爆雷再起！這次不是P2P，而是長租公寓。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年9月5日訊】爆雷再起！這次不是P2P，而是長租公寓。近日，上海市房地產經紀行業協會發布住房租賃市場風險提示，提醒房東、租客在委託經營或租房過程中，應多方瞭解周邊住房的市場租金價格，警惕長租公寓公司「高進低出、長收短付」、警惕收房租金過高或出租金過低的風險。
整治長租公寓
在今年7月份，天津、石家莊、太原、瀋陽、寧波、青島、南寧、西安八個城市入圍北京當局的財政支持住房租賃市場發展試點城市，意味著租賃市場即將迎來大變局。在這場大變局中，長租公寓便是主角之一。
尤其在大城市中，長租公寓成為了不少年輕人在高檔小區和農民房之間的折中首選，但同時其也是亂象叢生。比如杭州適享科技的長租公寓公司，通過高價收房、低價出租的方式吸引房東和租客的資金，最終爆雷跑路。
目前，中國各地已經開展了針對長租公寓的整治：
上海閔行區發布《租賃住房運營管理辦法（試行）》，租賃機構需備案；鄭州市住房保障和房地產管理局印發《鄭州市住房保障和房地產管理局房屋租賃市場亂象整治實施方案》；泉州市住房和城鄉建設局等六部門聯合印發《關於泉州市住房租賃中介機構亂象專項整治工作方案通知》，嚴懲住房租賃中介8類行為。
以上這些地方舉措均集中在7月份發布，說明這些長租公寓早已在「騷動」。看得出，在疫情之下，長租公寓面臨空置率高、資金鏈斷裂等問題，市場風險開始不斷暴露，並在年中集中爆發。
什麼是長租公寓？
顧名思義，長租公寓的租賃週期往往比普通住房要長，此外主要還有以下幾個特點：
1、有中介費或服務費。長租公寓本身就是一個平臺，通過租用房東的房子，然後再轉租給租客，其中需要收取介紹費、衛生費等各種名頭的費用。
2、租金支付週期長。如果直接租賃房東自有房，一般都是押一付一或押一付三，而長租公寓動輒押一付半年、付一年。比如上面提到的杭州適享科技長租公寓公司，有的租客押一付十二交了26000多元。
目前來看比較正規的長租公寓主要集中於以上兩個特點，當然本人遇到過還有個別需要交所謂「家電家居維修基金」的公寓。
而在長租公寓中又有集中式與分布式之分。
集中式公寓是指租賃平臺租下整棟或整棟中的幾層，統一進行改造後出租的一種模式。其優勢在於房間之間相互影響較小，可提供較多的公共服務。
分布式公寓則主要是租下分散在各個小區裡的個人閑散房源，進行裝修後，以公寓名義對外出租。特點是房屋格局不統一，以中高端長租公寓為主。
然而分布式長租公寓由於房源難找、個別改造成本過高等原因，資金回報率整體偏低，所以不少品牌公寓公司改造整棟的公寓，也就是集中式長租公寓非常多。這種公寓在北上廣深城中村的農民房中非常常見。
長租公寓的運作模式
按照正常的邏輯，定期收租客租金，然後付房東租金，從中收取中介費是非常穩定的一種盈利模式，為何長租公寓公司頻頻出現資金鏈問題呢？
長租公寓是這麼想的：畢竟歪門邪路才來錢快，正常經營早就虧死了。所以不少長租公寓都採取了「高進低出、長收短付」。
所謂「高進低出、長收短付」，即高價收房東房屋，低價出租；向租客收長期租金，向房東付短期租金。
當然這可能會有點晦澀難懂，為什麼公寓要高買低賣？按月收租它不香嗎？
首先，在房地產行業是典型的資金密集型行業，時間就是金錢，如果一個項目需要收租十幾二十年才能回本的項目，根本不現實，因為公寓公司需要承擔巨額的財務成本，即利息。所以公寓需要一次性收租以快速回籠資金。這是長租公寓之所以「長收短付」的根本動因。
其次，由於中高端白領的社交需求，以及房東自有房品質的參差不齊，公寓公司為了搶佔市場，吸引房東和房客資源，採取了「高價收房、低價租房」的策略。
我們來通過一個例子來瞭解一下長租公寓的運作模式：
假設小白有一棟農民房，共10個房間，市場租金1000元/間。A公寓經過與小白協商後，則以1200元的價格全部租下小白的房間，租金按月支付；然後A公寓對外以800元/間的價格出租，押一付十二，即一間房一次性收取10400元，10間就是104000元。
那麼好，第一個月過去了。A公寓在支付給小白12000元的租金後，從第二個月開始至下次支付租金前，中間有整整過一個月手握92000元的現金，而且沒有利息！
有財務常識的讀者應該知道，這相當於是無息貸款，在A公寓手上形成了一個資金池。而一旦形成資金池，那麼運作的空間可就多了去了。
在接下來的十一個月，A公寓通過這種模式不斷收房子，租房子，手裡掌握的資金池會越來越大。公寓除了收取中介費外，還可以用這些無利息的錢做投資，賺收益。
長租公寓的融資模式
首先，最傳統的融資手段就是發債。比如租賃住房專項公司債券，根據上交所披露數據，目前三家公司涉獵租賃住房專項債的房企，龍湖、葛洲壩和保利，截至2018年8月已經成功發行三期。
但是發債的成本並不低，按照行情利率基本都在5.5%以上，這就對長租公寓提出了很高的盈利要求。為了避免這種風險，於是乎就有了另一種融資方式：資產證券化。
第二種，資產證券化。資產證券化的前提是要有現金流，A公寓則可以將這些收租權所產生的現金流，打包成ABS（資產證券化）產品，轉售出去。說的直白一點，就是將未來收房租的權益打包成理財產品來融資。
這種融資模式的優勢在於成本相對較低，且可以邊經營邊用這些錢來還債或者建下一個項，平攤甚至降低負債率等。目前中國共有5個長租公寓資產證券化項目：中信證券．自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計畫、魔方公寓信託受益權資產支持專項計畫、新派公寓權益型房托資產支持專項計畫、新派公寓權益型房托資產支持專項計畫和招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計畫。
為什麼會爆雷？
如果你讀懂了上面兩種模式，你就會知道為什麼長租公寓會爆雷了。還是延續上面的例子：
如果A公寓將小白房子所產生的租金收益權打包賣給了資產管理公司B，資產管理公司B又向公眾發售。你會發現：
1、A公寓（經營方）將入住率達不到預期、租金不夠等風險完全轉移給了投資人（資產管理公司B）和承租方。
2、如果此時A公寓聰明的話，可以成立一個C資管公司，提供租客小額貸款以支付租金。C資管公司替租客將全年的租金一次性付給A公寓，A公寓馬上就可以獲得資金回流，並實現了將融資從A公寓（經營方）完全剝離。
高明嗎？太高明瞭！可是金融從來都是零和遊戲，風險不會消失，只會轉移。涉及方越多，風險越大，一旦房間長期閑置，租客租金不足，資金鏈風險馬上就會席捲這一整條金融鏈。這就是疫情下，長租公寓集中爆雷的根本原因。
值得注意的是，目前長租公寓大多隻是對存量房源的盤活，而隨著監管的加強和政府租賃相關用地的入市，大量增量長租公寓將會出現，像P2P一樣，優勝劣汰不可避免。
