圖為1993年海南房地產泡沫破裂之後的一處爛尾樓（網路圖片）
【看中國2022年7月25日訊】爛尾樓現象，在中國大陸一直存在，但是2022年7月集中爆發的業主宣布斷供事件，令爛尾樓和房地產市場衰落再次成為社會焦點。本質上，錢都形成了爛尾樓在那裡放著，但很多人不明白，「我交了全部款，為什麼蓋到一半就爛尾了呢？」
下面簡單舉個例子就明白了：
假設A公司擁有20億元，向銀行借來了80億元，這時A公司手裡一共拿著100億元能夠用於經營房地產開發業務。
A公司一共投資了10個地產項目，每個項目的投資金額為20億元，10個項目一共要投200億元，每套房子都賣出去的話能夠獲得250億元收入。
算上從銀行借來的錢A公司一共只有100億元項目資金，10個項目的全部投資款要200億元，能搞得定嗎？
首先，200億元投資款不是一下子全部支付出去的，而是按照施工進度分批支付；其次，房子建造到一半就能賣給業主並收取部分預購款了。因此，如果只有十個項目的話，100億元（80億元是從銀行借來的）其實是能建完的。
在不拖欠施工方工程款的情況下，十個項目建造到一半時，A公司賬上的100億元就全部支付出去了。對A公司來說，這時的總資產依然為100億元，只不過從現金形式變成了十個在建的地產項目；負債的金額與形式沒有變化，還是80億元的借款。
房子建造到一半，A公司已經沒有現金了，但沒關係，這個時候可以開始賣房子收預購款了。
上面提過，項目全部賣出去的話，能夠獲得250億元收入，預售的時候不可能全部賣完而且賣出去的房子也只能收取一部分款項，我們假設總共回籠了100億元；有了這100億元預購款十個項目就能夠順利建完，項目不會因為沒錢而爛尾。
但A公司想著做大做強，於是將100億元預售款拿去新開發了五個項目，那原來的十個項目怎麼辦呢？
將五個新的項目抵押出去後再找銀行借錢，借來的錢正好投入到正在建設的十個項目裡，建完後賣掉所有房子並收訖全額房款，資金鏈是不會有問題的，爛尾樓還是不會出現。
可是風雲突變，有關部門擔心房企債務槓桿太高，對於房地產企業的債務規模有了較大程度的限制，A公司沒法通過抵押新開發的五個項目向銀行借錢了，結果是原來的十個項目發生資金鏈問題，施工單位收不到工程款自然也就不願意繼續蓋樓，這時爛尾樓出現了。
事情還沒完，與此同時，還會產生連鎖效應，一是十個項目中剩下的房子賣不出去了，二是已經買樓的業主不再支付尾款，即A公司收不到剩下的150億元購房款，這會讓新開發的五個項目也發生資金鏈斷裂並成為爛尾樓。
現在我們發現，A公司雖然陷入了困境但不能算資不抵債，其擁有十五個正在建設的地產項目，只是A公司的銀行賬戶上沒有了資金，錢全部變成了在建項目，或者我們也可以說A公司的全部資產變為了十五個爛尾樓。
負債方面主要有兩項，一是剛開始欠了銀行的80億元，需要還本付息，這筆錢只能用現金償還；二是對已經買了房子的業主有交付竣工驗收合格房子的義務。
如果銀行和業主均接受已建造到一半的房子抵債的話，A公司倒也不會暴雷，但這根本不可能，銀行要的是現金、業主要的是建造完畢的住房。
看懂這個事例，你應該就能明白房企、銀行、業主、爛尾樓之間的關係以及問題的本質了。
責任編輯:宇真
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