中國樓市投機性需求退潮。（圖片來源：Khongtham/Adobe stock）
【看中國2018年12月27日訊】今天來說說房子。中國投機性需求退潮，自住需求自然水落石出。根據中國國家統計局的最新數據，11月商品房銷售面積累計同比增速只有1.4%，而往年傳統的旺季九、十月份，在今年增速也只有2-3%左右。這是個什麼概念呢？2016年房地產大牛市，銷售面積增速將近30%，2017年已經出現了降速，大概增長是7-8%，而現在降到了1.4%。
我們也蒐集了歷史上這個數據的長期表現，能夠發現一個非常明顯的地產週期規律：房地產行業存在一個明顯的三年小週期，之前的三次市場大低谷分別出現在2008年12月、2012年2月、2015年2月，幾乎是非常精準的每到三年，市場就見底；與此同時還有一個規律，銷售面積基本要同比減少15-20%，市場見底。
此刻，你已經拿到了一把金鑰匙，這是這個產業非常重要的一個週期規律。不過你肯定還很想知道，為什麼會存在這個三年小週期的效應呢？它究竟是怎樣形成的呢?這個規律套用到今天，還管用嗎？
大多數週期現象，都是由資本週期效應造成的，而且尤其是產能無法迅速變成產品，存在時差和延遲的生意，普遍存在這種週期性現象。
舉個例子，比如著名的「豬週期」，豬肉價格呈現非常明顯的週期性現象，這是因為，豬肉價格飛漲的時候，農戶看到有利可圖，就會瘋狂進入這個產業，打工的也不打了回家改養豬了。可是從仔豬到出欄，它需要大概一年的時間，當大家的小豬都養大了，同時投放到市場，於是價格就開始暴跌。
再比如說大宗商品，2001年開始銅價漲了6倍，在法國甚至發生了一段軌道被人偷走7噸銅，地下埋的銅纜線也被人偷走的事情。當人們都發現銅有利可圖，那些開銅礦的老闆當然也不會不知道。於是銅礦開始瘋狂擴張產能，但是銅老闆擴產能是看著銅價擴的，可是新的產能投放影響到銅價，又存在很多年的時差，這個時差讓銅老闆蒙上了雙眼，等他們的新產能一股腦同時扔到市場上，銅價就開始暴跌。
再舉一個經典的案例，比特幣。當比特幣暴漲，受到巨大利益驅使，又會有更多人投入資本去開比特幣礦場擴大產能。可是比特幣總量是有限的，於是他們想了更聰明的辦法——ICO，去發行新款數字貨幣，狗狗幣、萊特幣等各種奇奇怪怪的幣，這都等於變相擴大了產能，當產能集體釋放，價格暴跌，是很自然的結果。
說回到房地產的三年週期效應，道理完全相同，在每次大牛市的最高點，人們看到蓋房子有利可圖，養蝦的、賣魚的、生產白酒的，所有的人都跨界進入房地產。可是從拿地、蓋樓到銷售，需要大概三年的時間，這個時差，又讓人們蒙住了雙眼，當產能集體釋放，價格下跌，市場轉熊，那些不專業的玩票公司被清洗出市場，產能收縮，價格重新開始慢慢轉好。這就是週期，也是產業的輪迴。
但是我們要說，這次似乎不一樣。
從上一次，也就是2015年2月份的房地產市場底至今，已經四年了，但還是沒有見底，而且銷量也沒有觸及到負增長的見底水平。是因為調控？是因為全球宏觀形勢？是因為去槓桿？還是因為更加底層的社會結構和人口趨勢的變化，正在帶來一個長週期的拐點？每個人的心中，也許有不同的答案。
