「房住不炒」特區最後的尊嚴:竟是二手房指導價……(圖)
【看中國2022年12月9日訊】2020年2月下旬,全國各地開始復工復產,樓市慢慢解封。因為疫情,新年前兩個月只有一個新盤取得預售的深圳率先反應過來,二月第三週成交量環比增長了186%。
當地媒體喊出了口號:疫情結束後,深圳樓是將以5G速度復甦!
快三年過去了,深圳再一次期盼復甦,全市各類公共場所自12月5日開始不再查驗核酸。但當年的5G網已經換成了:神州行,我看行。
11月27日,位於前海媽灣的萬科臻灣悅突擊開盤,當天去化289套,去化率九成。臻灣悅是在開盤前九天才拿到的預售證,項目有321套精裝住宅,單價區間為9至11.8萬。
萬科取證後,同樣位於前海的天健悅灣府項目也拿到預售證,均價9.6萬。兩個項目基本要爭搶同一批客戶。
所以,拿完預售證,萬科臻灣悅就推出了各種減免優惠活動。認籌期認購166坪的四房,甚至可以優惠到160萬,這等於把單價降到了8萬多。
深圳地產圈的朋友說,他們都沒猜到,在前海那樣的地段,新房會出現8字頭。萬科打折賣房後,深圳購房客觀望情緒更濃了。僅僅三天後,天健項目再開盤,去化率還不到30%。
如果是兩三年前,這兩個項目是能賣到12萬以上,而且能日光的。
11月,深圳中介小洪又帶了一位買家去華潤潤府看房。在看房的路上,小紅接到了房子業主的電話:一個月之內這套房子如果能賣出去,我送你和買家一人一個香奈兒。小洪看了下業主說的那款香奈兒包包,大概價值5萬元。
但這麼誘人的獎勵,在小洪眼裡,就像爬一座大山。這已經是這一個月來,他帶進這間89平米豪宅的第12位客戶了,每一位客戶在15萬的價格面前,都會輕輕搖頭。他直言:這幾乎是一個不可能完成的任務。
華潤潤府這個深圳「神盤」前四期開盤每次都是秒光,都是深圳樓市的炒房狂歡節,項目價格也一路從2014年一期的4萬5,漲到了四期的13萬,搶到一套就是至少5百萬的倒掛。很多深圳人甚至會湊錢炒一張房票。
但是,到了去年年底華潤潤璽昱二期,也就是潤府第五期房源開盤,情況就不太一樣了。一共1024套房子,賣了一天居然還剩下100套沒賣掉。項目甚至開啟了全員行銷,賣出一套120平米戶型:獎勵5000元!
沒想到一年以後,連業主也開始獎勵中介了。潤府為啥下行,大家應該也清楚。2021年2月,深圳率先在全國推行二手房指導價,為全市共3595個住宅小區出臺了詳細的價格標準。
2021年2月深圳出臺二手房指導價,拉開了樓市調控之幕(網路圖片)
一開始大家還想過不少有趣的辦法悄悄對抗,沒想到指導價和銀行貸款掛勾,投資客買一套房比過去要多付出20%的現金。多空對決,多放慘敗。
潤府五期開盤時,這個項目真實的二手成交價已經從18萬降到了16萬。現在,又是一年時間過去,情況更糟糕了。小洪賣的這套房子屬於潤府二期,業主購入時單價大概9萬元。
最早業主想賣1,700萬,也就是單價19萬,後來也降到了16萬8,現在已經是15萬左右了。
這位強硬的業主不願意在13.2萬元指導價面前退縮。為了賣房,深圳有越來越多的業主開始額外獎勵成交中介,還有深圳的朋友說一些中介甚至會主動問業主要抽成:最少1個點。
深圳業主真是太慘了。買房時,大家要學中介額外交茶水費,沒想到賣房還要額外被抽成。當然,也有人成功賣掉了自己的房子。
11月,也是華潤城潤府二期出了一個超級特價房,一套80.8坪的兩房型住宅房,在掛牌65天並經歷了幾次降價之後,最終以800萬的價格成交:低於指導價267萬。
他的上一個業主,在2021年卻用了兩天時間花了1385萬才把它收入囊中。一年時間,這套房子蒸發了500萬,成交週期也擴大了30倍。這套房子可能是首套低於指導價成交的潤府二期房源,這意味著指導價已經攻破了深圳樓市最後的防線。
沒辦法,深圳超過40000套的在售量與每月2000套的月成交量,直接鴻溝還是太大了
深圳樓市一份2022年深圳樓盤跌幅排行榜顯示,二手房指導價管控方位已經從坪山、龍崗蔓延到了南山、福田、羅湖等核心區域。排名前三的項目是:羅湖紅香花園降價57%;報案鳳凰裡花園降價52%;龍崗小雲廣場降價48%。
給深圳的朋友看了下這份榜單,他說不准,前兩年爆火的八卦嶺都沒有上榜。
2019年,因為荔園小學宣布又在八卦嶺建立分校,房價在學區因素加持下暴漲。2018年底還賣5萬的區域,成交價來到了15萬。但學區政策和二手房指導價出臺後,八卦嶺房價馬上暴跌,現在連中介都紛紛撤離,門店只剩三家。房價從一平米15萬降到了6、7萬。今年七月,一套八卦嶺宿舍房源成交價僅6.8萬,正式跌破7.5萬的指導價。
那些開始時大罵指導價的投資客,現在估計要感謝指導價保住了他們最後的尊嚴了。劉二東說,對於現在的深圳樓市:指導價政策就像尿褲子,雖然大家都看得出來,但其中的溫暖只有自己知道了。
前段時間,有人調研了深圳56個活躍樓盤來計算二手房價格壓力值。結果發現,24個樓盤價格壓力值已經回覆,代表著均價已經低於持有成本,出現了虧損。
剩下的32個樓盤均價高於持有成本,壓力值仍為正,但是三分之二的價格壓力值已經很低,所能承受的降價空間已經很小了。
他們判斷,如果深圳樓盤平均價格再降低10%,將有超過八成的樓盤壓力值為負:繼而爆倉……
責任編輯:宇真
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