悉尼著名的邦迪海滩，海景房价格不菲
现在不求大，少买一间房，花园小一些，正是为了将来多值几个钱，表面上少买一间房，但实际上可能多买一幢房回来。
王晓雨离开上海，1988年去澳大利亚，转瞬已经18年了。作为一个文学作者，王晓雨在异乡依旧笔耕不辍，现任澳大利亚墨尔本华文作家协会主席。他曾采访从中国大陆去澳大利亚“留学”的高中生们，写下纪实文字，经《新民周刊》刊发，在大陆引起反响，国内电视台还专程赴澳洲，将此题材拍成专题片。
日前，王晓雨再次来沪，对于上海近期的房地产现状很有感触，周刊记者与他聊及的有关两地房地产的情景和不尽相同的投资理念，颇值参考。
先少买一间房
记者：将时间提前20年，买房子这件事情，在上海还是属于“天方夜谭”。随着国内经济建设的发展，人们的生活水准逐步得到提高，改善住房条件，个人购买房屋、拥有“不动产”，这些已经成为大都市人寻常的生活话题。你是上海人，到澳洲也已经有18年的时间，想来你到异乡，也马上就会碰到“住”的问题吧？类似你这样的群体，开始是怎样考虑的呢？
王晓雨：刚从亚洲大城市移民海外的华人，在买房时常常想买大房，前后花园要整齐，四五间卧房之外，还一定要有家庭房、书房、娱乐房，总之一切齐全了才签字。
从文化上分析，新移民们的“求大房”心理，是因为过去在母国居住的地方过于逼仄。台湾、香港地贵如金，价值百万的房子里面也要小心弯腰转身，才不会打翻东西。上海来的新移民更有和邻居合用厨房的痛苦记忆，曾有一位前列腺炎患者向医生哭诉，他憋尿太多是因为和邻居合用厕所。一到澳洲后，新移民欣喜若狂，每个家庭成员至少一间卧室。前后大花园，桂花、玉兰、玫瑰花连成片。花团锦簇中再放一个秋千架和一个游泳池，诱惑无法抵挡。不少台湾来的新移民，论财产基本上还不属于中产阶级，甚至还领救济金生活，可买房时却论公顷面积，好像只有大洋房才能一吐心头积怨。
房地产是有规律的，以墨尔本东南为例，离城中心每近一公里，地皮价格大约上涨1．5万元以上，布里斯班市也相仿，离开市中心每远一公里就可便宜1万元左右。其实对拥有资金不多的新移民来讲，买大房是有代价的，如果投资的钱相同，又想要多一间房，多几个平方米，那就只好将选房半径朝外再扩展一些。也就是等于说上下班的距离远些，汽油钱多花一些，不算塞车，每天路上耽搁的时间多一些，邻居层次差一些，子女的学校选择少一些……
记者：买房子常常会出现这样那样的一些矛盾，但作为财产本身还包含着一个价值的问题，就是这个房子是增值还是贬值。
王晓雨：因为房产金额的基数都是比较大的，所以上下一个百分点对房产投资者来说就是很大的数目。专家的说法是：房屋上涨的潮水大致上是从市中心往外一波一波翻涌的，越到周边，幅员范围越大，可选机会越多，房价升幅就越小。这和在中国浙江海宁观钱塘江大潮是一个道理，瓶颈口一放大，潮水马上下去了。我们平时看拍卖，越是地区远，参加的人越少，就是证明。在移民数额减少的情况下（近年来，移民中投资移民、商业移民比例激升，他们属“成功”人士，有能力直接购买豪宅，这一类情况另说），房屋需求减少，远郊的房子升幅就更小。过去40年的房产记录证明了这一点。远离城市特别是15公里之外的房子升值也很慢，较理想是半径是7到10公里之内。近城区房屋每年上升7％以上，那些远的地方也许只有5％甚至只有3％。
今天，世界正在一个危机四伏的处境中，中东形势更是令人担忧，石油价格势必上升。当汽油价格突然上升时，远郊的房子就可能不升值甚至反而下降。
仔细一算，就不算汽油费开支、子女求学不易、购物不方便等等因素，且就以房论房，自己住的房子升值，就是不卖，也是赚。要用钱时，就可押给银行。房子是砖头、木头、玻璃、水泥和地皮混合的不动产，这些东西实际上和钱是一样。人是肉做的，比砖头早消失，消失前留给后代，能多给两块砖头，或者让后代有钱进更好的学校，华人家长都是乐意的。何况现在的人平均寿命长，退休后仍有许多年要生存。如果没有一两幢投资房垫底，华人新移民的老年生活有可能不安稳，如果有一些有价值的房屋，晚年的生活将会有很大的不同。
由此看来，现在不求大，少买一间房，花园小一些，正是为了将来多值几个钱，表面上少买一间房，但实际上可能多买一幢房回来。
一房一厅是个好选择
记者：从你这些年的经验来看，初到外国买多大的房子比较好？
王晓雨：我以为，比较理想的是买一房一厅的公寓单位。
现在的青年人比较自我，不像上一代人那么容易迁就。3个卧室的公寓一股要租给3个青年人，这给出面签字承租的那一位很大压力，因为3个人3条心，往往合约不到期，其中的一位就因为某个生活上的理由如电话大噪或东西找不到而分手搬家。3个青年人能租满1年的凤毛麟角。那些仅有1个厕所，1个浴室的三房一厅，更是对当代青年租客的考验。供出租的二房一厅公寓也应该有两个卫生间，以免去相互的干扰，留出相对独立的空间给他们。
不要认为3房中有一个人走了，另外两人仍会坚持付房租，现代小青年的责任感也远不如他们的长辈，如果短时间内找不到新租客，他们很有可能拖欠房租，甚至一走了之。
如果去调查一下，这样的例子很多，许多青年人奉行不吃亏原则，对履行合同条约的义务并不在乎。这也就是为什么今日一些好的代理人在出租3卧室公寓给年轻人时，会反反复复地了解对方收入和过去的租房史，并要求一份担保信的缘由。
澳大利亚居地产权威机构ＭＡＴＵＳＩＫＰＲＯＰＥＲＴＹＩＮＳＩＧＨＴＳ调查显示，与其他居住形式相比，独居人口的比率增长最快，估计到2006年，独居将风行，成为澳大利亚最为普遍的居住形式。在许多现代青年人眼中，人一多，再大的房也拥挤；独居则再小的房子也横竖都觉得宽敞。鉴于当今青年租客的现状，我建议是买一房一厅最好。一个人住，麻烦最少，就是租金贵些，也有人不在乎，宁愿花钱减少干扰，一些生活爱干净，注重品位质量，强调审美爱好的租户更是首选。
记者：一室一厅还有一个最大的优点，就是保证了个人生活的私密性。
王晓雨：如今青年人晚婚，但他们不肯晚恋，恋了不久就要同居。两人一张床，租金就相对便宜了。同居者是租房客的重大来源，一房一厅是他们的最爱。他们没有婚姻契约证书，也不要孩子，但蜜月期又长又甜。一室一厅的另一个好处是可以带家具出租，这个市场很大，一卧房的家具费用低，房主承担得起，但租金回报可以高许多。租客要精装修布置花费也不多。
除了空置率低之外，一房一厅公寓还有一个好处是升值快和脱手快。
但是，城里公寓也不是越小越好，是不是一室一厅都可以大胆买入呢？不是。我以为，要注意几种情况：一是这幢楼共有多少一室一厅？一室一厅和两室一厅、三室一厅各占比例多少？如果整幢楼都是一室一厅和两室一厅的，千万不要急于买入。除了电梯楼道高峰时人满为患之外，租客中妓女的比例会高，小偷也会乘机混入其中。租客中的这种“另类人士”如果多了，也会因为治安和噪音而吓走租客。搬家车的频繁来往，会影响新买家的投资打算。我们无法控制别人的作为，所以比较好的办法是在投资前调查清楚，最好的选择比例是整幢楼中一室一厅的比例不超过10％。
记者：你的介绍非常具有当地社会的特征。从这样的分析看，即使不是出现你所说的“另类情景”，一室一厅太多，搬迁频繁，也会影响到房屋的出租和销售前景。
王晓雨：是的。还有一个情况就是一室没有厅。目前的公寓房，为吸引大量的亚洲留学生，出现许多所谓单元房（Ｓｔｕｄｉｏ），这种单元房面积窄小，没有客厅，绝对是仅为租客一人设计的。中学生年龄小尚可凑合，反正简易卫生间和厨房皆备，但这种设计忽视了如今青年人的交流意愿，这样的窄小空间请客人来家里是没可能的，男女想同居更是没门，因为无法放下一张大床。表面上房价是便宜了40％，但感觉上如同监狱，还要付出节欲的代价。
难怪这种单元房市场上虽然多，但能长租的有限。管理部门为噪音和失窃、损坏和赔偿的一系列纠纷焦头烂额。这一点可从银行不肯贷款给买单元房的做法得到证明，其回报率可想而知。
“挤入中产阶级”
记者：有钱买房，首先遇上的就是选择什么样的房产的问题。国内的人讲起来，就是地段、房型、交通、商区，周围环境，等等。在国外，人们一般是怎样考虑这个问题的？
王晓雨：新来的移民总是要问，在悉尼哪个区买房好？在墨尔本哪个地区买房好？凡是移民海外时间久的人，都会被新来的人提问。
在海外买房是人生中的一桩重大事情，我建议要多看看，至少要看20次。如果看了多次还是拿不定主意，我的建议：买中产阶级住的地区。
在中国大陆或台湾，买房的范围小，选一个朝向好一点就算尽力了。但海外，不同的地点、房型、范围等可供选择的机会大得多。在这种时候，我认为重要的是选择邻居。邻居是张三李四，还是彼得、乔治或戴安娜，买主事先是不知道的，文化背景更不容易知道，省力而且保险的方法就是买中产阶级居住的地区。我特别主张钱不充裕的人，买小一点的房，甚至少一间房，但坚持“挤入中产阶级”。
记者：在国内，已经有了“中产阶层”这样的表述。在国外，对于中产阶级的“说法”是怎样的，又怎样来理解“挤入中产阶级”？
王晓雨：西方人买房先看地区。许多人雇佣私家侦探打探左邻右舍，宗教信仰、业余爱好、生活方式、汽车情况、职业种类等等。从区域范围讲要选择准确，适合你自己的定位，太富贵的地区，房屋装修、花园更新甚至车型等等会让你跟不上四周形势，会遭邻居歧视冷眼；太贫穷的地方则反过来，你不习惯四周邻居，半夜的警车呼啸和失窃风险也是困扰。顺便说一下，澳大利亚许多地方是不准砌围墙的，中国人砌围墙的申请报告基本都被拒绝了。
我以为，国外的中产阶级是资本主义社会中一个重要阶层群体。他们主要由律师、医生、会计师、教师或经理和中小自雇业主等专业人士组成。相对于十分富有的一小部分豪门人士和一些仅能果腹的贫困人士，中产阶级无论从经济地位、政治倾向、生活品位及文化定位来说，是最为稳定的一大部分人。西方的人们说，中产阶级的取舍决定了国家的取舍，这话是有道理的。中产阶级人士居住地区的形成要相当长的时间，至少也要三五代人。物以类聚，人以群分，相同的地位、接近的生活观念，使这批人渐渐形成自己的文化定位并落实在一些居民区。
进一步观察，同时会发现这些中产阶级地区有许多共同的特征：一，这些地区案发率低，道路规范清爽，商店整洁条理，市容美观，车辆干净，车牌也不杂乱。二，这些地区中小学规模小型但十分密集，私校多于公校，著名的中学隔三五个街区就有一个。中产阶级人士普遍认为中学6年是一个人一生中最重要阶段，只要经济上略有可能，他们均将孩子送入私校，并坚信自己孩子也会和中产阶级子女往来。澳洲大城市的私立中学比例占全部中学比例的20％，但中产阶级居住区，要多出1倍以上。墨尔本是澳大利亚教育之都，一些著名的中产阶级地区，私校的数量远远超过公校。
一个地区居民在相当长年代（至少几代人）中形成了稳固的文化定位，千万不要小看这一点。在这样的区域，四邻很容易成为朋友，接近的文化认同有利于稳固和睦的关系。不仅要考虑同一辈，也要给自己的子女选择一批朋友。选择阿拉伯文化区，你并不仅仅只是为买中国日用品而要开车去很远的地方，你的孩子的中国朋友可能会少一些，他所在的小学也有可能第二外语课不开中文课。选择越南人区、朝鲜人区亦一样。
第三，这些地区绿化优良，公园较多，里面树木高大，草地葱郁而游客稀少。家家重视庭院种植，前后庭院花团锦簇。迁入中产阶级地区居住是一种荣耀，这种荣耀十分顽固，不到破产和进养老院一般是不见他们搬出的。
记者：我听下来，经济收入的稳定、约定俗成的氛围，既注重个人环境，更关注后代培养，其实这些都是人类生活、繁衍最渴望的普遍心愿。
王晓雨：就是发了大财的人，搬入墨尔本的Ｔｏｏｒａｋ区，或悉尼的北区，也一般将他们在中产阶级地区的老房出租而不出售。因为中产阶级地区房产升值稳定。资料表明过去40年来，中产阶级房地产平均每年升幅11％左右，而贫困地区只有4％到6％。而过去10年，银行的贷款利率平均也在7％左右。
建议“挤入中产阶级”，是希望他们的血汗钱放在稳固的投资上，同时下一代亦有相对好一些的学习生活环境。现在做到这一切的代价并不很大，仅仅是少买一间卧房，多向银行借些贷款而已。
敢于向银行借钱
记者：中国人怕借贷，老话说“穷在债上”。华人新移民在澳洲，是否也有一个向银行借贷买房的问题？
王晓雨：海外华人新移民在投资房屋时，心态比较实在，也就是比较老实，对银行的利用常常不如洋人。“不欠债心里轻松”，华人都这样说。华人新移民购房时最担心是何时能还掉款。而且都是将第一幢房屋债务还清再去考虑买第二幢。这样就花去好多年时间。这对工薪阶层而言，积累十分缓慢。如此这般，年龄不饶人，但岁月不升值。
而西人的思考和行动，与华人就不一样。一家银行的华人经理举例。在新小区落成时，她有中西两位客人同时来贷款。两位都是当教师的，那位华人只买一套，现金10万付首期，贷款15万。洋人首期仅付5万，买了两套，贷款是华人的1倍。小区项目规划好，近城区，是个老牌中产阶级区。澳洲利率低，出租回报高，又正逢澳洲房产稳定上升期，两年中小区房产劲升25％以上。两位教师收入不变，但洋教师投资回报差不多是华人教师的一倍！圣诞节一过，洋人教师又来找这位银行经理，打听能不能让银行再估价一次，使他的两幢房子在账目上多套现一些，以便他再买第三幢。
这位银行经理也曾经核算过那位中国教师的未来收入，认为有扩大投资的能力，并且主动打了电话去，但对方说正努力还清贷款，没有再购房的打算。
记者：国内典当业已经比较普遍，房产抵押业时有听说，只是从心态上来说，不像人家那样觉得平常，而且在个人资产的经营方面运用自如。
王晓雨：那位中国的教师和洋人教师相比，吃亏在文化差异方面。也许中国固有的“自力更生”、“奋发图强”、“无债一身轻”的想法阻碍了他的投资。有人统计，中国新移民如果移民海外时口袋不很富有的话，一般是经历3个阶段：第一阶段，是打工赚钱，不论是工厂打工、学校教书还是公司当职员、经理，中国人俗称“原始积累”阶段，也有人称这是用“力气”赚钱，甚至称之为“血汗钱”。第二阶段，有些钱了，买个小生意，方便店，Ｔａｋｅａｗａｙ，租个小作坊，或买辆出租车，开个计算机零售店等等，既当伙计，又当老板，这可称为“用力气＋存款”挣钱，仍然是辛苦钱。第三阶段，因人各异，归纳总结一下，不外乎是买股票、债券和买房屋，可以称之为用本钱加“脑力”赚钱。
那些主要是用银行贷款的房屋投资者，则可以说是应该另外归结为第四阶段，这部分人既不用自己的力气，甚至也不用自己的钱，而是借用别人（银行、税务局、租客等）的钱。我想，第四阶段的这种人，才是聪明的人。
澳洲的房地产相对稳定，利率又低，长线看来，回报稳定，悉尼和墨尔本的许多地方二战后40年来平均每年有10％的升值。华人新移民要动脑筋的是研究海外当地文化，了解投资地点升值历史，买准一个好物业，做长线投资，年老时生活有保障。
