週期總會來臨:壓垮杭州樓市的最後一根稻草……(圖)

作者:包叔 發表:2023-06-09 07:30
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【看中國2023年6月9日訊】1985年,有個尖銳的問題被經濟學家劉樹成提了出來:「社會主義經濟有沒有週期?」 

他真正想拷問的,其實是更重要的一個問題:1949-1985年35年間中國經濟發展的起落,在多大程度上受到決策的影響?

經濟的波動,是決策者干預的結果,還是週期的自然規律,這個問題經濟學家們遮遮掩掩地討論了好多年。到了1992年,南開法學經濟學院副院長還發文《社會主義存在經濟週期的理論觀點應予否定》……直到2003年11月的中央經濟工作會議,第一次使用「經濟週期」這個詞,爭論才算結束。

一個週期有多長,倒是有很多說法。康波週期長達50年,是最長的一個波;芝加哥地產中介霍伊特說一個週期是18年;得了諾貝爾學獎的庫茲涅茨則說,週期大概是15-25年——誤差度高達十年,也不知道諾貝爾獎評委是怎麼想的。

房地產的週期更短些,北上廣深大約五年為一個輪迴;很多三四線城市的人們,其實剛剛經歷了第一個完整的樓市週期。

經濟週期更像是一種自我實現的預言。凱恩斯認為,人類大部分的經濟活動都源於自發的樂觀情緒,而並非是是數學上的預期。從樂觀到悲觀再到達觀,就正好是一個週期。

中國有兩個城市,週期一度失靈了。

上週,杭州未科未來悅一套89平的房子過戶網簽,網簽價只有320萬,折合單價僅3.6萬/平米。這個價格,已經和未科核心區新房限價持平了。而一年前,有人是以6.5萬/平米買入未來悅的。那位高位接盤的業主在社交媒體發言:鄰居已經跑路了,留下他在風中凌亂。

很快,這張截圖傳遍了全國人民的微信群,杭州樓市在輿論中已經崩盤了。兩年前,一張成交截圖可以帶火一個小區;現在同樣也可以帶崩一個小區。

2022年初,和一位前阿里P9吃飯。前P9手裡有三套杭州房子,他問我怎麼看杭州樓市,我對他說,趕緊賣房吧。回去後,他把阿里園區對門的房子,降價賣了一套,一個月後500萬成交。他還想賣其他兩套,但被老婆嚴厲喝止了。前幾天,中介打電話給他,其他兩套是一樣的戶型,中介張口就給他報價380萬。一年多時間,同樣的房子,總價降了一百多萬。

這兩個月成功套現的杭州房東們算了下,只有把掛牌價調低15%-20%,才可能有人來看房。和房東相比,開發商就更慘了。政府不讓降價,他們只能送金子。

去年年底開始,杭州遠郊臨安的華髮峰薈推出黃金返現活動,只要買六號樓的房子就送黃金,最高可送50萬。今年,所有房子都開始送黃金。年初,119平最高送1000克黃金,現在100平就送1050克。

這可是實打實的2斤多寧波銀行的金條。1050克,相當於返還購房者47萬元!

臨安優惠力度最大的還不是華髮,越秀歸悅裡送雙車位、送裝修、送家電、送十年物業費,房價還打9折,算下來,優惠差不多有60萬。綠地柏源晶舍備案價95折,返現20%、優惠稅點9個點,層層優惠折算下來,房價相當於打了76折,首付最低只用付:1.75萬。

一番騷操作猛如虎,臨安花樣打折後,房價基本回到了2019年的水平。

沒辦法,一週前,官方統計的臨安可售房源有10131套,按照5月一週差不多百套的去化速度,要25個月才能賣完。而這些項目還是是屬於資質好的。華髮峰薈距地鐵僅100多米,2公里內有幼兒園、小學、初中、高中,還有醫院和公園。

一位購房者今年2月剛在臨安核心區買了次新毛坯房,入手價格是216萬。4月底,同小區一套房子送精裝、送雙車位只要200萬。稅費、精裝、車位都算進來,兩個月時間已經血虧近50萬。

從遠郊到近郊,再到主城區,杭州的限購正在一點一點鬆綁。此前看起來很確定的板塊,比如筧橋、運河新城、崇賢,現在也都開始迷茫了。

勾莊翠宸裡開盤,竟然有271組家庭棄選,愣是剩下一套房子沒人選;運河新城河映雲集去年8月開盤,現在還沒有賣完;崇賢已經開始送軟裝了,也不好賣。

另一個熱衷炒房的城市深圳,五月二手房成交同比減少了13%,新房減少了20%。

深圳樓市比杭州早冷了兩年,房東們已經進入自救模式。為了快速賣房,龍崗一小區業主拉了一個500人的群,裡面都是中介。他還推出獎勵措施:帶看獎勵51.8元;談判獎勵888元;隨手禮以及免費飲料和礦泉水。

海月花園有位業主自己做了賣房宣傳單,印得像燒烤店開業大酬賓,上面寫著開放日發福利,他誠邀集中帶看,賣掉房子可得2023款120iM運動版寶馬一輛,或者20w高佣。

萬科臻山海女業主把賣房廣告包裝成徵婚啟事,說自己身高168,魔鬼身材,天使面容,陪嫁臻山海127平房產一套。她的徵婚對象有兩個條件,年滿18歲和彩禮1270萬。試婚期內不滿意可隨時分離:房產歸男方,彩禮歸女方。

對於中介來說,業主發紅包已經見怪不怪,現在比的是誰發的多。比如,桂香園的業主只發28元,就被中介鄙視了。他們說南山、福田帶看,紅包都是100、200的。

眼下深圳大部分二手房價格回歸到2018年水平,相比2020年高峰時期,單套房源總價普降50萬至100萬元左右。華潤城潤府三期150平米的三房,2021年的成交價是3288萬,今年2月的成交價是2380萬;跌去了908個W。

現在,深圳的在售二手房有效房源已經超過五萬套,創下了近幾年來的新高。而年初時,掛牌量還不到3.5萬套。

推崇打新的深圳人也在消失,今年深圳推出40多個新房項目,整體去化不到三成半。10%佣金的住宅樓盤也出現了,是龍崗的縉悅城。中介賣一套79平米的三房,能掙到將近30萬的佣金。

前幾天,有深圳中介說,羅湖有套評估價570萬的回遷房,業主房子太多打算低價賣,賣520萬:你負50萬買羅湖。

活久見,這輩子竟然還能碰到負首付,而且還是在深圳--當年那個不驗資不給看樣板房的深圳樓市,一去不返了……

浙江,尤其是杭州,其實是撥弄週期的高手。

從2016年到2022年,杭州房子的成交量和成交價連續7年保持高位運行。天量土地,源源不斷地供入市場,似乎購買力不會枯竭。過去四十年,這種事情還是第一次發生。「需求決定供給」這條規律,早就被杭州市場推翻了。

期間有三四年,杭州的賣地收入,一直是全國第一。房地產的玩法,也幾乎被杭州人玩到頭了:人才、搖號、限售、倒掛……

後來,這座城市出現了第一個萬人搖號的樓盤,然後是第一個兩萬人搖號。收集鄉下親戚的房票,成了很多杭州人的愛好。連院士都受不了誘惑,投身於這場遊戲中。

朋友說過,人才就是VIP通道、搖號是刮彩票、限售就是營造稀缺感、倒掛就是營造性價比。營銷人愛用的逼定、催單手段,都能在杭州見到,每一招都把客戶拿捏得死死的。

賭性深扎於中國人骨子裡,這事連芒格都知道。現在人們不用去澳門金沙廳,在杭州樓市就能體驗一把。融合了積分排名+搖骰子+刮彩票玩法,為杭州樓市續命了很長時間。

但週期總會來臨,用朋友的話來說:技巧總有用盡的時候。

前幾天,羅永浩開始在杭州直播賣房了。他賣出了杭州一套精裝修公寓,原價332.1萬元,以6.18折的折扣售出。房子賣出後,底下高讚評論是:壓垮杭州樓市的最後一根稻草,終於出現了……

任何市場都有週期。弗裡德曼過,經濟週期是一種自然現象,它們會來臨,然後又消失:人為干預只會加劇波動。

深圳去年到了,杭州牛市週期六年了,現在也無可阻擋地即將迎來自己的週期。那些試圖延長週期的努力,都有暗自標好價格的結局。

責任編輯:宇真

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