【看中國2022年8月17日訊】當下的中國土地市場，房企拿地意願的低迷，將對明年房地產投資及整體經濟形成拖累。
過去一年多來，各地各類糾偏政策層出不窮，但房企違約數量還是不斷出創歷史新高。都說「長痛不如短痛」，那麼經過了一陣短期陣痛後，為何地產風險還在向居民端以及金融領域蔓延？如影相隨的當然是宏觀經濟持續的下行壓力和潛在的系統性風險。那麼，這樣的負反饋循環能否被打破？整體經濟又何時能回歸正道呢？
房地產是短痛嗎？
儘管針對購房需求端的鬆綁政策連綿不斷，但刺激力度極為有限。疫情防控實施已經三年了並且還在持續，由此而導致的居民收入明顯受損使本輪商品房銷售的回升步履維艱。缺乏銷量的支撐，上加前期監管趨嚴的實際影響，作為高槓桿行業的房地產現金流的顯著惡化實屬必然。
「保交樓、穩民生」，爛尾風險似乎有所控制。據初步估算，若下半年融資環境無顯著改變，每家上市房企平均仍將面臨約100億-150億元的淨現金流出，那些銷售回款難以覆蓋到期債務的房企數量或維持歷史高位，因此，不排除違約風險抬升的可能。
房地產是長痛？
自房地產風險大爆發的過去一年多來，各方都在摸索著危機的應對處置方式。但無論是資產轉讓還是債務重組，這些「慢」的變數似乎追不上行業整體惡化這一「快」的變數。房地產的複雜性、系統性注定了這樣的一種結局：若沒有政府信用的果斷介入，單靠市場力量難以扭轉風險趨勢。上世紀90年代初，日本房地產不良資產激增，政府早期曾寄望於讓市場本身自發消化，因而干預行動遲滯，結果導致後來長期的經濟低迷。無獨有偶，美國上世紀30年代的大蕭條也有類似教訓。
房企的深度受損將會引致更多「長痛」。目前，土地購置的收縮幅度遠超商品房銷售，尤其是違約和風險房企的銷售分別同比大幅下滑72%和47%，但拿地降幅則平均超過95%，未來還可能出現無房可賣的窘境，諸多民營房企大概率將退出市場。因此，房地產市場的主要矛盾，或將由當前的供需雙弱，逐步轉向潛在的供給不足，並在更長時期影響房價且拖累經濟。
未來，在「因城施策用足用好政策工具箱」基調下，商品房銷售或許會有邊際改善，但融資條件要是沒有明顯變化，加上建築安全、債務等剛性支出，下半年房企的淨現金流仍將顯著為負，違約風險很難有實質下降。不難看出，房地產企業拿地意願的持續低迷，將對明年的房地產投資及整體經濟形成明顯拖累。
