地段的价值评估是一个科学、细致的过程，可我们的政策法规却不管这些，统统以一定价格补偿了事，这又怎能让人服气？
处在高速发展中的我国社会，规划建设每天都在进行，拆迁当然难以避免。从积极意义上说，拆迁也是百姓们走向新生活的开始。但是，我们也必须看到拆迁工作面对的日益复杂的情况。这种复杂，一方面体现在拆迁对象对于公房私房、好房次房、好地段次地段等种种纷繁复杂的利益诉求；另一方面也体现在政府在动迁工作中所面对的法、理、情等众多必须正视的难题。这些问题决非能靠“赶鸭子”式的限期拆除，无视百姓权利所能解决。
在各级政府多年来的行政实践中，似乎总免不了这样的习惯思维：政府行为都是直接或间接为百姓谋利益，因此百姓就有配合政府的义务，不该在一些个人小利上与政府作对。且不说“百姓”都是由单个的利益实体组成，政府为百姓所谋之利，其“直接”与“间接”也有着极大的差异，退一步说，就算百姓都能理解，政府的这种行政思路也是极不可取的。如果上溯到法律层面，种种拆迁办法中的权利不对等问题，应该及早修正，以体现法律本该具有的公平与理性。记者日前就上述问题采访了南京律师协会房地产专业委员会主任、南京谢满林律师事务所律师谢满林。
谢满林分析称，所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。因此房屋所有权确实属于私权；而拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为，从性质上讲应该属于对公民财产的征收，而这种行为本质上基于社会公共利益的需要而为之，且拆迁后亦给予相应的补偿，拆迁的最终后果是有利于整个社会，被拆迁人也因此受益。因此，不能完全认为拆迁矛盾是“公权”和“私权”的矛盾。
首先，对城市规划不能频繁修改。城市规划方案的编制，必须经同级人民代表大会表决通过。城市规划方案一旦确定下来，其效力就应当像法律一样，具有稳定性，不能朝令夕改，这样就不会出现城市规划随时在改、拆迁随时在进行的现象。即使城市规划万不得已要修改，也不能由规划部门一家说了算。规划部门必须在广泛征求市民意见的基础上，制订修改的方案，然后报上级规划部门先行审核，在得到肯定的答复后，再报同级人大通过。如果不对城市规划程序严格加以限制，就难以在源头上遏制频繁拆迁现象，拆迁腐败的成本也会大大降低。
案例：苏州工业园区群力村是一个世代以农业为生的大村子，这里发生的一切包括了政府的种种不当行为。
苏州市政府为了招商引资可谓“竭尽所能”，甚至不惜“以土地换资金，以空间求发展”。前几年这里园区发展，土地都被征用了。其中有一部分老百姓是可以从60岁起每月拿100-200的所谓的养老金。还有很大一部分人就被骗着签了字领了13000元，以后的生活就自己解决了。还有一部分上学考出去的，包括出去了又回来的就什么也没有，管你们有没有工作，征地的钱就没有了。现在这里的百姓地也没有了，年龄在四五十岁的大多没什么文化，工作也是非常难找。上有老下有小。没有任何收入。现在政府要这里拆迁，还要百姓们每户拿十几万出来。全村一千多户有一千户是拿不出那么多钱的。关于这些问题百姓中的老人们就到市政府去提提意见，去的妇女老人多了这里的村官就买通黑社会的人用几辆大车把她们拉回来，不上车的就强行拉走。使的好几位老人都骨折或关节脱臼了。村民们继续去政府请愿，可恶的那些坏蛋居然放出狼狗咬伤无辜的百姓，她们仅仅是去说一下自己的苦衷，求求政府给一条生路。却遭到如此的暴行，上访的老人说：在旧社会也不过如此吧！
其次，完善招、投标的法律制度。拆迁计划制定后，必须留有相当长时期进行公示。在拆迁得到相应政府机关批准后，由哪一个企业来具体承担拆迁任务，必须进行招、投标。在拆迁过程中，如有必要进行强制拆迁的，必须由政府向法院提出申请，由法律上具有中立性的第三方裁定是否应该强制拆迁，而不能由政府自行组织公安、城管等部门强行拆迁，这样会激化矛盾。例如来自2006年12月14日苏州建设局网上的投拆案例：苏州工业园区的拆迁,简直是土匪的做法.就唯亭镇东区的拆迁,采用政府承包给外地人或是(具有社会黑势力的)本地人,实行拆房中标公司的淘汰制方式,暗中指使这种人去骚扰百姓,先进行口头警告,接着就向农民家里粪便(唯亭元珠村),使得百姓无法正常生活,近使他们无条件动迁；有的指使外地人把村里某家家人打得重伤（唯亭浦田村水东十三组顾海元家，一家三口打伤，在九龙医院救治），警察为外地人开道。 这样的动迁工作，政府进行得很顺利，但百姓有苦难言，而且政府对动迁工作置之不管，只要能拆，就有政治业绩，就能多拿将金，还可以提拔。 简直是官匪结合。
最后，被拆迁房屋的价格评估必须市场化。拆迁房的补偿，涉及拆迁户的切身利益，必须认真对待。拆迁房屋价格的评估，必须由中立的价格评估事务所进行，它不应当是政府独家指定的，而是有多家不同的机构，可供市民选择。在评估过程中，评估机构应当在有评估申请人（政府机关代表）、被申请人（拆迁户代表）的参与下，公开进行听证，在认真听取双方的意见的前提下，作出评估结论。被拆迁者如认为房屋价格评估过低，其有权利申请再次评估，再次评估应当由不同的评估机构作出。在被拆迁人选择评估机构时，政府不能设置任何障碍，不能对评估机构进行地域限制。
综合起来看，要有效惩治拆迁中的腐败现象，有两方面是比较重要的：一方面，要建立拆迁户的抗辩机制，让被拆迁者有说话的机会和渠道。是否应该拆迁，补偿多少，补偿步骤是什么，都要让公民有表述的自由，不能由政府官员一家说了算。因为在行政相对人没有途径表达自己的异议的场合，绝对的权力会滋生绝对的腐败，行贿受贿就势在难免。要建立合理的抗辩机制，政府必须广开言路，新闻媒体能够及时介入相关事件进行报道，在裁定是否强制拆迁时法院保持中立性等，都是至关重要的。
另一方面，对刑法中受贿罪、行贿罪、介绍贿赂罪的执行，必须真正兑现。拆迁中的腐败之所以屡禁不止，而且在今天愈演愈烈，与刑法手段比较软弱，有的明显存在腐败现象的拆迁事件中，相关人员没有受到刑事追究有关。刑法对于行贿受贿犯罪的规定，是相当明确的，对拆迁事件中少数政府官员触犯刑律的情况，司法机关有必要认真调查核实，做到有罪必究、重罪重判，充分发挥刑罚的一般预防和特殊预防的功能，这样，腐败现象的有效遏制才会真正落到实处。
南方网编辑记者 郭琼丽 2006年12月31日星期日发稿
附件1
苏州工业园区管理委员会文件
苏园管[2006]6号
关于公布2006年度苏州工业园区房地产市场价格和区位基准价的通知
各局办，各镇，各直属公司，各有关单位：
根据《苏州市城市房屋拆迁管理条例》和建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]34号）的规定，结合园区实际，经调研测算确定《2006年度苏州工业园区房地产市场价格和区位基准价》（详见附表），现予以公布。
本通知下发后，被拆迁人选择自行购置房屋、不享受定销商品房指标的，按本通知公布的价格执行；被拆迁人选择定销商品房指标补偿方式的，执行苏园管[2003]37号文和苏园经[2003]84号文件的规定（车坊地区另行规定）。
本通知自发文之日起执行。
二〇〇六年二月十一日
附件2
2006年度苏州工业园区房地产市场价格和区位基准价
一、 厂房、仓储用房区位基准价与市场价（单位：元/㎡）
二、 住宅房屋区位基准价与市场价（单位：元/㎡）
三、 综合用房区位基准价与市场价（单位：元/㎡）
四、 商业用房区位基准价与市场价（单位：元/㎡）
区 位 区位基价 钢混结构房 混合结构房 砖木结构
Y4 沿东环路地区 沿主要商业道路 4450 4940 4810 4730
沿次要商业道路
沿一般商业道路 3200 3690 3560 3480
Y5 娄葑南区 沿主要商业道路 4000 4490 4360 4280
沿次要商业道路 3650 4140 4010 3930
沿一般商业道路 3200 3690 3560 3480
Y6 娄葑北区 沿主要商业道路
沿次要商业道路
沿一般商业道路 2950 3440 3310 3230
Y7 唯亭西区 沿主要商业道路
沿次要商业道路 3160 3650 3520 3440
沿一般商业道路 2850 3340 3210 3130
Y8 唯亭东区 沿主要商业道路
沿次要商业道路 3160 3650 3520 3440
沿一般商业道路 2850 3340 3210 3130
Y9 胜浦地区 沿主要商业道路
沿次要商业道路
沿一般商业道路 2800 3290 3160 3080
Y10 斜塘地区 沿主要商业道路
沿次要商业道路
沿一般商业道路 2850 3340 3210 3130
Y11 车坊地区 沿主要商业道路
沿次要商业道路
沿一般商业道路 2600 3090 2960 2880
注：主要商业街道：指东环路；次要商业道路：指娄葑南区葑谊路、南摆宴街、北摆宴街；唯亭西区蠡塘路、汇隆街、跨南路；唯亭东区金陵路；一般道路：除上述主要商业道路和次要商业道路外，都系一般道路。
