從北京人口藍皮書看一線城市房價的新趨勢(圖)

作者:齊俊傑 發表:2018-12-12 07:34
手機版 简体 打賞 1個留言 列印 特大

去年有經濟學家提出,研究中國的房價問題,需要看三個方面,短期看政策,中期看土地,長期看人口。現在對於北京這樣的超一線城市來說,短期的政策很明確,堅持調控不放鬆,中期的土地供給非常充裕,甚至11月份開始了集中供地,雖然供地任務仍未完成,但是從限競房來看,今年意外遇冷,銷售不足四成,而明年將迎來更大的供給井噴。
研究中國的房價問題,需要看三個方面。(圖片來源:SeanPavonePhoto/Adobe stock)

【看中國2018年12月12日訊】去年有經濟學家提出,研究中國的房價問題,需要看三個方面,短期看政策,中期看土地,長期看人口。現在對於北京這樣的超一線城市來說,短期的政策很明確,堅持調控不放鬆,中期的土地供給非常充裕,甚至11月份開始了集中供地,雖然供地任務仍未完成,但是從限競房來看,今年意外遇冷,銷售不足四成,而明年將迎來更大的供給井噴。

數據顯示,截至11月底,北京合計有29個限競房項目取得36期預售證,合計提供商品房限競房源1.74萬套,達到了202.5萬平米。而2019年限競房住宅入市最少460萬平米大約4萬套。所以土地也是充足的,甚至有點過剩的意思,那麼人口怎麼樣呢?正好最近發布的北京人口藍皮書,給了我們重要的信息。也揭示了新的趨勢已經出現。

首先,北京首次出現人口雙降,也就是外來人口和本地戶口的人都減少了。2017年北京市常住人口2170.7萬人,比上年末減少2.2萬人;其中,常住外來人口794.3萬人,與去年末相比減少13.2萬人,而本地戶口的人口1359.2萬人,比上年末減少3.7萬人。

其次,如果分區域看,這種情況就更加明顯,主城區人口密度下降幅度較大,平均降幅都在6%以上,跟2013年相比,每平方公里減少了1000多人。外來人口最愛去的兩個區一個是海淀,一個是昌平,這兩個區挨著,屬於是網際網路企業集散地,吸引了大量的年輕人就業。這個數據表明,北京人口正在外移,主城區人口向郊區縣移動,整個北京人口向外省移動。

那麼大家就要考慮一下了,以前北京每年湧入50萬人,所以房價幾乎5年翻一倍,那麼現在人口正在減少,每年減少幾萬人,那麼房價長期還能漲嗎?另外,北京太大了,人口都在往郊區縣,或者五環外移動,主城區的需求下降的速度更快。難怪最近央視都報導,黃金地段東四環邊上的房產中介都快混不下去了。但是也要反過來看,海淀和昌平,這樣吸引大量外來人口就業的地區,房價潛力則依然很大。當然這裡面還有其他的因素,比如醫療,學區,主城區優質地段肯定還是稀缺的,價格也依然維持高價,但就總體來說,人口減少,必然讓平均水位下降。人口增加的地方平均水位必然上升。

第三,老齡化趨勢不容樂觀,2017年,65歲以上的老年人,已經佔了全市總人口的10%,人口撫養比上升到了27%,也就是說現在是每4個年輕人養一個老人,未來這個趨勢將加速,10年以後,可能會變成2個年輕人養一個老人。所以北京老齡化的問題已經相當嚴重,而生育率卻依然很低,放開全面二孩之後,北京的生育率仍然沒有超過1%,未來超低生育率仍然不會改變。所以北京這座城市正在逐漸老去。那麼這就告訴我們,作為需求方的年輕人正在減少,而作為房屋供給方的老人正在增加,也就是說老年人對房子的需求並不大,而且他們自己手上的房子也很可能會在故去以後,成為市場上的二手房供給。

綜合來看,以北京為代表的超一線城市,人口正在發生巨大的變化,有些專家學者認為,北京房價太高,是因為供給不足,這是沒錯的,之前一直這麼做,是因為我們在踐行以房控人,認為房價高了,人口就不來了,但沒想到適得其反,房價越高,流入的人口越多,而人口進入的越多,則房價也就越高。形成了一個死循環。

未來用3-4年去消化最近這波暴漲帶來的泡沫,應該是大家都樂於看到的結果。如果真是這樣,那就是成功的軟著陸。

責任編輯:辛荷 来源:看中國

短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
榮譽會員

歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞
善举如烛《看中国》与您相约(图)

看完這篇文章您覺得

評論



加入看中國會員

捐助

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

blank
x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意