【看中國2022年8月26日訊】去年2月，龍湖董事長吳亞軍曾在內部做過一次極限壓力測試。假如有一天，所有銀行對龍湖關門，同時公司的銷售額腰斬：我們還能不能發出工資，能不能還得起債？
手下高管對極端情況進行研究後，給出的答案是：不能。
這種壓力測試的條件，是吳董當時能想到的最壞結果。
也就是在去年的9月，地產行業的巨變前夜，碧桂園總裁莫斌在高管會議上安慰大家，行業基本面沒有問題。他的依據僅僅是：預售制度沒有動搖。
這個行業裡最悲觀的人，都低估了這輪房地產調控的力度。
開發商們經歷的驚心動魄，已經不需贅述。不久前，華安基金髮公告說，調整了幾家停牌房企股票的估值。對於世茂和融創，他們分別給了1.33港幣、1.37港幣的估值。這就相當於給他們的股價打了三折。而對於中國恆大和恆大物業的股票，他們的估值則是：0.01港元。
曾經兩萬億總資產、世界五百強位列前150名的恆大帝國，只短短一年時間，股票就干成了一張廢紙。但2022年6月之前，監管層對於房地產調控的定力，出乎了所有人的意料。從各種表現看得出來，監管當局對地產的政策是：保房不保企。筆者的好友則調侃說，這就像在產房裡：保胎兒，不保孕婦。
當時，有好幾家房企的老闆曾情真意切地向上寫信，反映自己面臨的困難。比如中南和中梁，當時在監管部門的鼓勵下，他們後來拿到了和AMC機構的合作機會。但結果呢？要麼錢還在項目裡出不來，要麼一分錢也沒有落實。
就在兩個月前，監管層的態度，終於開始有一絲鬆動了。
1
今年年初，一位民營房企老闆到北京見有關部門的領導。領導問：怎麼解決房企不拿地的問題？而還是去年這個時候，領導最頭疼的可是——土地市場怎麼還是這麼熱，房企的錢到底是哪兒來的?
一年之間，恍如隔世。
這位老闆建議領導，可以先在市場端放鬆，比如放寬首付比例。他說從實際操作來看，金融端很難放鬆，銀行有風控，行長要為貸款負責，比如民生銀行，只保留了5家民營房企：其他房企的貸款全部停掉了。
上半年樓市放鬆最多的，就是貸款比例和利率。這點水，完全就不解渴。
時間到了今年6月，一家國企在行業研究報告裡提示，再不能讓民營企業暴雷現象繼續蔓延了，他們提醒，一定要防止「瘋狗浪」現象。「瘋狗浪」一詞是源自於漁民的俚語，意思是說衝擊力非常大的長波浪，它們往往都是由河口一些不被人注意的小波浪組合而成的。
這家國企覺得，去年的一些金融政策，其實就是中國樓市的「瘋狗浪」。但出乎意料，沒過多久，一次嚴重的「瘋狗浪」就打了過來——斷貸潮。最悲觀的估計是，斷貸潮有可能影響上萬億的銀行資產。雖然斷貸的蔓延很快被遏制，但影響是深遠的。
首先，市場遭遇了重錘。7月，北京成交環比下跌了27%，廣州下跌了23%。二三線城市環比又跌了兩成，其中青島下跌了65%；資本市場上，的這個「瘋狗浪」，引起了投資者對房價下跌帶來存貨折價的擔憂，也把過去一直站在岸上的龍湖、金地等一批房企，拉下了水。
8月中旬，中國房地產行業最優質的民營房企龍湖也被瑞銀做空了。一下午的交易時間，股價暴跌16%，市值蒸發250億。市場傳完龍湖商票逾期，又傳龍湖要在8月底宣布破產。朋友圈的三無截圖，讓上海票據交易所都破例出面澄清。
這波「瘋狗浪」，也徹底讓監管層清醒認識到了房地產的真實情況：經不起第二個「瘋狗浪」了。
2
今年上半年，中國土地出讓收入降了三成。中國賣地收入前二的杭州和上海，也都蔫兒了。
炒房之都、中國房地產市場最好的杭州，上半年的新房、二手房成交全部腰斬。為了保新房，杭州把二手房當成外宅生的，原先市場上的大部分頂級次新房賣不出高價，陷入了茅台股怪圈：房如玉，有價無市。
結果就是，資源越發集中，向少部分超級紅盤靠攏，比如IFC、K11，而超級紅盤也越來越少。去年的紅盤，可能今年就不紅了。杭州需要搖號的房子，比去年少了一半多。去年上半年，杭州賣地近2000億，而今年上半年縮減到1500億出頭。當然，杭州依然是上半年全國賣地最多的城市。
上海的土地市場就冷清多了。二批次供地總成交780億，只有四家民企成功拿地，除了寶華在普陀區拿下的11億地塊，其他土地都在青浦區，拿地總價都不超過10億。
上海一直是中國豪宅賣得最好的城市。上個月上海豪宅成交712套，環比下降了22%。上海當地中介說，最近越來越多業主要求境外交易。所謂境外交易，就是繞過房產交易中心的資金池，讓買家直接把外幣打到業主境外的賬戶。這樣做，買家其實是冒著巨大風險的。
上海疫情過後，很多人都考慮賣房離開這座城市。但7月過後，接盤的人開始猶豫了。一些買家也延遲了投資計畫：等今年秋天過後再說。
說白了，大家都是在等手術刀落下的那一刻……
3
8月16日，旭輝、碧桂園、龍湖等示範房企的股價突然大漲，上週才被做空的龍湖股價重回25元左右。信心背後是一個消息——監管部門計畫通過指定國有企業擔保和承銷示範房企債券，為他們提供流動性支持。那幾家房企也先後公開回覆：正和監管部門溝通中。
這次的發債模式，比最初信用保護版本力度更大了。比如，5月份新城發行的10億元中票，國資只提供了總金額不超過1.3億元的信用風險緩釋憑證。
被稱為中國房地產業最優質的民營房——企龍湖地產（網路圖片）
據說這次龍湖正準備發行15億元債券，中債信用增進公司提供全額、無條件、不可撤銷連帶責任。這意味著：如果龍湖違約，中債信用公司要幫龍湖全額還錢。
接著就是8月18日晚上，住建部、央行等部門出臺措施，宣布通過政策性銀行專項借款方式，支持逾期難交付的住宅項目建設交付。房企的朋友很激動，說現在很多客戶不買任何期房，銷售一線快要崩了。不出手，確實不行了……
今年前七個月，民營房企海外債融資、信用債融資、信託融資額度，和去年同期相比的數據分別是：-95%、-83%、-80%。這麼多開發商，7個月裡只從海外借債回來93個小目標。
現在，中國土地市場上飛來飛去的就是那四家——保利、中海、華潤、招商。民企調侃他們為：四大傻。
一位參加上海二批次供地的央企開發商說，他們拿的幾塊地，基本都沒有競爭。上半年，他們董事長號召要縮減投資，結果發現他們就算縮表，今年也大概率會成為行業裡拿地的前三名。
今年3月的一個下午，一家優質民企老總在辦公室裡對我說，3月是中國樓市的至暗時刻，他們當時還想收並購一些項目。然後在4月，5月，6月，7月，他看到了更多至暗時刻。到了8月，他自己也開始賣項目了。
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7月19日，一家閩系暴雷房企秘密召開了一次高層會議，參會人員不超過十人。這場會議號稱是關於過去和未來若干重大問題的決議，老闆承認了自己過去犯的錯誤，檢討了自己過度授權、投資失控等等問題。但對未來，他認為機會仍在：「除非民營地產徹底清場，否則我們一定是戰鬥到最後的鐵軍。」
這是一份歷史性的公司決議！他們做出決議的依據是：不管是發達國家還是發展中國家，房地產都是支柱行業。
有人對過去30年間，房地產及建築業對GDP的貢獻率做了一個統計數據，2020年一季度貢獻率達到最高點21%。今年一季度轉負，二季度則變成了：-6.6%。
所有人都知道房地產業的重要性。不算上下游，房地產每年對經濟增長的直接貢獻是7個點以上，加上相關產業解決了大約7000萬人的就業。地方財政對地產的依賴度有四五成：其實，這並不是保大保小的問題。
於是我們看到，七月底召開的下半年經濟工作決策層會議，把「穩定房地產市場」放在了會議表述的第一句。而最近越來越多的行動，表明瞭當局保衛支柱行業的決心。
上半年經歷過的示範房企發債，會更大力度地再來一次；上半年扭扭捏捏的放鬆調控，下半年則是越來越多的城市直接取消限購，環京環滬已經徹底鬆綁。蘇州最靠上海的汾湖，甚至還允許上海人來買三套房。
最近，社交媒體上廣為流傳清華大學教授魏傑的一個內部講話。魏教授說，三條紅線、房貸集中管理制度和加強管理監管賬戶，政策都沒有錯，房地產調控的主要目的一直都是抑制房地產的金融屬性，強調消費屬性，風向沒有改變：只不過做的過程中，有些過度了。
魏教授說風向沒有變，其實就一個主要意思，過度的，會被慢慢糾正。這是給大家吃一顆定心丸，就像吳亞軍在交流會上說，該爆雷的都爆了：我們應該往光明處看。
