加拿大最大城市多倫多（Pexels）
【看中國2025年7月24日訊】加拿大房地產協會（CREA）最新數據顯示，加拿大公寓市場自2022年3月以來連續下跌20個月，基準價格已跌至四年來新低。全國公寓基準價格從2024年7月的50.5萬加元下降至2025年6月的48.8萬加元，累計跌幅達13.0%，約7.31萬加元。多倫多市場尤為慘淡，銷售量銳減75%，庫存激增至歷史高位；而溫哥華雖然相對抗跌，但也面臨供應過剩與需求疲軟的雙重壓力。專家警告，公寓市場可能需數年才能恢復，特別是華人區的房產或將迎來前所未有的暴跌。
公寓市場持續低迷
全國價格與成交量雙雙下滑
CREA數據顯示，加拿大公寓市場自2022年3月的高點以來，價格已連續下跌20個月，創下四年來最低水平。截至2025年6月，全國基準公寓價格為48.8萬加元，較一年前下降3.4%。CREA綜合基準指數（涵蓋所有住宅類型）下跌17.8%，反映出房地產市場整體的疲軟態勢。
市場需求的急劇下降是價格下跌的主因。CREA指出，買家觀望情緒濃厚，許多人以遠低於市場預期的報價試探市場，而賣家則被迫大幅打折促銷。同時，公寓庫存持續攀升，每週都有新房項目因需求不足而被取消。地產開發商正面臨嚴峻挑戰，大規模裁員已波及下遊行業，地產經紀也紛紛勸說賣家降價以刺激成交。
多倫多：市場滑向「深淵」
多倫多房產經紀肖郎在其最新市場分析中直言：「多倫多公寓市場正在滑向深淵。」根據其提供的數據，2025年第二季度，多倫多未售公寓庫存高達25,000套，較一年前翻倍，較兩年前增長五倍以上。肖郎估計，考慮到買家違約及未交割的預售單位，實際庫存可能接近5萬套。
開發商持有的現房庫存均價已跌至每平方米1,200加元，較三年前下降25%以上，而轉售市場的情況更為嚴峻，新公寓轉售均價僅為900加元/平方米，價格倒掛現象極其嚴重。肖郎指出，2021年至2022年間購買公寓的投資者中，95%以上已虧損首付，許多人面臨貸款餘額高於市值的困境，這已成為普遍現象。
成交量的低迷進一步加劇了市場困境。2025年第二季度，多倫多僅售出142套公寓，銷售與新掛牌比率低於20%，與總庫存比僅10%。肖郎形容這是「10個房子只能賣掉一個」的深度買方市場，賣家幾乎進入「割肉清倉」階段。同時，租金市場同樣低迷，出租掛牌量激增，租客質量下降，租金收益持續走低。
溫哥華：勉強硬挺但壓力巨大
相較於多倫多，溫哥華的公寓市場表現略為堅挺，但同樣面臨嚴峻挑戰。根據BC省地產經紀人協會數據，截至2025年5月，BC省住宅成交均價同比下跌4.2%，銷售量下降13.5%。溫哥華兩臥室公寓的平均租金從2024年的3,440加元降至2025年的3,170加元，顯示租金收益疲軟。
溫哥華的公寓掛牌庫存創下十年新高，新建公寓市場銷售停滯，許多新項目被凍結或取消。加拿大按揭及住房公司（CMHC）數據顯示，2022年至2025年第一季度，溫哥華公寓銷售量下降37%。此外，BC省2025年第二季度淨人口減少2,357人，為十幾年來首次負增長，這對依賴人口增長支撐房地產市場的溫哥華來說無疑是雪上加霜。
供需失衡與經濟背景
- 供應過剩與庫存積壓
多倫多和溫哥華的公寓市場均面臨供應過剩的問題。Royal LePage West指出，兩地公寓庫存顯著過剩，特別是多倫多的庫存壓力尤為嚴重。肖郎的分析顯示，多倫多開發商持有的現房庫存難以消化，且新項目源源不斷進入市場，進一步加劇供需失衡。2025年第二季度，多倫多已有4個項目被取消，2024年以來累計取消21個項目，涉及近5,000個單位。
溫哥華的情況類似，公寓庫存高企，開發商通過降價、返租等方式試圖去庫存，但效果甚微。肖郎比喻當前市場如同「相親市場」，買家（女孩子）稀缺，而賣家（男孩子）數量激增，導致庫存去化極其困難。
- 經濟與政策壓力
當前市場低迷的背後有多重經濟與政策因素：
高利率環境：加拿大央行的高利率政策抑制了購房需求。TD銀行經濟學家預測，2025年BC省平均房價將下跌4.1%，安大略省下跌6.4%。即使聯邦儲備局降息預期增加，降息幅度有限，買家仍難以承擔高企的購房成本。
人口負增長：BC省人口負增長削弱了房地產市場的長期支撐。CREA分析稱，地產市場長期趨勢依賴人口增長，而當前移民人數下降和出生率低迷對市場構成挑戰。
國際資本減少：肖郎特別提到，溫哥華和多倫多的華人區房產市場長期依賴國際資本流入，尤其是來自中國的高淨值資金。然而，隨著中國經濟緊縮和資本外流受限，這些資金鏈斷裂，許多華人家庭的財務狀況惡化，導致購房需求銳減。
- 未來3-5年多倫多與溫哥華恐迎來前所未有暴跌
多倫多房產經紀肖郎警告，未來3-5年，溫哥華和多倫多的房產市場，尤其是華人區，可能迎來一波前所未有的暴跌。他認為，華人區房價過去20年主要由中國高淨值資金支撐，這些資金通過「國際搬運」流入加拿大，推高了溫哥華西區和多倫多北約克等地的房價。然而，隨著中國經濟進入緊縮週期，外賣員和快遞員數量激增2000萬，顯示中產階級的財務壓力加大。許多華人家庭的資金鏈斷裂，投資房產的首付已虧損殆盡，且新交接的樓花需追加資金，進一步加劇財務困境。
肖郎指出，華人區房產市場的金融屬性正在崩塌。北約克、列治文等地區的空置率高達10%-15%，本地居民消費能力有限，外籍買家對高價老舊房產興趣缺缺，市場缺乏接盤者。他預測，未來房價可能跌至2008年或2019年的水平，形成長期下降通道。肖郎強調：「華人區房價並非最堅挺，反而可能最先崩塌，因為其依賴國際資本而非本地需求。」
投資者與賣家的應對策略
賣家：去槓桿化是首要任務
肖郎建議，對於持有投資房產的賣家，當前首要任務是去槓桿化，及早賣出以避免更大損失。他舉例稱，北京一客戶因聽從建議降價200-300萬及時賣房，成功避免了更大跌幅，而其鄰居的房產現已跌至原價的50%。他強調：「早賣是錢，晚賣是紙。」對於有多套房產的投資者，應保留自住房，賣出投資房以降低財務風險。
買家：謹慎觀望
對於潛在買家，肖郎明確表示：「99.9%的房產現在都不宜購買，除非是極低價的撿漏機會。」他建議買家保持觀望，等待市場更明確的底部信號。當前市場的深度買方屬性意味著買家有較強的議價能力，但高利率和經濟不確定性仍使購房風險較高。
- 開發商的困境
開發商正面臨高槓桿和高成本的雙重壓力。肖郎指出，開發商依賴項目快速週轉，而非長期持有。當前市場低迷導致去庫存困難，許多開發商通過降價、返租或市場獎勵化解風險，但效果有限。部分開發商甚至考慮轉為租賃模式，但管理成本高且租賃市場同樣疲軟，難以成為可行方案。
未來展望
- 市場復甦需多年
CREA和Royal LePage均認為，加拿大公寓市場需數年才能恢復。全球政治經濟不確定性、高利率環境以及人口增長放緩均對市場構成長期挑戰。肖郎預測，2028年房價可能低於當前水平，尤其是華人區房產市場可能因缺乏接盤者和本地需求而進入下降通道。
- 華人區的特殊風險
華人區房產市場的特殊性使其風險更高。肖郎分析，隨著中國經濟緊縮和國際資本流入減少，華人區房價的金融屬性正在崩塌。空置率高企、租金下滑以及租客質量下降進一步削弱了投資回報。對於依賴房產保值或養老的家庭，當前的市場環境可能導致財富認知崩潰。
- 經濟內循環的挑戰
肖郎將加拿大經濟比喻為「內循環」，指出其出口受限、汽車工業被美國收回等問題削弱了經濟活力。與此同時，加拿大社會呈現「K型分化」，少數頂層富豪財富上升，而大多數中產階級的生活質量下降。這種分化進一步壓縮了房地產市場的需求基礎。
加拿大公寓市場的連續下跌反映了供需失衡、高利率環境和經濟不確定性的多重挑戰。多倫多市場的慘淡與溫哥華的勉強硬挺形成鮮明對比，但兩地均面臨庫存積壓與需求疲軟的困境。對於投資者和賣家而言，去槓桿化與及早賣出是當前最務實的策略；對於買家，謹慎觀望是更明智的選擇。隨著華人區房產市場的金融屬性逐漸破滅，未來3-5年，加拿大房地產市場或將迎來更深刻的調整。
