【看中國2021年8月16日訊】5月10日那天，北京市行政服務中心五層轉播大廳擠滿了人。有些人像產房外的爸爸，焦急地走來走去，一看就是開發商，還有大量的吃瓜群眾，在圍觀第一輪集中供地拍賣。
第一塊是金盞鄉地塊，烈火烹油般，第一輪就被喊到了最高限價。第25輪，華潤、保利、金地聯合體把政府持有產權份額舉到了11%。很多人都以為遊戲結束了，19日的深圳企業此時突然殺出，把政府持有商品住宅比例，拍到了不可思議的13%，就此拿下了北京首輪集中供地的第一塊地。
上午四塊地的拍賣結束後，開發商都感受到了集中供地的慘烈。中午休息的時候，投資拓展負責人都在急吼吼地給總部打電話：必須臨時加授權。
集中供地，就像把所有狼都圈到一個籠子裡，肉再多，大家也會搶光。這項政策沒有進行試點，就在重點城市全面鋪開了。48小時內，北京就這樣賣了1100多億的土地。開發商在現場殺紅了眼，瘋狂補貨，黑馬卓越的187億大手筆拿地，讓氣氛達到了最高潮。
時隔十五天，開發商們終於冷靜下來了。拿下王四營01地塊的華潤、拿下03地塊的招商，很快就去談退出聯合體了。
有家開發商做了北京首輪供地的完整復盤。他們和很多房企對接了成本數據，結論是幾乎所有地塊的利潤率都是負的，少的負一兩個點，最多的昌平兩塊地：負十二、三個點。
北京如此，杭州、廣州、重慶也這樣。廣州出現了300多個馬甲共同競爭一塊地的盛況；價格窪地重慶直接不限價，大家拼財力，平均溢價率超過四成。
廣場效應放大了所有人的焦慮。
第一輪集中供地後，開發商冷靜下來，就決定集體躺平了。融創現在暫停拿地，未來三到六個月不準備再大展身手。杭州出現了幾年來的第一次退地。
房地產正火熱的長三角，地方政府最不想看到的一幕正在發生：出現了多次土地流拍。
領導的想法是穩房價、穩預期。不是真要把這個行業像教培行業一樣，掛到燈柱上的。
一
8月10日上午，自然資源部傳達中國國務院會議精神，召開了一場閉門會議，會議一共討論出了四條意見：
1.拍地企業需要有房地產開發資質；
2.加強對開發商購地資金的來源審查；
3.單宗地溢價率不得超過15%；
4.在達到地價或溢價率15%上限時，不得以競配建等方式增加實際地價。
四條意見中，前兩條是對開發商說的，還是在立規矩：禁止用馬甲公司拍地，別亂借錢。但後面兩條就溫和多了，是對地方政府說的。別想著又賣高地價，又限制房價，最後把地產商的家底都榨干了。
單宗地價溢價率不能超過15%，其實是在給開發商謀福利。第一輪供地中，杭州的溢價率上限是30%、深圳在45%左右、重慶平均溢價率43%。也就是說，自然資源部覺得，之前的地價太貴了。
自然資源部還提前預料到地方政府的手法，明確提出了不允許提高起始價的要求。徐州就在一輪供地中，把起始樓面價抬高了一截。對於控地價，自然資源部給出了新的競標方式——一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案，這些都是不用增加實際地價的。
地方政府之前的小動作和小心思，領導都看在眼裡。第二輪供地，深圳起始樓面價普遍又漲了3成，青島、天津也漲了十多個點。會議精神傳達後，這三個地方，都終止了土地出讓。
杭州的朋友說，改為15%溢價率，能讓他們多個兩三點利潤。現在有市場消息說，杭州也可能中止出讓，確定競得人的方式可能從無償移交政策租賃住房，改為搖號。
非常罕見。房地產調控五年來，開發商第一次成了牌桌上的受益一方：自然資源部果然還是開發商娘家人啊！
8月11日這天，萬科、融創漲了五個點，恆大漲了近8個點，保利一度漲超10%，地產板塊看到了久違的紅色。據說發自北京迅速發往各個地方的文件中，還有一個附加條件：不要出現大規模的流拍。
二
「怎麼才能把地價控住？」六月初，廈門市土地發展會議中心的會議室裡，一位領導這樣急切地問到。
這是一場關於集中供地的調研座談會。調研組來自北京，帶隊的是自然資源部開發利用司的領導，成員還包括國務院研究室和央行的領導。帶隊領導，參與制定了「兩集中」政策。他談起推出兩集中政策的初衷，說這是為了強迫地方政府提前公布全年的土地拍賣計畫，減少信息不對稱引發的開發商焦慮。最重要的是：緩解土地市場的激烈程度。
誰也沒預料到，之後的故事沒按劇本走。
首輪集中供地的那一個多月，中國最熱點的22個城市上空飄著上萬億資金。杭州和北京，都是兩天內收了1100多億土地出讓金。它們建城兩千年來，從沒有在一天內賺過這麼多錢。
廈門會議調研座談會的另一個會場裡，坐著中海、華潤、保利、國貿等七家開發商。在座的都是胸前戴著小紅花，基本沒有民企。領導問了他們一個問題：企業拍地的錢是哪來的？……
廈門會議後，各地開始學習北京的競高標模式確權，之後又出了「拿地金額不能超過銷售額四成」的政策，給開發商戴上了金箍。與此同時，北京市也收到了更高層的問詢。今年上半年北京商品住宅成交量是五年來的最高點。整體均價突破七萬，同比增了七個點。
據說，住建部對重點城市的房價都設定了係數，按規定北京不能超過5，但到六月初，北京這個係數已經四點九幾了。經過磋商後，北京有了壓低二批次房價的意思，住建委連開了好幾次會議解決此問題，聽說後來是將原定二批次地塊，參考周邊售價的基礎上做了下調。
接著，有關部門找到了房企評估相關數據，比如一批次成交地塊售價、起始價與成交價的價差等。但摸底結果表明，雙方預期相差很大。最後，各區政府接到了指令，要將起始價和成交價之間的價差縮小。
中央政府要控房價，地方政府想抬地價，開發商要利潤。「不可能三角」的矛盾，也終於被徹底擺到了台面上。之前的策略是擠壓開發商。現在，中國的地產商們都躺平了，輪到其他兩位博弈了。
區一級政府的不滿首先表現出來了。
比如北京，很多區把高地價地塊放在了第二輪。第一輪供地競爭激烈，三輪供地時又怕房企沒錢。如果售價限制過低，很難有房企參加。此後，各區政府聯合各規自分局組織材料向上匯報，由市領導牽頭協調，但最終因為住建委態度堅決，咬死不放，沒有攻克下來。
比如，北京某個供地大區，有些六萬地價的土地，房子只能賣七萬多點。各區只好按前期開發報建的流程成立了專班，承諾儘可能縮短開發報建的時間，確保房企盡快開盤：以此安撫開發商。
而自然資源部會議後，各區政府又受到一次暴擊。現在只能另想辦法了。這兩天，北京也在開會重新確定出讓方式。北京還要把地塊情況摸排清楚，確保每塊地塊入市前，都有房企表態一定會去參加，不讓有風向標意義的北京，出現流拍。但開發商們普遍比第一輪冷靜多了。
過去幾年，北京的項目能保證五個點的利潤。第一輪集中供地後，他們發現情況很不樂觀，加上保障房和嚴控融資投資，想要在北京賺錢很難。
現在，新的政策來了，有的重點地塊稍有起色，能做到兩三個點的利潤。而遠郊區地塊很有可能流拍。
開發商都知道，這已經不是那個拿地就不愁賣的時代。
三
中原地產統計過，2020年全國共出臺了336次調控政策，2021年1-7月，數字達到了352次。每一次調控，都是射向開發商的飛刀。以前，政策都默契地給開發商留了閃躲空間。很多開發商是在看到教培行業被錘之後，才知道自己是多麼幸福。
但是現在，政策越來越狠，空間越來越小。今年剛過半年，銀行的放款額度就快用完了，很多購房人的貸款半年多都沒有放下來。購房者的熱情就這樣被澆滅了，先是二手房，然後是新房，2021年6月，新房成交面積降幅8%，7月降幅13%，逐月下降的趨勢越發加大。信心一旦潰壩，一瀉千里難以挽回。
開發商是準備躺平的，前幾天和一位排名前五的地產商老闆聊天，他微醺著說：「上個時代咱們是很牛X的，但已經過去了，新的時代開始了。」
蘇軾說的好：「酒力漸消風力軟，萬事到頭皆是夢」。但現實就是現實，最近幾個月，違約的商票越來越多，最壞的情況是，下半年部分規模企業可能面臨巨大的償債壓力和違約風險。
另一位國企董事長跟我說，現在住建部領導見他，問的第一句話就是恆大之後，還有哪家地產商會暴雷。包括恆大、綠地、陽光100等一堆企業都拿著一個長長的資產包列表找他，想賣項目給他。他也準備了很多錢，準備年底抄底。但他還是擔心，給住建部領導提了一個建議：這個市場如果只剩下國企了，那這個市場也不會好的。
我看了看那幾個資產包。恆大的是北京的購物中心，上海的酒店和寫字樓，廣州的原公司總部。綠地的都是跟地方政府有大量糾紛的超高層。難怪沒人敢接。
開發商除了賣房子，最擅長的是寫恐怖故事。去年恆大在救助信裡就明確說了，自己有兩百多萬業主，資金鏈斷裂會導致系統性金融風險。
欠銀行一百塊是你的煩惱，欠銀行一個億是銀行的煩惱。但當你欠了幾千億，那就是全社會的煩惱了。
首富我來當，有難大家扛。但現在，中央政府、地方政府和房企博弈，又到了重新調整站位的時刻。
過去幾年，有關部門對開發商的態度是「又要馬兒跑，又要馬兒不吃草」，不過自然資源部的閉門會議後，開發商的內卷可能會稍微緩解一些了。
