中國的房地產市場正在崩潰中（圖片來源：Getty Images）
【看中國2024年5月27日訊】中國政府最近針對崩潰中的房地產進行的史詩級救市行動震驚了世人。放開限購自不必說，就在前幾天，還宣布了首套住宅商業性個人房貸最低首付款比率不低於15%二套不低於25%——要知道過去首套最低2.5成，二套最低4成。配合萬億特別國債之後，中央開始支持地方政府進場，收購地方庫存商品房，中國央行還將設立人民幣3,000億元（約合420億美元）保障性住房再貸款，支持地方國有企業出於同樣的目的收購存量商品房，將其轉化為保障性住房。此舉堪稱史詩級救市。
中國政府為什麼會實行這樣的史詩級救市？能實現救市的目的嗎？其實，這招並非中國首創，早有別國這樣做過嗎，但是效果堪憂。那麼如果真想救巿成功，到底該怎麼做，該學誰呢？
理想豐滿現實骨感
其實中國房地產不是第一次萎靡不振。2015年國內房地產市場因為內需乏力，同樣陷入萎靡不振，中國政府趁機推出了大規模的舊城改造項目，讓獲得拆遷款的舊城居民去買新房，實現了棚戶改革貨幣化。加上央行定向放水，5次降准5次降息，直接攪熱市場，房地產市場二次騰飛。但是福兮禍所依，開發商開始大肆舉債，地方債務也被極端推高，金融槓桿無以復加，房地產泡沫化風險達到頂峰，房地產企業開始暴雷。於是，在習近平「房住不炒」的政策下，中國政府在2020年對開發商債務實施限制。隨後加上疫情和封城、中美脫鉤造成經濟萎靡，通貨緊縮，中國住房銷售隨後出現斷崖式下降，伴隨恆大違約等爆雷事件，房地產泡沫破滅。去年中國的房地產銷售額約為1.6兆美元，較2021年的峰值下降36%。
為了救市，中國政府終於走到了親自進場，將其中一些商品房轉化為保障性住房以消化部分庫存這一步，但問題是，錢從哪裡來？摩根大通(J.P.Morgan)根據政府的公開計畫估計，如果通過這項措施提供30%的新公租房，將需要約合620億美元的資金。而據天風證券測算，要想房地產庫存回歸到合理水平，大約需要約7萬億元的資金。
可是，去年全國稅一般公共預算收入也就21.6萬億元，7萬億，直接三分之一。地方政府更是手中無糧，頭上的債務已經都頂到天花板了，也沒有槓桿可以加。就算央行放水或中央財政托底，依然會遇到第二個問題，那就是回報多少？通過公租房的收入，或是收儲，什麼時候可以把投入收回來？要知道，中國的租售比遠低於國際平均水平。大城市的租金回報率只有1-2%，連貸款利率都無法覆蓋，何談回報？此題無解。
無法學美國救市成功案例
其實很多國家都經歷過房地產泡沫，但不乏成功的案例，其中一個典型的就是美國。
2008年美國因房地產次級抵押貸款壞帳而引發金融危機，被稱為次貸危機，美國房地產泡沫破裂，市場低迷，庫存積壓，新建私人住宅從2005年的206萬套下降到2009年的55萬套。房房價格連續下降，也仍然賣不出去，從2005年到2012年，銷售數量降幅達76%。美國經濟慘遭重創，還蔓延全球。
那美國怎麼做的呢？
首先當然還是印鈔，放水，施行量化寬鬆的貨幣政策。國會還出臺了一項1.1萬億美元的貨幣刺激法，用於加大基礎設施建設，以活絡經濟。同時還給企業減稅。
然後，找到「罪魁禍首」的房地產金融機構，由國家接管和救助。當時最大的機構就是房地美和房利美。房利美（Fannie Mae，舊名聯邦國民抵押貸款協會）和房地美（房地美，是美國政府贊助企業中第二大的一家，商業規模僅次於房利美。主要業務是在美國房屋抵押貸款的二級市場中收購貸款）為很多買房的美國人提供住房抵押貸款，它們所持有或擔保的住房抵押貸款總額超過5萬億美元，幾乎佔了當時全美總額的一半。美國政府接管房利美和房地美後，向其各注入1000億美元資金，並讓首席執行官限令離職，暫時穩定了住房金融市場。
同時，還鼓勵國外資金入美購房，大力歡迎海外投資者在美國置產，很多華人就是在這時候入手美國房產的。於是2012年以來，美國房價持續上漲，樓市逐漸復甦。
但是中國無法學美國，首先，中國政府不可能接管金融大機構，中國也沒有這樣龐大的民間金融機構為普通人提供住房貸款和擔保，即使有，也是以影子銀行的形式存在，為房地產商服務。但是這兩年，這樣的影子銀行也崩潰了，其中最典型的就是中植集團的破產。
當然，也更沒有辦法引入外資都房地產業，這幾年，外資撤離中國的風潮還沒有結束，而且在過去，外資進入國內房地產市場一直有著很高的門檻，要改變這樣的門檻並恢復外資對中國市場的信心，實非易事。
上一個如此救市的國家——俄羅斯
中國的問題並不獨特，救市方式也不獨特，上一個試圖政府收購商品房的國家正是中國「合作無上限」的俄羅斯。2000年普丁上臺，通過系列雷霆手段恢復經濟，恰逢國際對能源需求強勁，因此2002年後，俄羅斯經濟快速增長，房地產業也大受助益。當時貸款利率較低，加上跟中國差不多的財團進場「炒房」、地產商和權力合力腐敗等因素影響，俄羅斯房地產市場價格一直居高不下。
然後2008年美國的次貸危機引發全球經濟衰退，俄羅斯的經濟也受影響，房地產市場遭到波及：大批建築企業瀕臨破產，項目爛尾，房價平均下降了30-35%。
於是2008年起，俄羅斯也開始救市，除了通用的印鈔放水、增強流通性之外，俄羅斯還開出一個別出心裁的政策——政府進場購買商品房，和現在中國政府實行的手段很像。畢竟，普丁的經濟改革特徵就是大力加強國家對市場的控制。這項政策包括幾個組合拳：從公共事業相關基金中劃撥500億盧布，用於購買完工和接近完工的住宅；從聯邦預算中出資320億盧布為現役軍人和貧困居民購買住房；下撥250億盧布給國家房貸局，由各地區房貸局和銀行共同重組房貸，購房者可以緩交房貸一年，這一年的錢由國家專款墊付給銀行。同時，還向商業銀行和企業發放外匯貸款、首次動用外匯儲備清償非國家外債。
這一套組合拳看起來非常完美，在短時間內發揮了一定的作用。但從2013年起，由於俄羅斯經濟趨於停滯，國內大多數中小城市的住房市場趨於滯銷。加上2014年起俄羅斯發起克里米亞戰爭而遭到制裁，整個經濟嚴重下滑，房地產改革也只能擱置。也就是說，俄羅斯證明了，在整個國家經濟的根基不穩，加上被西方圍剿的情況下，政府進場收購商品房的房地產組合拳只是一廂情願的花拳繡腿。
中國不敢學日本
上世紀60年代末，日本成為世界第二大經濟體，在80年代末，因為利率低，貨幣供給充足，日本的商業銀行又都在以土地作為貸款抵押擔保，使很多投機者、財團利用迅速上揚的股票帳面利潤投資房地產，導致房價飆升，泡沫化加劇。
當時日本為了消除房地產泡沫，施行嚴格的金融政策，卻很快變成緊縮過度，和房地產三道紅線之後的中國一樣。再加上，1985年，美國藉「廣場協議」迫使日元二次升值，摧毀了日本出口導向型工業的根基，從而引起連鎖反應：大批日本工業企業紛紛倒閉，股市隨之崩潰；於是大量租客撤離東京圈，業主只能大量拋售房產，從而加劇日本的樓市價格在短期內斷崖式下跌；日本幾家大銀行如兵庫銀行、北海道拓殖銀行等陷入信用危機，相繼倒閉；大量建築成為「爛尾樓」，地產商倒閉。
日本為了挽救房地產，重振經濟，實施了一系列救市政策。首先，就是熟悉的大量發行國債，然後利用國債建設公共配套設施，活絡經濟；然後是寬鬆貨幣政策，增加流動性，多輪降息，降利率，甚至零利率購房來刺激房地產市場；同時放寬限購，鼓勵市民貸款購房。這些都是目前中國也在使用的手段。
接下來日本還幫助開發商建立了房地產投資信託基金，專門用於商業地產投資的融資互助；調整行業建築標準，放寬建築物高度限制，縮短建築方案審批週期；促進房地產企業洗牌，該破產破產。經過長達10多年的房地產行業結構性調整和洗牌，競爭力弱的財團及開發商紛紛被淘汰，房地產庫存逐步消化。這幾條中國卻很難做到，為什麼？
日本學者、現代中國研究者津上俊哉在去年的一篇文章中詳細分析了原因。
他認為，中國房地產企業的泡沫破裂其實比大眾看到的時間要早很多，因為過去，中國習慣施行一種所謂的「政府隱性擔保」，讓重要公有企業可以在政府的協助之下獲得融資，不容易落到破產，導致中國的資產價值下跌並未浮出枱面。但其實，整個國家一直處於過度投資的狀況之下，投資佔每年經濟成長的40％以上，非常危險。
於是這又產生一個問題，這些企業過度投資，卻未能產生獲利——因為這部分大量投資僅是增加債務負擔，企業僅僅需要不斷向銀行支付利息。而這部分利息明明屬於資金空轉，卻被算入了GDP的增長。這部分利息粗估總計為每年3.8兆元，相當於GDP的3.1％。
這樣風險極大。在一個市場機制正常運作的國家，面對如此不合理的情況，一般會進行外科手術般，讓泡沫破滅（讓企業破產），和債權削減，但在中國，為了追求GDP增速，是不允許這種外科手術的，寧願通過「政府隱性擔保」來防止企業破產。
這樣還將造成一個後果，就是每年利息造成的GDP中的3％，不僅是資金的空轉，還將導致不合理的財富轉移——因為利息首先流向由國有資本掌控的銀行，而產生的利息等利潤，則流向將大量錢存在銀行的富人和權貴手中。
而地方政府正陷入嚴重危機之中，不僅揹負過多債務，中央政府可能需要代替地方政府出面，大量發行國債並創造需求。這是中國政府正在做的。但由於中國現在已經是一個與日本匹敵的對外淨債權國，因此即使大量發行國債，若由國內的國有金融機構購買，便毋須仰賴外國投資者。但現在中國，外資根本不進來，即使進來也很難進入房地產，所以這條路不通。
如果肯增加財政赤字，放棄GDP增幅，將債務降至足與資產價值相符的水準，或許經濟還能恢復真正的健康狀態。但對於中共來說，這無疑動搖了他們的統治根基——影響習近平的民族復興大計。習近平承諾「在2035年前將人均GDP提升至‘中等先進國家’的水準」，要達到這個目標，今後數十年間必須保持平均約4.5％的成長率。那麼，任何財政赤字或者降低增速，都是破壞這一雄心和動搖統治基礎。
所以，歸根結底，經濟問題並不是真正的問題，任何經濟問題根源無非是制度問題。
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