房地產正在中國三四線城市消失……(圖)
【看中國2023年8月21日訊】最近,大家最關心的房事是碧桂園,因為它是否暴雷,關係著大多數地產人的未來。
這輪危機真正爆發,是從碧桂園公告承認上半年虧損約500億後開始的。他們給出的理由,和2022業績虧損原因一模一樣:銷售業績、資產減值和匯兌損益。
銷售咱就不多說了,反正七月份的銷售額,已經比今年一月又少了一半。只是,很多人可能忽視了,銷售業績往往會伴隨著資產減值一起出現,尤其是碧桂園這種六成銷售額依靠三、四線市場的房企,銷售越差就越得降價。
碧桂園上半年的半年報還沒公布,我們就拿2022年碧桂園上市來首次虧損的年報舉例。2022年,碧桂園營收4300億,同比下滑17%,淨利潤虧損約60億,同比下降122%。
資產減值多大程度造成了虧損?碧桂園年報說,對在建物業和已落成物業計提了230億的減值,這些金額被列為開支,合併進了碧桂園的:銷售成本。我們就等著,看看碧桂園這次虧損500億,銷售成本會增加多少。
今年的三四線市場,幾乎被市場拋棄了。這幾天,南昌縣住房保障中心發給縣內欣光花園項目的函,大概為我們呈現了小縣城如今的慘狀:項目整個二季度就賣了11套房子。
欣光花園位於南昌縣蓮塘板塊,周邊配套一般,所以開盤均價只有7000多。項目入市一個月後,價格降到了6字頭,今年只賣6000塊。但哪怕是骨折價賣房,哪怕是南昌縣自今年三月份起,出臺了購房補貼、銷售補貼、人才購房補貼等等政策,還是沒有客戶,大家買房的觀念已經被徹底扭轉了。
欣光花園不是個案。南昌縣的海倫堡位置可比欣光好得多,對面就是蓮塘一中,15分鐘開車到南昌市區的九龍湖。2021年開盤時,單價賣一萬出頭,最新價格是8000元,樓層還能隨便選。
銀三角板塊的金茂宸南裡、楓和府和瓦良格三個項目,2019年6月剛開盤沒多久就遇到了疫情,那時單價大約1萬1左右。三年後再一睜眼,期房都變成了現房,最低價6800元。
還有拿地樓面價不到6000塊的潤永通,以前賣一萬多,現在參考均價9500元,哪怕能賣到這個價格,也相當於:賣一平米虧500塊。
南昌縣的朋友說,過去這個小縣城一年能賣大約200萬方的房子,現在已經只有三四十萬方,相當於打了兩三折。所以我們看到,當地政府已經急迫到:要親自替企業家經營企業了。
南昌縣住房保障中心那份函,似乎沒看到市場艱難,說二季度南昌縣賣了4244套房子,同比增長近80%,但欣光花園成績全縣倒數,嚴重拖了房地產市場發展的後腿。現在要求項目方,及時調整營銷策略,對銷售不力的營銷團隊進行:約談、調整、解聘。
開不開除銷售先等等,怎麼住房保障中心的數據,還和縣政府的對不上了呢?
7月底,南昌縣政府網站剛公布了上半年樓市的情況分析,裡面說全縣商品房銷售面積,同比下降5.4%,增速比今年一季度下降9.2%。到了住房保障中心這,就成了二季度增長80%。
更離譜的是,這些銷售整改措施,限期提交到中心,否則就要採取措施處理。小時候筆者學習成績也在班裡排名靠後,現在想想,多虧老師沒發函:命令父母和我斷絕關係。
據瞭解,南昌縣如此重視房企銷售業績,可能也和南昌市整體樓市不好有點關係。
本地媒體說,南昌市住房成交已經四連降了,而且環比降幅不斷擴大。九龍湖學區房一直是南昌房價最堅挺的地方,像綠地悅城、國博等項目,哪怕到了2022年都一直賣兩萬六七一平。到了今年,大家預期持續下降,業主拋盤,現在賣一萬八。
放到全省來看也一樣如此,贛州、九江等地,一個比一個慘。江西的開發商朋友說,九江現在一個月就賣200套房子,都是起碼有四五十個在售項目的地方,相當於一個項目一個月就賣一兩套:這個行業在那些地方,已經消失了。
地方政府為此憂心忡忡,南昌市要求下屬各區、縣,以日報的形式,每天上報成交情況,領導「非常關注」。南昌縣住保中心那張成交表,可能也是由此而來的。
因為成績不好,南昌縣已經不是第一次給銷售情況靠後的項目發函了。當地有些企業,因為不想像碧桂園一樣降價承受虧損,導致業績很差,於是便收到政府函件,要求整改。
還有一當地個項目,因為根本沒客戶買房,開發商索性悄悄把售樓處關了,節約每月幾萬塊的成本。沒想到很快便收到了上面的函:要求重新開放售樓處。
連項目降沒降價、售樓處開沒開門,政府都能事無鉅細地管理到。當地開發商感嘆:好像疫情後,政府做事更細緻了。
8月17日,南昌市發布樓市放鬆新政,宣布首套房首付比例降到最低兩成,二套首付最低三成。改善型居民買房,都按最低比例執行,另外還要推動房票安置方式,以及購房補貼政策等等。
筆者看了一下,南昌新政最有力的兩條,降低改善型居民購房比例,是學前幾天的廈門;房票安置,是學最高層會議後第一個調整政策的南京——都沒有突破現有政策預期。
輪到自己管得到的領域,有關部門就沒有指導企業時的霸氣了。記得有位江西出身的老領導,曾經說過好幾次,當領導幹部應該:夾著尾巴做人。
責任編輯:宇真
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