中國的城市居民的房產購買率已經超過了96%。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2021年9月13日訊】（看中國記者古望琴綜合報導）中國房地產不景氣，限制新房價格跌幅的「限跌令」在二三線城市已經現身，媒體驚呼「中國房地產市場似乎已經出現熱冷轉換的拐點」。人們普遍認為，政府只要放開政策，房價就會上來。然而，從中國政府調控房價幾十年的教訓看，房價是越調越漲，因為當時的房地產大盤就是往上走的。同樣，如果房地產出現大盤下行的拐點，中國也很難做出有效調控。
中國房地產有三個基本條件，一個是資本，一個是對房產的購買需求，再一個是民眾的購買力。從這三個方面來看，中國房地產目前的大趨勢是下行。
一方面，中國城市居民的屋購買率已超過了96％，對房產的購買需求已經沒有過去幾十年那樣的旺盛。從另一方面看，「脫虛向實」原本的目的是避免資本金進入房地產市場，要把資本注入實體經濟。然而實體經濟現在不賺錢，成本太高了。不僅僅是原材料成本，工資成本，整體的運營成本，都在上漲。稅收社保電費都在上漲，導致實體經濟無法低價運作。實體經濟不掙錢，導致中國的經濟形勢在收縮，反過來也衝擊了房地產的購買力。原來經濟繁榮的時候，全家湊夠了首付，就能買房子，現在連月供都還不上。教培行業年薪百萬的老師失業，就是具體的例子，他們原來購買的上千萬的房產，現在連月供都還不起，只好趕緊把房產脫手。
但是現在，房產變現已經很困難，賣家只能挂低幾個價位賤賣。網友9月8日稱，開始拋售在深圳前海南山的幾套房，已經賣不出去，只能挂低幾個價位。9月7日上海長寧區核心地段的幾個老人說，他們認識的人賣了一套房，比當年買進來的價格少了200萬。
市場對房地產的信心開始瓦解，一部分城市的房價開始崩潰，這種崩潰開出逐步蔓延，房地產企業開始資金斷裂。為了防止房地產企業出現倒閉潮，中國地方政府出臺「限跌令」。房地產企業的倒閉，帶來的連鎖反應太大了，不僅僅是影響建築公司、原材料公司、銀行、中小業主，也會累及和房地產相關的行業、基金、債券和經濟，各個環節都會受到影響；所導致的金融資產質量的下降，會影響到銀根。
房地產下行趨勢是否能逆轉
從去年年底開始，中國央行就看到了通脹的上行壓力，就一直在緊縮銀根。消費者價格指數CPI現在是1％，工業生產者出廠物價指數PPI是8－9％，甚至有可能更高。在PPI這麼高的位置上，中國央行如果放鬆銀根，通脹就會馬上飆升。現在的中國央行很為難，不放鬆銀根，經濟盤不活，放鬆銀根，通脹控制不住。再加上人民幣的匯率問題，美國前一段時間，不斷的大水漫灌，美元匯率指數持續下跌，人民幣才能穩在目前的狀態，如果美國會慢慢收緊銀根，經濟緩慢復甦，美元會往上走，如果那個時候中國央行再放鬆銀根，人民幣匯率的下跌就控制不了。下半年，市場對中國出口不抱什麼希望，心理上也會對人民幣匯率有下行壓力。在兩難的情況下，很難預見中國央行會出臺任何金融政策，調控房地產市場；可以做出的選擇，應該是用行政手段調整，讓房地產市場出於停滯的不流動的狀態，穩定局勢換取調整時間。
事實上，最根本的因素是，只要習近平不改變房地產市場調控的兩大原則，「房住不炒，脫虛向實」，下麵人也不敢出大動作。
