【看中國2024年7月10日訊】2020年，疫情剛剛解封，深圳迎來了樓市的春天。
千萬富豪、單身離異婦女投資團從這片大陸的各個角落湧來，浩浩蕩蕩殺進深圳樓市。這裡很快成為炒房客的熱土。
2020年上半年，深圳二手房的漲幅位居全國第二。所有人都知道深圳房價漲了，只有深圳官方不知道，他們說：深圳6月份房價相比去年同期僅漲5%。但在7月，深圳住建局還是悄悄地派了幾個人出去考察了一趟。考察團回來後，深圳就頒布了一攬子調控政策，限購、限貸、加稅三道硬菜全部上桌。一週後，深圳二手房網簽量腰斬。兩週後，二手房網簽只有原來的五分之一了。
讓「社會主義先行示範區」深圳的領導們出差學習的城市，是長沙。雖然深圳的經濟總量是長沙的2.7倍，但長沙是一個：讓炒房客有去無回的城市。
這一年，作為中部省會城市的長沙，均價竟然不到1萬塊，堪稱天方夜譚。年底，長沙登上了住建部的簡報，成了中國樓市調控的模範生，風頭一時無兩。但四年後，這座城市正為龐大的樓市庫存而煩惱。
截至6月，長沙住宅新房的去化週期是16.68個月。一年前，這個數據還是8.5個月。比住宅庫存更可怕的，是商住的庫存。湖南中原數據說，長沙公寓去化週期是：58個月。
這週，長沙發布了《關於支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，提出：在滿足一定的條件下允許「商改住」。
1
2021年，剛離開恆大的任澤平，總結了長沙控房價的先進經驗：城市外擴、供應放量、控制利潤、限制投機。
供應量的增加，其實是核心原因。2003年到2019年，長沙市建設用地面積年均增速為5.8%。而向長沙取經的深圳，增速僅為3.8%。但任澤平忽略了一個結構性問題。
2017年，長沙恢復住宅限購，第二年又進行升級。受此影響，住宅交易降溫，但不受調控影響的商住類產品，受到熱捧。
長沙曾在2011年首次實施住宅限購。但「按下葫蘆起了瓢」，高容積率、高商業比的地塊供應增加，一批城市綜合體拔地而起，Loft、躍層等商住類公寓產品風光無限。恢復限購後，長沙商住類地塊供應量又一次快速增加。有個開發商朋友說，當時在長沙的很多地塊中，住宅和商業的配比達到了：5:5。
2020年，長沙商住用地供給面積為220萬平方米，住宅用地供給279.46萬平方米，呈4:6的態勢。但由於供應量太大，產品越來越同質化，加上疫情影響，長沙的商住產品很快就賣不動了。一些著急回籠資金的開發商也醞釀降價。
深圳考察團離開不久，長沙的商住公寓價格便開始「跳水」。其中，恆大率先以7折甩賣房源。有些購房者感覺能佔到便宜，就入了手，結果：項目到現在都沒復工。
第二年，新力、綠地也開始降價。綠地一個公寓項目的單價，從14000塊降到9000塊以下，降幅接近40%。2021年10月，《湖南日報》在報導中說，長沙降價的公寓，其價格相比之前，幾乎是：打對折、打三折的水平。
但儘管如此，長沙的商住市場還是成了「堰塞湖」。
2
商住市場的庫存問題，不只存在於長沙。那幾年，在「領頭羊」的帶動下，湖南省的其他地市也供應了大量商住地塊。
2021年10月，湖南省住建廳曾發文，推進非住宅商品房去庫存。文件要求對省內市縣做分類處理，具體分為：「連續兩個季度非住宅商品房
庫存去化週期超過36個月的市縣」、「去化週期在24-36個月的市縣」、「去化週期在12-24個月的市縣」。商住庫存問題的嚴重程度，可見一斑。
長沙也曾在2022年發文，提出制訂「商改住」實施細則，允許商住類項目有條件地改成住宅。但這一措施推進得並不順利，因為住宅市場也面臨庫存難題。
長沙的住宅去化週期曾多年維持在8個月左右的健康水平，由於市場降溫，到今年4月，已經拉長到18個月。去年9月，長沙取消了對首套房住宅的限購。7個月後，這座調控第一城，全面取消了限購。
這兩次調整後，長沙的住宅銷售總算有一些起色。但商住項目更加賣不動了。
這一次，長沙再次提出「商改住」。初衷雖好，但效果還是得打個問號。開發商朋友就說：誰都知道，長沙樓市的問題，不是改個規劃就能解決的。
2017年，房地產的奇蹟不斷在長沙上演：907套房源10秒售罄；購房指標被炒到了10萬一個；客戶通宵排隊認籌，有孕婦羊水破了，硬是撐到排完隊才去了醫院……
房地產進入牛市的那兩年，也是長沙人口突增猛進的兩年。2016年增量21.34萬人，排名全國第四，2017年成功搶下27.29萬，高居全國第二。大家都說，長沙是二線城市搶人大戰最大的黑馬。
人口增長，去化太快，但房地產的庫存，也跟不上了。2018年5月，一份湖南省住建廳的文件在網上流傳。文件裡提到，長沙市中心城區去化週期只有2.8個月。建議：增加供地，加快供地節奏。
但一個月後，長沙市政府在會議上說，當前長沙房地產市場調控的主要矛盾，不是供需矛盾，而是：炒房與反炒房的重大鬥爭。
3
克而瑞的數據說，剛剛過去的6月份，年中衝刺階段，商品房市場供應量環比上漲26%，新政利好持續落地。但成交疲軟不及預期，環比下跌：4%。
為了衝刺半年業績，長沙開發商最近都在絞盡腦汁研究：降價的一百種方式。
5月，招商天青府成為長沙少有的搖號盤，首開去化93%。成績不錯，一方面是區位優秀，另一方面是價格：只要1萬2，毛坯。
當時，旁邊的保利梅溪天珺還保持著精裝、1.6萬左右的定價。被招商捲到後，保利梅溪天珺決定，最近新加推的A地塊143㎡戶型，降低上車門檻，精裝改毛坯，均價也降到了1.3萬。而原來打算的主力戶型是187平，300萬的總價，現在180萬，就能上車了。
精裝改毛坯的變相降價，很快大家都學會了。比如曾經的銷冠盤長沙潤府、洋湖的君樾洋湖。最好學的是鑫遠融澤府，長沙主城的大平層，1.6萬的精裝改毛坯後，價格降到了9000塊。
但有錢人，顯然還是不夠用了。有人統計，長沙在售200平左右的大平層，至少有46個。四個月前，龍湖雲河頌為了降低上車門檻，重新調整了戶配規劃，原先定位190平的主力戶型改為140平。
這個方法，融澤府也學會了。一期的最小面積是213㎡，現在二期降到了160㎡。在融澤府的一房一價表下，還有一行小字：二期首開特惠65折。
不過，他們唯一沒有學習的是市中心華髮一豪宅項目新推出的優惠：3年零月供。
