房地產問題的本質讓恆大危機給暴露了……(圖)

2021-09-29 08:30 作者: 蠻族勇士
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【看中國2021年9月29日訊】結合下表的數據,我們來好好討論一下以恆大為代表的中國房地產問題的本質。建議各位先好好看一看下表。

中國房地產企業宏觀現金流及開發情況
中國房地產企業宏觀現金流及開發情況(億元人民幣。作者製表)

這句話我曾長期說,現在再說一次:中國的房地產公司的經營理念,一直以來都是唯規模論。

無論國有地產公司,比如保利、中海、華潤,還是民營地產公司,比如融創、碧桂園、恆大,統統都以銷售規模擴張為最高追求。公司掙到的每一分錢,都會拿去再買地再開發。就這樣還不夠,還要借債去買地開發,由此形成滾雪球似的銷售業績增長。這種奇特的經營理念也不知道怎麼就成為了地產圈的政治正確,從2000年中國開始大規模搞商品房地產那一年開始,一直到現在,就沒變過。

好吧,在這種經營理念之下,地產公司的經營淨現金流在整體上從來就沒變正過,一直都是負值,並且這個負值也一定會越來越慘。這種情況維持到2014年,當年度的房企經營淨現金流高達負5.7萬億,這就到了極限。此後中國被迫啟動地產去庫存,為房地產公司整體改善現金流。老實說,地產去庫存運動在開始的幾年確實是非常成功的,到2018年,房企經營淨現金流負3.8萬億,這已經比峰值的5.7萬億,改善了足足32.6%。

然而惡搞之處在於,房企在整體上完全沒有吸取此前的教訓。雖然有萬科這一類極特殊的存在,富有真正的遠見,喊出了「一切都為了活著」的口號,主動降低規模擴張要求,開始注重財務指標的穩健性。但是絕大部分的房企,依然以銷售規模擴張為唯一經營理念。至於恆大這種膽子大到離譜的企業,則在2017年之後,一方面將擴張的視角放到了十八線的鄉鎮,另一方面則野心勃勃的搞旅遊小鎮,搞大片區開發,還順帶搞汽車搞環保搞各種看都看不懂的產業,以實現規模擴張的目的。這麼一通騷操作下來,到2020年,地產行業的經營淨現金又惡化到了負4.6萬億,今年1-8月則為負3.3萬億,預計今年全年又會超過5萬億。

對於這件事,這麼說吧,不要說中國已經沒辦法讓扛鼎老鄉再支撐一次新一輪的漲價去庫存,即便真有奇蹟發生,老鄉們真的掀起了第二波漲價去庫存的高潮,對現在的房企來說,它們的經營理念依然不會變,依然還是會以規模擴張為唯一的經營理念。你要教育現在的房企,注重產品,注重住戶的入住體驗,比如進出車庫的那個轉彎能不能設計得人性一點,不要進出都是連續三個急轉彎,把老司機都轉到暈頭轉向,房企的操盤手們都要覺得你是不是神經病啊?我們規模擴張得好好的,為啥要在乎入住體驗啊?入住體驗是什麼東西?能吃嗎?資本市場認嗎?

就這樣的現狀,所以,在我個人來看,不光是恆大,全中國的地產商,除了極個別的以外,全都可以死,也活該死。至於推動地產商群體形成唯規模論這種扯淡經營理念的幕後推手群體,包括銀行券商資管信託,如果牽連進了以恆大為首的房企破產潮,同樣也死掉的話,我也完全不覺得可惜,都活該。

這個行業從誕生至今超過20年了,連最基本的尊重客戶體驗的經營理念都沒學會,活該推倒重來。

責任編輯:宇真

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