2024年1月29日,人們走過北京一座部分營運的恆大商業綜合體內已關門的餐廳。營運成為國家經濟困境加深的象徵。(GREG BAKER/Getty Images)
【看中國2025年10月5日訊】(看中國記者尹華綜合報導)在全球經濟復甦乏力的背景下,中國房地產市場正面臨前所未有的嚴峻考驗。近日,一段4月份央視採訪前央行副行長、清華大學國家金融研究院院長朱明的視頻再度在網路上流傳,引發廣泛關注。朱明直言,中國房價「很難再漲起來了」,並以數據支撐其觀點,指出城鎮化率已超66%、人均住房面積達43平方米、人口老齡化嚴重等因素,導致房地產「擊鼓傳花」的遊戲無人接盤。經濟學家許成鋼也發出警告,中國經濟正陷入嚴重通縮、內需不足和產能過剩的泥潭,外資加速逃離,危機全面爆發。
房價連跌41個月:一線城市無一倖免
根據最新9月份數據,中國主要城市二手房價格持續下跌,北京、上海、深圳分別下跌0.6%、0.48%和0.5%,廣州在限購徹底放開後反而暴跌0.97%。朱明強調,這並非偶發事件,而是二手房價格已連續下跌41個月,三年多來從未間斷。全國範圍內,二手房市場一片死寂,買家和賣家情緒從最初的焦慮轉向冷漠,甚至國資背景的企業也開始大舉拋售房產。
朱明分析了房價難以回升的四大原因。首先,城鎮化率已達66%,上升空間有限。日本在1990年至2000年間城鎮化率上升10個百分點,主要源於村莊消亡而非人口進城,中國類似情況已顯現。其次,人均住房面積43平方米,已超過歐洲水平,增長空間趨零。第三,人口老齡化加速,60歲以上人口佔比23.8%,購房主力(20-35歲群體)在過去10年減少5600萬人。第四,居民槓桿率已達極限,債務負擔沈重,無法支撐進一步購房。
這些數據並非孤立。朱明指出,房地產邏輯已徹底改變,從過去的投資驅動轉向剛需主導。期房銷售銳減並非僅因開發商問題,而是投機部分消退,資金可能長達10-15年轉向儲蓄,風險偏好下降。這對各類資產均不利,包括股票市場。老人掌握大部分儲蓄(45-69歲群體),他們偏好低風險投資,而非冒險炒股。80後中產階級負擔房貸和家庭開支,95後則面臨收入低、存錢難的困境,導致儲蓄率上升但消費不足。
其他專家如付鵬、黃奇帆、向松祚也多次警告,房地產不可能重返過去。那些鼓吹房價大漲的房產大V,被朱明斥為「不是蠢,就是壞」。他們忽略了人口負增長常態化、城鎮化見頂等硬約束。朱明強調,中國現在不缺資本、技術和儲蓄,唯缺「人」——不僅是勞動力,更是消費者。缺人將導致通縮風險加劇,企業難以定價,經濟循環中斷。
財富分配與債務危機:居民部門成最大受害者
深入剖析,中國經濟問題不止於房地產,還涉及財富分配和債務結構。朱明用數據圖示說明,中國人口高峰已過,45-69歲老人佔比最高,他們掌控銀行儲蓄大頭。80後忙於還貸養家,95後收入微薄,導致平均儲蓄率高但實際不均。銀行存款看似充裕,但債務集中在中青年,儲蓄集中在老人,形成結構性失衡。
債務問題是另一痛點。朱明回憶,1990年代朱鎔基總理處理企業下崗和銀行壞賬,通過四大資產管理公司剝離債務。如今,房地產開發商負債率高達90%,遠超國際水平。政府要求銀行救助,但銀行顧慮責任追責,速度緩慢。若政府不兜底,銀行不願冒險。朱明比喻,現在的救助不像過去簡單,企業部門和金融部門問題交織,地方政府隱性債務龐大。
四萬億刺激遺留的四十萬億投資窟窿,如今需用一萬億特別國債填補。地方政府債務模型類似2014年歐債危機:中央財政如德國,地方如希臘。隱性債務顯性化後,居民和政府槓桿率將飆升。朱明警告,貨幣政策和財政政策有效性下降,只能靠結構性改革。但若人口問題不解決,一切改革失效。日本90年代經歷類似,財政、貨幣、供給側改革皆無效,直至人口消退導致長期停滯。
內債本質上是稅收,朱明引用「內債不是債,只要人還在」的全句,強調若人口不足,債務將成大麻煩。中國不同於西方,西方靠移民補充人口,中國依賴生育。過去40年,中國三大紅利之一是人口,如今轉為負擔。未來20-30年,資本和技術過剩,利率極低,但缺人將重塑經濟增長模式、債務方式和投資結構。
經濟模式上,企業、政府、金融三大部門均向居民部門「收稅」。企業通過PPI-CPI差價、政府通過土地財政、金融通過利差。居民部門若崩塌,整個內循環中斷。日本90年後轉向海外投資,企業跨國貿易、政府轉向福利,但需繳稅回流。中國若不改革,難以複製。
許成鋼:通縮與制度性危機
經濟學家許成鋼則從宏觀和制度角度剖析中國經濟。2024年工業生產者出廠價下降2.2%,通縮持續兩年,打擊消費和投資意願。內需不足與產能過剩互為表裡,根源是居民收入佔GDP比例過低,信心崩塌。居民儲蓄率上升並非好事,而是對不確定前景的防禦,導致消費進一步萎縮。
工業企業虧損率達三分之一,回溯至20多年前水平。2013年後虧損持續上升,惡化中。許成鋼強調,市場經濟需法治和司法獨立,但中國憲法雖稱人大為最高權力機關,卻以黨領導為核心,實際無辯論、無投票,兩會僅形式。黨控制立法、執法、司法,導致權力高度集中,腐敗不可避免。
腐敗反過來抑制經濟增長。單純經濟改革無法帶動政治變革,鄧小平南巡類似洋務運動,失敗在所難免。沒有產權和人權保護,資金外流加劇,外資逃離。許成鋼引用2024諾貝爾經濟獎得主研究,民主制度下,GDP在其他條件相同情況下高10%以上。這為他的觀點提供科學證據,證明制度是經濟增長的關鍵。
中國困境非經濟週期,根源在於制度。沒有法治,刺激政策無效。納粹德國曾經濟高速增長,但壓制人權,非好制度。中國高度集中權力導致不平等和腐敗,反腐運動治標不治本。
房地產新常態:十大指標與五大調整
朱明列出十大指標,證明房地產拐點已至:1.人口減少,14億為天花板;2.城鎮化率65%,增長有限;3.老齡化加速,2035年超30%;4.一手房庫存6億平方米,閑置房20億;5.人均住房50平方米見頂;6.年度建設量17億平方米,佔全球一半,已過峰值;7.房價地價20年翻四番,泡沫破滅;8.舊城改造到頭;9.公共設施過剩;10.開發商負債率90%,上天花板。
面對困境,朱明提出房產商五大調整:1.負債率降至40-50%;2.根據市場需求結構性開發;3.專注主業,避免跨界;4.開發商數量從9萬減至1萬;5.轉向商住兩用,發行債券平衡資金。
政府不應過度調控,而是引導軟著陸。通過重組保持機體、收購兼併、戰略投資、地塊回購、庫存回購為保障房。專項債體外循環,確保穩定。房地產佔GDP5-10%,影響民生、金融和供應鏈,需「大穩小起」。
房價未來漲幅低於GDP,平衡折舊。朱明對此表示樂觀,認為陣痛後會進入良性循環,真正「房住不炒」。
兩位專家一致認為人口是核心。朱明呼籲「生孩子,再不生來不及了」,許成鋼則強調製度改革。否則,債務、通縮、內需崩塌將惡化。中國需結構性改革,處理黑天鵝灰犀牛。自2018年起,「房住不炒」政策已表明房地產市場轉向,但疫情加劇了危機。
展望未來,中國經濟轉型需平衡內需、外貿,保護產權,鼓勵生育。專家警告,若拖延5-10年,問題更嚴重。政府刺激效果有限,制度變革才是出路。