習近平的「房住不炒」不了了之。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2024年5月6日訊】（看中國記者文龍綜合報導）中國國家主席習近平此前為樓市定調「房住不炒」，成為7年來各級政府調控房地產的政策準則，但隨著中國經濟下滑、開發商債務危機爆發和地方政府財政壓力劇增，「房住不炒」也不了了之。
中國樓市出現一個「死循環」
北京當局為搶救房地產市場，陸續鬆綁一二線城市的購房資格，中國施行多年的樓市限購令正逐漸退場，包括首都北京近日也放寬長達14年的限購令。對此，經濟學家解讀，解除限購代表中國國家主席習近平提出的「房住不炒」（房子是用來住的，不是用來炒的）樓市定調告終。
北京市住房和城鄉建設委員會4月30日宣布，開放三類資格的購屋者在五環外添購一套商品房，分別是：已有兩套房的北京市民家庭、有一套房的單身北京市民，及已連續5年在北京繳納社保和個稅的非北京市民。
早在北京之前，上海、廣州、深圳、杭州、天津、西安和海南等地的限購措施也陸續鬆綁。例如，已在上海繳滿社保五年的外地居民，可在外環以外的區域限購一套住房。
相較之下，成都鬆綁得更徹底：自4月29日起，不再審核戶籍、社保等購房條件，也不限制購買套數。據中國官媒當日引述諸葛數據研究中心的統計顯示，成都是繼武漢、合肥、南京和長沙等地，第22個全面解除限購令的重點省會城市，而全中國已約有35城鬆綁限購令。
對此最新樓市振興方案，按照貝殼研究院成都分院資深分析師吳倩雯的說法，新政有利於剛需庫存的去化，也將鞏固樓市的修復節奏，增強購房者的信心。
但是，房價看不到反彈跡象，民眾不敢進場，而政府越賣力推廣買房，民眾越恐慌，擔心房價再跌，如進入一個「死循環」。
習近平的「房住不炒」不了了之
各地方政府限購令解禁，釋出的更大樓市信號是習近平7年前定調的「房住不炒」方針恐已不了了之。
習近平於2016年12月的中共中央經濟工作會議首次提出，房子是用來住的、不是用來炒的說法，自此成為各級政府在樓市調控的指導原則，也被視為本輪房地產調控週期的起點。
在臺北的臺灣智庫中國問題研究中心主任吳瑟致告訴美國之音，習近平「房住不炒」政策充滿矛盾，因中國樓市已畸形發展多年，且以投機性或短期投資為大宗，因此打壓房地產過激的後果就是，投資者資金斷鏈，樓市泡沫快速破裂，更引發金融呆帳激增或房企倒閉潮，讓各地陷入爛尾樓的慘況。「這個刺激方案(鬆綁限購令)，確實打臉習近平，或者是在粉飾習近平當時提出這個房住不炒的概念。禁令的鬆綁著眼於解決這些爛尾樓的問題，但是問題是消費市場的疲軟，依舊沒辦法去刺激房地產有起死回生或是止血的作用。」
面對房地產危機，中國官方曾收購部分爛尾樓，改作社會住宅或保障房，現則放開限購令、鼓勵買房，盼為房企去庫存。不過，據野村證券的估算，中國爛尾樓高達2000萬戶，這麼大的量體要去化，難度很高。
在英國倫敦的潘西恩宏觀經濟諮詢公司資深中國經濟學家林浩波(Kelvin Lam)也認為，限購解禁代表習近平的「房住不炒」政策已告終。
他分析，中國鬆綁限購可釋放邊際購買力，擠壓出部分購屋需求，讓新屋房價可稍為回穩。但他說，當買家耗盡，中國樓市很快又會再走下坡，因此，這些刺激方案只有短期效應，中國樓市的大量庫存恐須至少兩到三年才能去化。「中國樓市的核心問題在需求，但更關鍵的前提是，由於房產開發商的負債，消費者們對投入樓市失去信心，所以只要房企的負債、槓桿率仍居高不下或有問題，且時不時破產，一手市場就會受到衝擊，買家需求就會偏低。」
樓市最後一塊遮羞布揭開 上海加入「以舊換新」
上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會5月3日聯合倡議，在上海全市發起商品住房「以舊換新」活動。表示將通過「以舊換新」模式，方便居民置換住房。
商品住房「以舊換新」，主要針對計畫出售二手住房並購買新房的購房居民。購房居民先與房地產開發企業達成購買新房的意向，再由房地產經紀機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售後按約定完成新房交易。
首批參加倡議的房地產開發企業20餘家，房地產經紀機構近10家。首批參加倡議的項目30餘個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。
據中國官媒報導，上海市房地產行業協會秘書長蔣慰如、上海市房地產經紀行業協會秘書長陳亮介紹，參加「以舊換新」活動的房地產開發企業承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件「退房退款」；房地產經紀機構承諾，對購房居民的舊房「全城推、優先賣」。
活動期間，上海市房地產行業協會倡議房地產開發企業加大優惠力度，為「以舊換新」居民提供相應的優惠；上海市房地產經紀行業協會倡議房地產經紀機構，為「以舊換新」居民提供專屬優惠服務。同時，本次「以舊換新」活動，由相關平臺（好房）為各方主體提供專業服務，包括為達成購買新房意向的居民提供資金臨時託管等便民服務，為開發企業和經紀機構提供大數據服務等。
據悉，本次「以舊換新」活動是在部分房地產開發企業和經紀機構已有舉措的基礎上，進一步擴大參與範圍。
房地產業內人士指出，在樓市的上行市場，是新房向二手房看齊；在下行市場，是二手房向新房看齊。根據統計，上海總價2500萬元人民幣以上等待入市的新房還有兩萬套。這場房地產保衛戰，上海無疑算是最好的戰場。相比北京，上海落戶相對容易，疏解人口力度也不大；相比深圳，上海的新房和二手房交易比例相當；相比杭州等新一線城市，上海對於土地的供應還算節制。上海的市場化、國際化，都是這場保衛戰重要的背景，結果也不僅僅關乎上海——上海的樓市，是中國樓市最後一塊遮羞布了。
